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　　 编者按：园区是一个载体，上游连接资本市场，中间承载实体经济，下游输出产品和服务，串联起产业发展全链条；园区也是一部历史，从工业园区、开发区到智造园区，从物流仓库、物流园到高标仓和冷链，见证经济发展变迁的全过程。经济观察报推出系列报道，用以记录新经济篇章下园区新貌。

　　 从9月14日申报以来，华夏和达高科REIT经历多次补充资料，直到11月28日才注册生效；12月7日开始询价，12月12日网下及公众基金份额认购，由于认购较为踊跃，当天下午就完成了认购。

　　 华夏和达高科REIT是国内首个REITs上市的医药园区，也是第十个REITs上市的产业园区，底层资产包括和达医药谷一期及孵化器两个园区。随着募资结束，该支基金将在近期正式上市。

　　 发行

　　 华夏和达高科REIT原始权益人为杭州万海投资管理有限公司、杭州和达高科技发展集团有限公司，REITs管理人为华夏基金管理有限公司。

　　 华夏和达高科REIT发行总额共计5亿份，根据询价结果，最终将价格定在2.808元/份，据此，预计最高可募集超过14亿元的资金。

　　 这次华夏和达高科REIT发售由战略配售、网下发售和公众投资者发售三个部分组成，其中19家战略投资者累计认购3.15亿份，占比达到63%，战略投资者认购比例高也是目前公募REITs普遍特征之一。

　　 此外，96家网下投资者管理的341个有效报价配售对象累计认购额超过195.88亿份，最终确定发售1.295亿份；38397名公众投资人有效认购基金份额150.42亿份，最终发售的基金份额数量为0.555亿份。整体认购倍数达到155倍。

　　 自2021年首批公募REITs发售以来，每家发售过程中都受到投资者追捧。一方面源于首批上市的均为各个领域相对优质的资产，无论盈利能力还是收益能力均有一定的保证；另一方面也因为公募REITs产品发售，战略投资人均认购其中大部分份额，面向市场发售的份额相对较少。从已经上市的公募REITs来看，战略投资者认购占比均超过50%。

　　 从投资人来看，和达高科认购了其中31%的份额，万海投资认购20%份额，和达高科和万海投资均是原始权益人及关联方。也就是说，华夏和达高科REIT的原始权益人认购了超过一半的份额。

　　 从已经发行的公募REITs产品来看，东吴苏州工业园REIT的原始权益人及关联方认购比例达到40%，博时招蛇REIT原始权益人及关联方认购比例32%，建信中关村REIT的原始权益关联方认购比例33%。

　　 也有部分公募REITs产品的原始权益认购比例较低，比如华夏合肥高创、国泰君安东久、国泰君安临港创新园等公募REITs的这一比例在20%左右；而华安张江光大园REIT原始权益人及关联方认购比例只有10%左右。

　　 华夏和达高科REIT约定认购时间为12月12日-13日，但由于认购较为踊跃，12日当天下午15时就结束认购，战略投资人于13日缴纳认购的款项后，整个基金的募资就全部结束，只等上市了。

　　 截至目前，公募REITs产品分为特许经营权及产权两个类别，特许经营权包括污水处理厂、电厂及收费公路等。而产权类主要针对产业园区、物流园区及租赁性住房等重资产，华夏和达高科REIT属于后者。

　　 从二级市场来看，园区类资产的公募REITs表现明显好于其他类别，其中华安张江光大园区和红土创新盐田港（000088）自上市以来涨幅均超过40%；中金普洛斯、建信中关村、博时招蛇、国泰君安临港、国泰君安东久涨幅也超过30%。

　　 资产

　　 华夏和达高科REIT的底层资产是位于杭州钱塘新区的两个园区，其中和达药谷一期建筑面积8.5万平方米，于2017年建成并投入运营；孵化器建筑面积12.4万平方米，一二期分别于2007年和2012年投入运营。

　　 园区类资产公募REITs中，包括中关村、招蛇、临港园区、苏州工业园、合肥高新等大部分产品，纳入的底层资产均为2个园区。国泰君安东久是位于长三角的4个园区，张江高科（600895）是1个园区。

　　 作为长三角经济活跃的城市之一，杭州产业园区发展较为迅速，2021年，存量园区面积超过1400万平方米，平均租金保持在1.6-1.9元/平方米/天；2022年预计新增220万平方米，整体空置率维持在10%左右。

　　 截至2022年中，和达药谷一期园区共有49名租户，整体出租率达到99.5%，其中前10名租户占比达到21.16%，租金为1.4元/平方米/天，每年租金增长幅度预计在3%左右。租金是园区最重要的收入。

　　 孵化器项目共有311名租户，前10名租户占比13.41%，整体出租率不足90%，与和达药谷一期有一定差距。租金水平在1.58元/平方米/天，每年租金增幅预计在3%左右，与和达药谷一期相当。

　　 与其他园区类公募REITs产品的底层资产相比，华夏和达高科REIT的孵化器项目出租率相对较低，中关村、招蛇、临港、张江、苏州工业园、东久等园区纳入公募REITs底层资产的出租率均接近100%。

　　 从租户构成来看，和达药谷一期园区医药研发类企业占比最高，占到26.5%；其次是科技推广和应用服务，占比25.6%；医药制造企业和研究和试验发展占比分别为12.3%和10.4%；配套类占比4.6%。

　　 孵化器项目租户的集中度更高，科技推广和应用服务占比32.5%，软件和信息技术服务占比18.7%，批发和研究试验发展占比分别为12.1%和11.1%。在租户业态上，不同于和达药谷一期主要针对生物医药，孵化器更侧重互联网科技。

　　 相比而言，招商蛇口（001979）公募REITs底层资产的万融大厦和万海大厦的业态配比更为一致，新一代信息技术产业和文化创意产业合计占比分别达到了51.5%和54.8%，传统产业占比分别为14.2%和15.4%。

　　 建信中关村REIT底层资产两个园区有69家租户，其中软件和信息技术服务业租赁面积占比达到53.8%，科技推广和应用服务占比27.85%，两者合计占比超过八成，这也是园区类公募REITs租户业态最为集中的产品。

　　 从已经发行上市的园区类公募REITs来看，一线城市园区的业态更为集中，比如华安张江光大、建信中关村的单一类租户占比均超过50%；主题类园区的业态比综合性园区集中，比如建信中关村和和达药谷一期主业态占比均超过50%。

　　 收益

　　 华夏和达高科REIT底层资产两个园区的收入

　　 从2019年到2021年，华夏和达高科REIT旗下两个园区的营业收入分别为1.02亿元、0.95亿元和1.23亿元，其中租金收入分别为0.82亿元、0.68亿元和0.93亿元，占比均超过了七成。

　　 2022年上半年，华夏和达高科REIT两个园区的营业收入为0.43亿元，其中租金收入为0.28亿元，租金收入占比降至65%。主要受疫情影响，两个园区的出租率或租金收缴率下降所致。

　　 从利润上来看，2019年到2021年，两个园区的净利润合计为114.8万元、-670.2万元和1732.7万元。2022年上半年的净利润亏损额度达到了1034.3万元。收入减少是造成亏损的主要原因。

　　 从同类园区资产来看，2022年上半年营收普遍出现下降，国泰君安东久、华夏合肥高新和国泰君安临港等营收同比跌幅均超过70%；但从利润上看，出现亏损的只有华安张江光大园区和华夏和达高科。

　　 从华夏和达高科REIT底层资产两个园区来看，2022年上半年，和达药谷一期实现净利润241亿元，亏损主要发生在孵化器项目上，由于出租率持续下滑，加上租金减免较多，最终导致收入大幅下滑和亏损。

　　 华夏和达高科REIT的募集说明书显示，2022年上半年孵化器营收1772.98万元，而营业成本达到1897.67万元，加上1250.46万元的财务成本，导致项目亏损达到1275.62万元，创下同期亏损纪录。

　　 实际上，孵化器项目一直处于亏损状态，2019年亏损1018万元，2020年亏损1834万元，2021年亏损250万元。孵化器项目亏损背后除了营收下降外，一个重要原因是财务成本较高，同期和达药谷一期财务成本402万元，不到孵化器的三分之一。

　　 在已经上市的园区类公募REITs中，华夏和达高科REIT底层资产的财务成本是最高的，2022年上半年，博时招蛇的财务成本是668.7万元，国泰君安东久是818.24万元（一季度数据），东吴苏州工业园、华安张江、建信中关村等财务成本几乎为零。

　　 2022年8月，为了替换原有贷款，孵化器项目从兴业银行杭州分行获得3.87亿元贷款，年华利率为3.2%，和达药谷一期以同样利率向兴业银行贷款1.83亿元。两笔贷款期限均为15年，兴业银行为华夏和达高科REIT的托管行。

　　 招募说明显示，华夏和达高科REIT的2022年经营活动现金流余额预计为-2278万元，可供分配的金额为965万元，分配率4.53%；2023年经营现金可以达到6926万元，可供分配的金额5925万元，分配率4.64%。

　　 从已经上市公募REITs可供分配金额来看，2022年上半年，建信中关村为7793万