公募REITs指数化产品落地又有新动向！2单新产品上市，市场持续扩

　　公募REITs的扩容仍在持续进行中。

　　10月29日，华泰宝湾物流REIT在深交所正式上市；11月1日，华夏南京交通高速公路REIT在上交所正式上市。随着这2只产品的上市，目前全市场已上市的公募REITs已扩容至48只。

　　另一项重要的行业动态是，REITs指数化产品落地又有新动向。在10月底举行的全球财富管理论坛·2024上海苏河湾大会上，上交所副总经理王红表示，随着指数化投资理念的不断深入，ETF逐渐成为投资者布局核心资产的重要选择。下一步，上交所将积极稳妥地推进REITs指数化产品的落地。

　　二级市场方面，上周公募REITs整体呈现回调趋势。Wind数据显示，截至11月1日，中证REITs指数为772.52，环比下跌0.58%；中证REITs全收益指数931.21，环比下跌0.27%。目前全市场已上市的48只产品中，上周环比上涨的有21只，其中中金湖北科投光谷产业园REIT以4.19%的涨幅领跑市场。27只产品则环比出现下跌，有3只产品的周内跌幅超过2%，分别为华泰紫金宝湾物流仓储REIT、中航首钢绿能REIT和国泰君安临港创新产业园REIT。

　　上周公募REITs又有2单新产品上市。

　　10月29日，华泰宝湾物流REIT正式登陆深交所。华泰宝湾物流REIT首发底层资产分别为位于天津市滨海新区、南京市江宁经济技术开发区和嘉兴市秀洲区的三个宝湾高端物流园项目，总建筑面积约32万平方米，为平均投运年限超过10年的成熟物流园区。

　　11月1日，华夏南京交通高速公路REIT在上交所正式上市。该项目的底层资产为南京公路集团旗下的南京绕越高速公路东南段，位于南京市江宁区和雨花台区，毗邻南京禄口国际机场，主线只产品的上市，目前全市场已上市的公募REITs已扩容至48只。根据国金证券的统计，截至11月1日，仍在交易所受理阶段的REITs产品共有12只，处于已通过待上市状态的REITs共有9只；此外，上周中信建投沈阳国际软件园REIT申报至交易所，底层资产为位于沈阳的国际软件园项目。

　　还有一项重要的行业动态是，REITs指数化产品落地有新动向。

　　10月底，上交所副总经理王红在一场公开论坛上表示，随着指数化投资理念的不断深入，ETF逐渐成为投资者布局核心资产的重要选择。下一步，上交所将积极稳妥地推进REITs指数化产品的落地。

　　王红介绍，中国境内ETF市场总规模突破3万亿元人民币大关，从2万亿元到3万亿用了9个月。其中，沪市ETF总规模达2.6万亿，前三季度日均成交额1029亿元，稳居亚洲市场前列。

　　她还指出，下一步上交所将做好四方面工作，其中一方面就是进一步完善指数体系，推动指数化投资蓬勃发展，持续丰富宽基ETF的产品布局，为中长期资金入市提供优质的投资标的。积极稳妥推进REITs指数化产品落地。目前，全市场上市的REITs已达46只，市场运行稳定，其深度、广度得到了有效拓展，REITs收益稳定的特征更加显现，推出REITs-ETF产品，将更加有效地分散风险，增强投资吸引力，为激活REITs市场、盘活存量资产、服务经济大局提供新的动力。

　　Wind数据显示，截至上周五收盘，中证REITs指数为772.52，环比下跌0.58%，年初至今中证REITs指数累计上涨2.13%；中证REITs全收益指数931.21，环比下跌0.27%，年初至今累计上涨8.06%。

　　据国金证券，从REITs持有的底层资产项目性质来看，上周产权类下跌0.55%、特许经营权类下跌0.22%。从持有项目的行业类型来看，产业园区类周内下跌0.62%、仓储物流类下跌1.18%、生态环保类下跌1.46%、高速公路类下跌0.23%、能源类上涨0.05%、保租房类下跌1.05%、消费类上涨1.16%；周度收益表现由高到低排序依次为：消费类>能源类>高速公路类>产业园区类>保租房类>仓储物流类>生态环保类。

　　具体产品方面，根据Wind数据，上周环比上涨的达到21只，其中中金湖北科投光谷产业园REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT和华夏华润商业REIT领跑市场，涨幅分别为3.19%、1.87%和1.77%。

　　其余27只产品则环比出现下跌，其中有3只产品的跌幅超过2%，也是周内跌幅最大的产品，分别为华泰紫金宝湾物流仓储REIT、中航首钢绿能REIT和国泰君安临港创新产业园REIT，涨跌幅依次为-3.69%、-2.54%和-2.45%。

　　对于当前的公募REITs二级市场走势和后市展望，平安证券在研报中分析，三季报发布后的11月1日当周，REITs行情明显受到三季报业绩影响。

　　一方面，产业园、仓储物流板块受宏观景气度拖累，营业收入分别环比下行4%、3%，REITs价格分别下行0.47%、0.13%，而财务指标完成度普遍提升的消费REITs则上涨1.32%。保障房REITs因估值较高、供给增加，近3个月持续调整，三季报显示其基本面保持稳健，板块跌幅环比收敛0.11个百分点。

　　另一方面，投资者定价板块内部的业绩差异。例如，消费板块中收入环比增速最为突出的华夏华润商业REIT跑赢消费板块1.05个百分点，为当周涨幅前三的个券之一；仓储物流板块内部，红土创新盐田港REIT、中金普洛斯REIT收入环比下跌，且前者跌幅大于后者，而嘉实京东REIT收入环比上涨，REITs涨跌表现亦同，即嘉实京东REIT＞中金普洛斯REIT＞红土创新盐田港REIT。

　　“展望下期，配置型投资者可继续跟随供给配置；对于交易型投资者，产业园业绩下行且近期供给集中，或相对逆风。”平安证券指出。