前5月千亿房企仍只有碧桂园、万科、保利3家 销售合计同比下滑42%

　　多家研究机构发布2022年1-5月份中国房地产企业销售业绩情况。从中指研究院统计的销售数据看，百强房企销售额均值同比下降50.7%。

　　值得关注的是，5月份在全国超80城、超140次的调控政策优化纾困之下，“千亿房企”仍然只有碧桂园、万科、保利发展3家，比去年同期减少12家；“百亿房企”70家，较去年同期减少48家。

　　前三甲合计销售同比下滑42%

　　据中指研究院统计，1-5月，碧桂园、万科、保利发展分别以2011.9亿元、1673.4亿元和1592亿元继续占据前三甲，但与2021年同期“碧万恒”合计销售9142亿元相比，合计少卖3865亿元，同比下滑约42%，差额比1-4月再次放大。

　　除3家千亿房企外，百强房企1-5月销售额均值为273.9亿元，同比下降50.7%；TOP100房企权益销售额均值为199.9亿元，权益销售面积均值为136.0万平方米，同比分别下降51.5%和53.2%，降幅未继续扩大。

　　由于“五一”小长假期间房企推盘力度加大、部分城市购房需求释放，在供应放量下市场成交略有复苏。克而瑞数据显示，TOP100房企5月销售操盘金额4546.7亿元，环比增长5.6%。

　　同时，在政策纾困之下，不同阵营企业数量产生了较大变化。千亿以上阵营3家，较同期减少12家，为几个阵营中减少企业最多阵营，销售额均值1759.1亿元；第一阵营和第二阵营企业分别为9家和12家，较上年同期均减少9家；第三阵营企业为15家，较上年同期减少2家，基本稳定；第四阵营企业共31家，较上年同期增加2家。

　　1-5月，TOP100门槛值为60.6亿元。具体来看，TOP50房企及TOP100房企门槛值分别为172.9亿元和60.6亿元，同比分别下降51.1%和57.9%，这一降速与1-4月同比分别下降52.8%和60.4%相比，出现了明显的好转势头。

　　但头部房企和TOP30房企降速在去年上半年高基数的影响下仍然略有扩大，TOP10房企门槛值为621.2亿元，同比下降50.7%；TOP30房企门槛值为258.3亿元，同比下降50.9%。

　　第二波偿债高峰将至 海外债发行仍为0

　　中指研究院指出，对于房企而言，6月起偿债压力进一步增加。当前房企债券存量余额约2.8万亿元人民币，海外债占比47%。第二波偿债高峰即将到来，一年内到期余额为9500亿元，其中海外债占比33.2%，境内偿债压力较大，今年7、8月为年内第二波偿债高峰。

　　另一方面，房企在2022年5月海外债发行为0，仅通过发行信用债进行融资，发行规模略有上升。其中，信用债发行规模为445.7亿元，环比上升3.32%，同比上升33.51%，并且信用债发行人以国央企为主，整体偿债风险较低。

　　而融资成本同样出现小幅下降，信用债平均利率为3.27%，环比下降0.17个百分点，同比下降0.69个百分点。

　　由于海外债发行数量降至冰点，同时出险企业不断增加，意味着房企新发债券无法覆盖到期余额，从中指研究院数据看，2022年1-4月信用债、海外债的发行到期债务比分别为160.2%、10.4%，总发行债务比为71.8%，因此海外债“借新偿旧”可能性大幅降低。

　　对于后市，克而瑞方面认为，6月将是验证各城市市场成色的重要节点，并给下半年市场定调。在各地放松政策不断加码的情况下，房地产市场有望逐渐复苏，但城市分化加剧。两类城市成交有望明显改善：其一，市场供求基本平衡，包括上海、北京、深圳、杭州、成都等，供应放量必然成交明显回升；其二，放松政策力度较大的城市，如太原、无锡、南通等，短期或将刺激居民购房消费，成交有望企稳回升。