上海TOP10中均价最高的项目是？西安销冠什么来头？独家揭秘全国1

　　
 

　　一季度北京TOP10项目合计金额211.3亿元，明显不及深圳、上海、南京、广州等城市，排名靠前的项目成交金额距离其他城市热点项目仍有一定的距离。

　　以年度网红盘、排名第五的中海寰宇天下天赋为例，项目位于石景山北辛安板块， 2021年9月开盘，销售均价75000元/平方米，基于对该项目交易数据、周边配套、市场信息等11个维度进行测评，品房小程序给出的估值参考价为77406元/平方米，可见当前该项目存在一定低估。

　　
 

　　该项目居住密度偏低，在石景山区内仅高于22%的住宅项目，属于较为舒适的居住区域；在人口结构方面，老年人占12%，学生儿童占14%，工作人口占74%。

　　项目周边教育配套相对较少，在周边1公里范围内有3所幼儿园、1所小学，小学配置得分在石景山区处于中偏下。

　　医疗配置方面，周边共有大小医疗机构5个，但在石景山区域内属于就医舒适度较低的小区。周边大小购物场所共4个，均在800米范围内，更符合年轻人的需求。

　　交通方面优势更大，1公里范围内有两个地铁站，金安桥站和北辛安站；同时周边还有20个公交车站，公交配置优于区内93%的住宅项目，公交出行优势度比较高。

　　
 

　　由于疫情影响，上海TOP10项目3月销量只有2月的一半，但TOP10大多为10万+高端住宅，融创未来金融城、中粮瑞虹海景壹号、珠江安康苑分别以85.12亿元、58.16亿元和42.31位列前三甲。

　　1月17日开盘销售的中粮瑞虹海景壹号，是TOP10中均价最高的项目，一季度销售额高达58.16亿元，品房小程序给出的估值参考价为113139元/平方米。

　　
 

　　大数据测算显示，中粮瑞虹海景壹号教育配套方面表现优秀，周边1公里范围内有9所幼儿园、6所小学，小学配置得分优于虹口区74%的住宅项目。

　　医疗配套方面，周边有大小医疗机构15个，包括上海交通大学医学院附属新华医院等知名三甲医院。

　　购物通勤更具备优势，项目周边有大小购物场所17个、地铁站4个、公交站30个，周边1公里主要道路，早晚高峰平均车速优于虹口区64%的住宅项目，相对属于驾车出行舒适度中等的区域。

　　
 

　　广州越秀·和樾府是一季度销售金额仅次于深圳华润城的项目，成交金额95.3亿元，距百亿一步之遥。与深圳、上海不同的是，越秀·和樾府一枝独秀，领先第二名富颐华庭近70亿元。广州TOP10项目销售额239.6亿元，与深圳、上海、南京仍有较大差距，位列13城中第四名。

　　越秀·和樾府各维度的表现是否也遥遥领先于市场竞品？

　　通过对交通配套、教育配套、生活配套、人口结构等11个维度进行分析，品房小程序的项目AI估值参考价为50055元/平方米。

　　
 

　　项目周边1公里范围内，工作人口占79%、老年人口11%、学生儿童占10%，在广州市范围内属于年轻人比例偏高的区域；与此对应，周边15个大小购物场所令越秀·和樾府超越番禺区64%的住宅项目。

　　由于年轻人及商务人口较多，周边主干道早晚高峰平均车速优于区内98%的住宅，属于驾车出行舒适度很高的住宅区域，同时地铁和公交配置在番禺区内均属于舒适度中高，成为吸引年轻购房者的一大亮点。

　　但越秀·和樾府在教育资源方面相对劣势，品房小程序显示其周边无小学、仅有3所幼儿园，并且测评范围内无医疗机构，一定程度上拖累了房价估值。

　　
 

　　作为新一线城市，成都在一季度的表现可圈可点，TOP10项目合计销售金额181.12亿元，在13个重点城市中排名第五。

　　其中榜首万科天府锦绣1月开盘后全部售罄，合计销售额30亿元。该项目销售均价31000元/平方米，品房小程序显示估值参考价为30027元/平方米，与实际销售情况基本一致。

　　
 

　　大数据显示，项目周边1公里区域内有1所小学、2所幼儿园，大小医疗机构2个，暂无购物中心，生活配套稍显不足，但目前距离交房仍有半年时间，这一情况有望好转。

　　交通方面，地铁站距离该项目624米，在双流区的住宅中属于地铁出行舒适度中等偏上水平，同时驾车出行较为便利，早晚高峰主干道车速优于双流区87%的住宅。

　　
 

　　作为省会城市，郑州一季度市场同样惨淡，TOP10项目合计销售金额23.16亿元。

　　位于郑州经开区的保利·天汇2021年10月二期加推，一季度合计销售4.47亿元，销售面积2.4万平方米，成为郑州市的NO.1。

　　
 

　　保利·天汇销售均价19500元/平方米，目前仍然在售。品房小程序对其进行11个维度估算得出估值参考价19262元/平方米，基本相符。

　　保利·天汇周围1公里范围内有1所小学、15所幼儿园，配置稍显不均衡；周边有8个医疗机构、6个购物场所，属于各方面舒适度居中的区域。

　　作为开发时间较长的住宅项目，目前周边1个地铁站、18个公交车站在所属区域内并无优势，公交出行舒适度较低。同时，该项目驾车出行舒适度一般，早晚高峰平均车速只优于55%的住宅小区。

　　
 

　　南京一季度累计销售额TOP10项目合计金额仅次于深圳和上海，单月销售超过60亿元，其中长江华府销售额达74.86亿元，在全国范围内排名第六。

　　2022年2月开盘的长江华府第三批开盘已售罄，销售价格58792元/平方米。据品房小程序测算，该楼盘当前AI估值参考价已经高达64336元/平方米，比销售均价高出5000余元。

　　
 

　　该项目位于鼓楼区，周边有购物场所13个、医疗机构9个，由于地处鼓楼区，整体生活配套成熟且较为完善，因此长江华府购物舒适度适中，但在医疗方面只优于13%的住宅小区。

　　在教育配置方面，周边5所幼儿园、2所小学，属于舒适度居中范围。

　　地铁及公交配置为项目增色不少，周边1公里内共有3个地铁站和30个公交车站，公共交通非常便利；另一方面，周边主干道通勤车速优于鼓楼区75%的小区，驾车舒适度也较为理想。

　　
 

　　一季度武汉整体销售情况欠佳，TOP10项目合计销售金额83.87亿元，万科光澜道、长江广电光谷家、融创公园大观销售金额分居前三名，纽宾凯汉city排名第四。

　　值得注意的是，纽宾凯汉city在3月单月销售额超过前三名项目，达到4.6亿元。该项目位于主城区汉阳，2021年9月加推，销售价格18000元/平方米起，而据品房小程序测算的估值参考价为18502元/平方米。

　　
 

　　由于地处市区，周边1公里内工作人口占78%、儿童学生占12%，老年人占10%，人口结构相当于1-2线城市地最优值。同时周边消费客单价49元，在汉阳区内属于消费水平较高的区域，但在武汉全城范围内处于中等水平。

　　项目教育资源丰富，周边1公里内有4所小学、15所幼儿园，此外还有大小医疗机构14个、购物场所14个，就医及消费舒适度极高，超越汉阳区93%的住宅小区。

　　公交方面，2个地铁站、23个公交车站基本能够满足公共交通出行需求，在汉阳区内超越78%的住宅区域，且通勤车速保持在中等水平，驾车出行舒适度中等。

　　
 

　　一季度，西安TOP10项目合计销售金额134.1亿元，在13个城市中处于中等偏上水平。TOP10项目中，所有项目销售额均不超过30亿元。从开发企业上来看，绿城入榜项目达到3个，合计销售额26.2亿元。

　　全市销冠中国铁建·万科翡翠国际共售出27.4亿元，2021年12月进行一轮加推，均价16321元/平方米，不过品房小程序的估值参考价已达25843元/平方米。

　　
 

　　项目教育资源丰富，周边1公里范围内有4所小学、4所幼儿园，作为尚未交付的新建住宅，在雁塔区属于中等水平。

　　周边有大小医疗机构7个，覆盖三甲医院、儿童医院和社区医院，符合住户需求，在现阶段医疗配置属中等。

　　公交、地铁出行极为便利，项目1公里范围内有3个地铁站、13个公交车站，驾车出行舒适度优于雁塔区79%的住宅。

　　
 

　　重庆一季度的销售相当低迷，TOP10项目合计销售金额仅36.63亿元，相当于成都的1/4，销冠长嘉汇销售额只有5.77亿元。

　　由香港置地和招商蛇口联合开发的长嘉汇，2021年12月再次加推，一季度合计售出265套，销售均价22000元/平方米 ，品房小程序对其进行11个维度估算得出估值参考价23744元/平方米。

　　
 

　　项目周边居住密度较大，餐饮消费客单价61元，同城对比尚处于中档消费区域。

　　周围1公里范围内2所小学、5所幼儿园，对于区域内12%的学生儿童来说基本符合需求。值得关注的是，长嘉汇在医疗资源方面超越南岸区98%的住宅项目，共有大小医疗机构9个。

　　公交、地铁出行方面，项目周边有13个公交车站、1个地铁站，公共交通出行较为便利，但驾车舒适度较低，早晚高峰主干道通勤车速属于后10%水平。

　　
 

　　在直辖市中，天津一季度市场成交量最低。TOP10项目合计销售金额34.61亿元，其中中海地产占据5个，远洋集团占2个，分别是远洋琨庭和未来城。

　　远洋琨庭销售均价19500元/平方米，品房小程序对其进行11个维度估算得出当前估值参考价20785元/平方米。

　　
 

　　远洋琨庭周围1公里范围内有3所幼儿园，暂无小学，作为开发了多期的住宅项目，当前配置稍显不足；周边有5个医疗机构、10个购物场所，由于项目周边相对成熟，因此只称得上各方面舒适度居中。

　　项目周边1个地铁站、12个公交车站，在所属区域内并无优势，公交出行舒适度较低。同时，该项目驾车出行舒适度中偏低，早晚高峰平均车速只优于10%的住宅小区。

　　包晶晶

　　程鹏 盖源源

　　卢祥勇

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