业主与物企博弈加剧 “一块九”引发物业降费之争

　　在山城重庆，近期要求下调物业服务费的住宅小区越来越多。

　　而业主要求下调物业费，源于6月1日起施行的重庆中心城区住宅物业费收费标准。根据该标准，电梯住宅的物业服务收费最高为1.9元/平方米/月，最低1元/平方米/月；无电梯住宅最高1.35元/平方米/月，最低0.6元/平方米/月。这一价格远低于当地不少小区的现行物业收费标准。

　　近日，事实上，在此之前，广州、青岛、银川等城市已启动新的物业服务收费管理办法。而重庆此次“物业降费潮”背后，则是小区业主与物业公司之间的博弈加剧。

　　多地启动了新的物业服务收费管理办法，推动建立健全“质价相符”的物业服务市场机制，合理制定最高限价，杜绝“高收费、低服务”等情况，是不少政策出台的初衷。 视觉中国图

　　“根据此前签订的物业合同，7月29日物业公司的服务到期将自动续期，收费标准也将延续，所以我们要在7月29日前将业主意见收集整理完成，上报给社区。”

　　日前，在位于重庆市南岸区茶园板块的东悦府·林语小区，4名业主志愿者正在临时“办公室”里对业主上交的签名表等资料进行一 一核对和装订。所谓的临时“办公室”，其实就是业主志愿者张先生的家，他也是此次东悦府·林语小区物业费申请降费志愿者工作组的主要发起人。

　　据张先生介绍，东悦府小区由集雅、林语等四个组团组成，合计入住业主超过3000户，已于2022年交房，目前负责为小区提供物业服务的是金科服务重庆分公司。

　　“目前，小区物业费，洋房是3.5元/平方米/月，高层是2.5元/平方米/月。但从小区绿化维护、维修等多个方面来看，还存在诸多问题，服务质量不尽如人意。”

　　张先生告诉据张先生粗略计算，若降费成功，其所购买的洋房每月就可节约物业费150元，一年累计可节约1800元。林语、集雅两个组团共2128户业主，若按每户每年节约1000元计算，一年累计降下来的物业费就将达到210余万元，“这真正在为业主节约居住成本。”

　　在沙坪坝首创光和城一期小区，每晚7点至9点，五六名业主志愿者会准时摆好“两张桌子+四个凳子”的摊位，业主们则自发前往现场，在“要求按规定降低物业费”的单子上签字；大渡口区的荣安1林语春风小区正在筹备成立临时业主委员会，准备将物业费从2.6~3.2元/平方米/月降至1.6~1.9元/平方米/月；保利观塘小区的业主们也在近期发布一则告知函，要求按规定将物业费从2.8元/平方米/月降至1元/平方米/月。

　　据一家上市物企重庆区域的相关负责人李超在接受
 

　　重庆东悦府相关调整物业费的横幅。 让如此多的小区业主集中提出降费的原因，源于此前重庆市发布的一份文件。

　　2023年12月26日，重庆市人民政府办公厅发布，规定住宅前期物业服务实行等级服务、等级收费。

　　2024年2月18日，重庆市发改委发布的公告，将物业服务内容分为四个等级，中心城区有电梯住宅：一级1.00元/平方米/月；二级1.30元/平方米/月；三级1.60元/平方米/月；四级1.90元/平方米/月。无电梯住宅：一级0.60元/平方米/月；二级0.85元/平方米/月；三级1.10元/平方米/月；四级1.35元/平方米/月［4万平方米以上可浮10%，4万平方米以下可上浮15%］。中心城区外有电梯住宅：0.70元~1.80元/平方米/月；无电梯住宅：0.40元-1.30元/平方米/月。

　　上述这两份文件明确了住宅前期物业收费统一实行政府指导价，不再采用此前政府指导价和市场调节价结合的价格管理形式。如确需超过四级服务标准收费，物业公司可向住建部门和发改部门申请、核价。

　　新规从2024年6月1日起施行。而新规公布后，重庆主城和部分区县相继有小区业主根据该规定，在当地镇、街和社区指导下有序签字要求下调物业费。

　　“物业费指导价政策的出台，是引发部分城市出现业主要求下调物业费现象的关键背景。”中指研究院物业总经理牛晓娟接受“现在出现的愈发强烈的下调物业费诉求，表面上看是业主对近年来越来越高的物业费不满，尤其是前期物业费。而当前房价低迷，业主对物业管理愈发关注，更加希望所缴物业费物有所值。”建诚晟业总经理苑承建向然而，重庆新规正式施行已经两个多月，物业服务费实现下调的小区却并不多。

　　今年6月12日，位于重庆沙坪坝大学城板块的恒大未来城四街区一期发布通知称，为响应业主呼声，根据小区实际情况，在确保服务品质基础上据实测算并报备街道后，决定自6月1日起将小区物业服务费调整为：高层1.9元/平方米/月，小高层1.8元/平方米/月，洋房2.5元/平方米/月，产权车位管理费70元/月，公摊能耗费免收。而在此前，该小区高层住宅物业费收费标准是2.4元/平方米/月，小高层、洋房分别为2.2元/平方米/月、2.8元/平方米/月。

　　“今年3月份业主就找我们协商过，这次降费也是响应了业主的要求。”重庆长城物业集团公司恒大项目相关负责人在接受尽管如此，但这一收费并未能得到所有业主们的认可。“小区管理存在很多问题，之前经常有偷盗情况出现，我家就被撬门了几次”“维修不及时，小区里的公共设备是报修很久才能解决”“收费标准不统一，部分业主如果长时间没交物业费，为了促收，物业就会进行打折，而且每个催收人员所给出的折扣比例还不一样”……在中，不少业主向至于降价后，小区物业收费率是否有所提升，该负责人也坦言：“并未有明显变化，降低了还想更低。”据其透露，项目整体收费率不足80%，部分业主物业费甚至已经有几年未交，而至于服务质量和标准是否会因价格下调而变化，他也表示：“整体服务还将按照此前标准进行，后期也将提升服务品质，提高业主满意度。”

　　不过，面对同行的降价行为以及业主的降费预期，李超倍感压力。

　　在他看来，这场突如其来的物业降费潮，从根本上来说还是源于当前的房地产市场处于低谷，也理解业主对于降低生活成本的合理诉求。

　　不过李超也指出，物业服务费用的收取标准和服务质量有着直接相关，费用的降低就意味着服务质量的下降。“降低物业费和提升服务质量其实是矛盾的，降费将压缩物业公司的利润空间，在当前市场竞争环境下，若公司不愿让步，极有可能被‘撬’。”

　　另一家上市物企重庆区域相关项目负责人则告诉8月2日，重庆一位物业行业人士向“当前业主下调物业费的实施路径是相对清晰并且有希望实现，物业企业应该提高重视程度，认真思考业主诉求，提高服务水平，提高业主满意度。”苑承建表示，预计将会有比例不小的小区能够实现降低物业费目标，短期内将会造成物业企业收入和利润下降，而且这一趋势预计短期内会在更大范围内发生，会造成更加普遍影响。如果企业拒绝与业主协商沟通，或者未能赢得业主认可，甚至可能会丢失项目管理权。

　　需要注意的是，物业费依然是物企收入的主要中指研究院的数据显示，2023年，百强物企基础物业服务收入均值约12.72亿元，在总收入中占比超八成，较上年提升2.97个百分点。

　　尽管物业费占比上升，但收缴率却并不如人意。“从区域实际情况来看，物业费的综合收缴率能达到80%，但这还包含了往年费用的收缴情况，实际当年的收缴率可能只有70%左右，甚至更低。”李超表示。

　　克而瑞物管数据显示，受多重因素影响，近年来，无论是500强物企，还是上市物企，物业费收缴率均呈持续下滑态势，2023年，500强物企物业费收缴率跌至80%，同比减少4个百分点；上市物企收缴率同样跌至85%，同比再降5个百分点。

　　“物业属于劳动密集型行业，随着每个城市每年的最低工资上涨、社保基数的上调而同步增长，人工成本刚性增加。”李超告诉“一说到上调物业费，业主的反弹情绪就很大。”重庆沙坪坝区一小区物业公司工作人员告诉另一位重庆物业行业人士告诉事实上，也有小区相比于价格更加注重物业的服务本身。

　　7月30日，万科物业以原物业服务价4.3元/平方米/月成功进驻重庆常青藤人文别墅小区。根据显示，6月21日~23日，重庆万科物业以超过八成的业主得票率中标该小区物业管理服务。

　　2023年11月，广州发布物业费新规，住宅一级前期物业服务收费最高不超过2.8元/平方米/月；2023年12月底，青岛印发，规定普通住宅的前期物业实行政府指导价，最高等级的五级物业服务物业费上限为2.52元/平方米/月：今年5月20日，银川印发，无电梯住宅物业费不高于1.9元/平方米/月，电梯住宅不高于2.2元/平方米/月，该方案已于今年7月1日起施行。

　　事实上，推动建立健全“质价相符”的物业服务市场机制，合理制定最高限价，杜绝“高收费、低服务”等情况，是不少政策出台的初衷。

　　“但部分业主可能曲解政府指导价的实际含义，误以为全市所有项目物业费均应参照政府指导价执行。”上述某上市物企重庆区域某项目负责人表示，目前重庆制定的价格标准还有待完善，物业类型是多样的，目前仅有电梯与无电梯之分，而包括洋房、别墅等高端物业的收费则并未进行区分。

　　“物业费指导价对企业的约束程度需要结合各地的规定进行细分，但并不具有绝对的强制性，不能强制物业企业必须依据政府指导价收取物业费。”北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，物业费指导价一般会有一定的浮动范围，物业企业可以在规定的浮动范围内收取物业费。与此同时，若物业企业提供的服务明显超过指导价对应的服务标准，需超过指导价收费，在报相关部门核定后，也可以超出指导价收费；如果物业企业与业主达成合意，且业主共同决定了相应的物业收费标准，则可以在符合当地规定的流程后自行决定具体收费价格。

　　“服务品质仍然是影响收费标准的重要因素。”王玉臣表示，物业企业与业主寻求共赢，其实也可以说是物业企业与业主之间的双向投入。“一般在业主已经签订了物业服务合同，且物业服务合同尚未到期的情况下，都会规定物业收费标准仍按原合同约定执行，也就意味着业主不能依据新实施的规定单方面改变原合同的约定。”

　　但如果业主有意向调整物业费，业主在了解当地政策后，需查看与物企签订的合同，明确是否有关于物业费调整的相关约定，如在约定的范围内，则可依约与物业服务企业调整物业费用，若没有相关约定，业主可先行召开业主委员会，或者举行业主大会的方式，就是否降低物业费、降低的标准等在业主之间形成统一意见，再由业主代表与物业服务企业进行协商。

　　“对物业企业而言，‘卷’服务，质价皆存；‘卷’价格，质价皆失。提供让客户满意的优质服务仍是物业企业高质量发展的关键。”牛晓娟指出，当前“瓦片经济”增量市场放缓、产业链价值重心后移，物业服务贯穿整个房地产后服务市场、具备“刚需+长周期”的消费特征，物业企业应转变服务理念，调整经营策略，优化价值体现，从“提供服务”到“设计服务”，从“一刀切”到“差异化”，从“质价脱离”到“质价相符”再到“优质优价”。

　　“物业企业需合理构建分级服务体系，明确服务标准及产品标准，通过搞示范树标杆、强培训严考核、优激励抓落实等方式来做好保障。”牛晓娟续称，物企应战略重构业务价值体系，通过做好基础服务来保住基本盘，通过聚焦目标区域来有序市场外拓，并基于优势开展多元服务确立第二增长曲线，通过提供高品质服务引领高质量发展。

　　一个值得注意的现象是，近年来物业行业对项目的运营提出了更高要求，不少物业企业主动退出部分低利润率、管理难度大的项目。克而瑞数据显示，2023年，包括碧桂园服务、万物云、金科服务等在内的多家上市物业企业均选择退出了部分低质项目，部分企业退出的在管面积规模超千万平方米，如金科服务退出项目在管面积就高达3570万平方米。

　　“不同服务内容决定了物业费高低，影响物业成本的因素非常庞杂，物业费测算需要考量具体项目的个性化因素差异。”上海易居企业集团CEO丁祖昱发文指出，政府部门切忌一刀切，不是统一参照政府指导价执行，而是要强化相关监管、配套机制，实行菜单定制管理，依照业主实际服务需求，按需定制不同维度的物业服务标准，继而缴纳不同水平的物业费。