上半年土地市场点状回暖 房企“以销定投”谨慎拿地

　　显示，上半年，公司共斩获10宗地块，旗下共有12个项目全新开工。

　　进入6月，房企投资下行趋势有所扭转。克而瑞重点监测的30家房企数据显示，单月投资金额288亿元，环比上升101%。究其原因，一方面是5月份基数较低，另一方面南京、合肥等核心城市，年中推地吸引规模企业积极参与，如保利发展、中海地产、华润置地、建发房产等央国企在核心城市发力，建发房产单月拿地金额超80亿元。

　　从融资端来看，上半年，房企融资规模仍在下降。据中指研究院统计，上半年，房地产企业债券融资总额约2822.9亿元，同比下降26.1%。信用债同比下降21.9%，海外债下降54.8%，ABS下降33.3%。其中信用债方面，央国企发行规模占比达93%，较上年同期增加3个百分点；民营房企和混合所有制房企发行规模占比较上年同期均明显下降。

　　另据克而瑞的数据，从65家典型房企的情况来看，2024年上半年融资总额为2131亿元，同比下降37%；从季度表现来看，一二季度分别同比下滑了41%和32%。

　　境外债发行方面，克而瑞的数据显示，上半年仅监测到越秀地产和五矿各发行了一笔境外债券，票息分别为4%和4.6%。

　　“由于当前房地产市场没有发生明显改善，金融机构等对行业预期仍较弱。下半年，房企融资规模或将继续下降。另外，房企融资越多负债越多，后期偿债压力也会越大。目前，多数企业注重稳健经营，会主动减少负债规模，适度减少融资。”刘水表示。

　　目前，由于顺利融资的房企大多是经营稳健企业，因此，融资成本反而表现为大幅下降。刘水指出：“上半年，房企债券融资平均利率较上年同期下降0.7个百分点至3.1%，其中信用债、海外债、ABS平均利率，分别为3.03%、5.6%和3.09%，分别较上年同期下降0.62、1.66和0.66个百分点。”

　　另据克而瑞统计，今年上半年，房企整体新增债券类融资成本3.17%，较2023年全年下降0.43个百分点。

　　除了融资方面，房企资金压力的另一面则是巨量债务，而已实现债务重组的房企仍有再次违约的风险。克而瑞的统计显示，上半年，房企债券到期规模达2799亿元，其中一二季度到期债券规模均超1300亿元，三季度债券到期将超过1000亿元。对暂无偿债压力或完成债务展期及置换的企业来说，未来也面临同样的债务压力。如果投资端、销售端和融资端继续不见起色，房企2025年债务压力甚至要大于2024年。

　　以万科为例，在全数汇出6.126亿美元偿付一笔到期票据本息后，今年已无到期的境外债。但对于万科而言，2025年才是真正的挑战，全年累计需要偿还的到期债务至少有246亿元。

　　不过，5月以来，多家民营房企宣布成功融资。5月14日，新希望地产成功发行2024年度中期票据，发行规模8亿元；5月17日，新城控股2024年度第一期中期票据成功发行，发行规模13.6亿元；5月29日，滨江集团发行2024年度第三期短期融资券，实际发行总额7亿元，发行利率3.6%。

　　值得一提的是，6月20日，标普将中海地产的长期发行人信用评级由“BBB+”上调至“A-”，将该公司未偿高级无抵押票据的长期发行评级由“BBB+”上调至“A-”，同时将其现有中期票据计划的评级上调至“A-”。

　　刘水分析指出，标普上调中海地产评级，首先表明国际机构对我国房地产行业发展的预期正在改善；其次，向国际资本市场传递了积极信号，有利于房地产企业国际融资；第三，此次上调评级表明中海地产的经营，获得了国际机构的认可和肯定，充分说明了其经营的韧性与稳健。

　　此外，今年以来，各地纷纷加快推进房地产项目“白名单”落实。据金融监管总局统计，截至5月16日，商业银行已按内部审批流程，审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元。

　　“白名单贷款审批加快，有助于房企建设项目的施工及竣工。”刘水表示。

　　从企业层面看，以旭辉集团为例，截至7月3日，公司在全国已有72个项目，入围房地产项目“白名单”，45个项目已获融资支持，其中3个项目获得新增融资。

　　对于下半年房地产开发投资趋势，中指研究院预计，在低基数效应下，下半年开发投资规模同比降幅或将收窄，但全年投资表现预计仍偏弱，随着项目“白名单”等政策深入推进，或将对投资产生一定支撑。