2022土拍格局生变

　　2022年的土拍市场，国央企和地方城投公司成为拿地主力军，曾经高歌猛进的头部民营房企则基本从拿地榜上“消失”。

　　从多家机构发布的百强房企拿地金额榜及新增货值百强榜来看，2022年全年房企拿地整体低迷。据中指研究院统计，TOP100企业拿地总额12975亿元，同比下降48.9%；TOP100企业拿地门槛值为48亿元，同比下降24亿元。相比2021年的房企拿地榜，2022年拿地榜金额TOP20中有一半是“黑马”。

　　中指研究院企业研究总监刘水1月4日通过向

　　2022年房企权益拿地金额和面积TOP20

　　两家区域深耕型民企表现出彩

　　“去年同期我们拿地在全国排22位，今年反而排在第7位，上涨的这15位，不是因为我们前进，而是我们后退的速度比人家小一点。”滨江集团董事长戚金兴在2022年终讲话中如是说。

　　从房企拿地数据来看，除龙湖外，全国性布局的民营房企在土拍市场上基本失去踪影，而各自深耕区域的本土民企无论是拿地还是销售表现，均不输本地城投或国企。

　　以滨江集团为例，2022年在杭州土拍中表现非常抢眼。即便进入拿地榜TOP10，戚金兴还是看到了这一成绩的下滑，“很多人都好奇，市场都这样了，滨江土地怎么还这么猛。到今天为止，我们2022年一共拿了41块地，杭州占到了38块，包括直接拿地、合作方拿地。这41块地总金额733.5亿元，我们占权益是51%，也就是374.1亿元。这个数字，跟去年469亿元比，下降20%左右。”

　　四大城市群拿地TOP10企业

　　除了滨江之外，通过区域深耕、稳健经营成为“黑马”的民营房企还有伟星房产。在长三角拿地榜单上，伟星仅次于中国铁建排在第八位。今年全年花152亿元拿地的伟星100%“满仓”长三角，为市场复苏囤积了满满货值。伟星虽为浙系房企，却扎根安徽低调发展20余年，从安徽芜湖第一个项目”中西友好花园“开始，成为安徽省内唯一一家在单城市销售额超百亿元的房企。

　　“伟星房产前几年发展稳健，负债规模及杠杆率较低，当前市场深度调整受到影响较小，企业拥有充裕资金，并且有较强发展意愿。”刘水分析指出。

　　这些年来，戚金兴最大的体会是：没有舍近取远。“同样在杭州，中心区域近但是利润低一点，我宁可选这里，利润低一点可是去化速度快一点；外围远但是利润率高，同比下我宁可舍弃，因为不确定性比较大。城市中心有地拿，就不到外围拿；杭州有地，就尽量少到浙江其他地区拿地；浙江有地，就尽量少到长三角其他区域拿地；长三角有地，就尽量不到全国其他地区拿地。这样会让你的半径、你的优势充分得到体现。”

　　2022年，滨江开始在低谷稍微向外走了走，首入浙江东阳和桐乡，在南京栖霞的项目也正式奠基。同样，伟星也走出了长三角，成为广州拿地第四名的企业。

　　对于在行业低谷中踏着节奏“走出去”，伟星相关负责人2022年10月接受

　　拿地“黑马”多是地方国企

　　在“黑马”中最为亮眼的当属建发房产，以544亿元力压招商蛇口升至拿地金额第4位，而2021年建发以601亿元的拿地金额排在第10位。正是凭借逆势斩获的土储，建发在2022年销售势头不断攀升，跻身房企销售百强榜TOP10。

　　和建发同样势头强劲的地方国企还有越秀地产、华发集团、武汉城建集团、国贸地产、广州地铁、上海地产、颐居建设、深铁集团等。中指研究院认为，重点城市拿地金额TOP10房企中有半数以上为央企国企，这与稳健型国央企的资金状况相对较好有直接关系。

　　另一方面来看，这些企业在2022年拿的土地价格相对比较便宜。

　　据中指研究院统计，2022年第一批集中供地中有39%地块溢价成交，该比例尽管低于2021年第一批次的58%，但仍然明显优于2021年的第二、第三批集中供地。但自2022年第二批集中供地开始，受到房地产市场期房交付担忧、居民收入预期悲观、房价上涨预期转弱三重因素影响，房地产市场在大量救市政策下并无显著改善，房企拿地积极性迅速减弱，第五批集中供地的溢价成交地块比例已降至8%，也就是超过九成的地块底价成交。

　　即便如此，龙光、正荣、中骏、德信等昔日拿地较为积极的房企，都在2022年或主动或被动收缩了战线。对于在榜单上“消失”了的昔日拿地大户，刘水表示，“一些房企出现流动性困难，肯定会减少支出减少拿地，以减缓流动性紧张局面。”

　　回顾2022年土地市场，中指研究院土地事业部负责人张凯12月30日书面向

　　观察四个城市群拿地TOP10房企榜单不难发现，在最热的长三角仍有民营企业一席之地，央企、国企和地方国企则平分秋色；而其余三个城市群的拿地榜单上，除了国央企，几乎难觅到民营房企的身影。

　　“地方国企及新兴民营房企将是新一批房地产行业的生力军，有较强发展潜力，将弥补及抢占出险房企留下的市场空间。”刘水表示。

　　那么，2022年土地市场格局变化，是否会令2023年的销售榜单发生“震动”？

　　刘水坦言，“销售榜也将继续调整。一是出险的民营房企2023年销售榜排位会继续明显下降，由于债务违约造成企业信誉受损，这些企业的销售仍存在较大困难；二是新增货值较多的企业，由于土地货值充裕，随着2023年市场销售企稳回升，这些企业的销售将进一步提升。”