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　　 伴随试点规模的扩大和资产类型的不断丰富，基于REITs产品的创新必将不断增多。REITs市场也将成为服务我国经济转型、服务实体经济需要的大类产品市场。

　　 公开募集基础设施证券投资基金（以下简称“基础设施公募REITs”）作为我国资本市场的一大重要创新，在制度、机制、基础资产类型等诸多方面均体现出了新的特点。

　　 伴随试点规模的扩大和资产类型的不断丰富，基于REITs产品的创新必将不断增多。REITs市场也将成为服务我国经济转型、服务实体经济需要的大类产品市场。

　　 产品创新渗透方方面面

　　 我国基础设施公募REITs试点一年多来，创新是绕不开的关键词。

　　 作为国内资本市场中的全新品类，其创新可谓渗透于制度、机制、基础资产类型等方方面面。

　　 首先，REITs产品在其覆盖的行业和资产类型上均具有较高的创新性。“我国的公募REITs没有直接照搬西方国家既有模式，直接采纳商业地产REITs相关设计，而是在借鉴境外最佳实践，充分考虑我国基础设施建设领域的广大存量储备资产和持续增量建设需求的实际国情下，选择从基础设施领域开始试点，为后续市场的平稳健康发展打下了坚实基础。”上交所相关负责人表示。

　　 “相较于传统IPO所关注的行业，国内REITs所聚焦的各大基础设施领域往往还没有实现高度的市场化，但是具有收益稳定、现金流分散、运营专业化程度高等特点，在市场上具有较高的稀缺性，因此将此类行业的优质资产通过REITs向公众开放，本身就是一种创新性的尝试。”华泰证券资管不动产基金部总经理司晓彬说。

　　 其次，REITs在产品设计上也填补了当前资本市场的空缺。REITs同时具有股性和债性，收益和风险位于两者之间，一方面能够参与二级市场交易，另一方面又能够获得高分红。这也是REITs一经推出，便能够受到险资等中长期投资者追捧的重要原因，从侧面亦反映出了REITs在产品设计上的创新性。

　　 再者，我国基础设施公募REITs依托于既有的法律体系和金融产品，设计了“公募基金+ABS”的架构，在最大程度上利用既有法律法规体系的同时，实现了打造资产上市、提升资产运管效率的重要创新。

　　 纵深发展仍需打通“堵点”

　　 “我国公募REITs推行过程中依然面临着很多难点，需要更多顶层设计的支持。”中信证券债务融资业务线联席负责人俞强接受

　　 另外，“现阶段REITs结构中的基金管理人主要为各金融机构，建议后续政策层也可研究如何将具备REITs管理经验的实体企业更好地纳入REITs交易结构，夯实REITs的运营管理责任，进一步加强金融服务实体力度。”中金公司（601995）投资银行部固定收益组联席执行负责人贾舟祺称。

　　 不仅如此，眼下部分产权方对于REITs理解存在的偏误亦需要纠正。不少企业将REITs的定义局限于一次性筹资，希望以非优质的资产获得高于估值的融资，同时也希望能灵活运用借由REITs通道回收的资金，可这与REITs所要求的“以优质资产实现滚动开发”存在一定偏差。

　　 “未来还需要进一步与企业进行沟通，加深各企业对于REITs产品的认知。”司晓彬说。

　　 激活市场创新不停步

　　 行而不辍，未来可期。

　　 从高速公路到产业园区，再到保障性租赁住房，基础设施公募REITs的底层资产不断扩容。在大部分业界专家看来，下一阶段，围绕REITs发展，尚有诸多创新值得期待。

　　 “上交所将进一步拓宽REITs试点项目覆盖的资产类型，鼓励新能源、新基建等新型基础设施项目开展REITs试点。”上海证券交易所副总经理刘逖在接受

　　 “毫无疑问，REITs试点行业与底层资产范围将不断扩大。”司晓彬表示，“例如我国已将一些新兴资产，如5G、储能、增量配电网等纳入试点范畴，即便目前还未有相关产品实际发行，部分资产还存在一些法律及项目本身的问题亟待解决。然而，我们有信心看到后续政策会针对这些行业进行重点突破，打通‘从上到下’的逻辑，为REITs发展提供更多机遇。”

　　 其二，REITs专业子公司或渐行渐近。2022年4月发布的《关于加快推进公募基金行业高质量发展的意见》中就曾提到，支持设立从事公募REITs的专业子公司。

　　 “公募REITs产业链中包括前期产业基金培育、运营管理、公募REITs发行及后续资产管理、市场投资等多个环节，各细分环节都有可能成为公募基金行业重要的业务方向。”国泰君安资管融资决策委员会副主任徐刚表示，“我们期待后续市场机构能挖掘出更多的业务方向，响应政策号召，成立从事涵盖REITs全产业链的专业子公司，持续做大另类资管业务。”

　　 其三，以REITs为标的的ETF产品同样值得期待，其可以被理解为一种通过指数化运作的新型投资工具，能够满足投资者持有一篮子REITs的需求，涵盖多种标的，可分散投资风险。这种指数化的被动投资产品还能够从侧面反映REITs的价值水平。

　　 刘逖近日亦公开表示，将“进一步扩大ETF的标的范围，比如在境内REITs市场快速发展的背景下，探索以REITs为标的的ETF产品”。

　　 国泰君安方面建议，未来以REITs为标的的ETF产品可以综合布局在工业地产、仓储物流、能源、交通等多个行业，为投资者提供更为丰富的配置选择。样本股中吸纳更多的优质REITs能够引导公募、保险、银行等社会资金流向优质基础设施的持有人，更好发挥金融市场服务实体经济功能。而且，ETF作为交易型开放式指数基金，还能在一定程度上降低目前公募REITs为封闭式基金的流动性风险，扩大市场交易量，最终形成公募REITs市场投资需求和供给两相促进，进一步推动REITs市场和基础设施市场的发展。