下半年超四千亿债务到期 开发商仍感“亚历山大”

　　房地产企业“钱荒”的状态仍在持续。 中指研究院最新数据显示，2023年1～6月，房地产行业共实现非银类融资4041.7亿元，同比下降16.2%，其中信用债同比下降7.0%，海外债下降34.6%，信托下降69.6%，ABS下降4.5%，各渠道同比均出现下降，海外债、信托更是锐减，信用债成为融资主力。 房企融资难是从2021年发酵的，此后逐步进入下行周期。2022年底，中央加大对房地产企业融资支持力度，“金融16条”“三支箭”先后落地，企业融资环境逐步改善；证监会启动不动产私募投资基金试点工作，也为企业盘活资产提供了希望。 不过，从实际发债及到位资金看，房企融资难的情况还未实质性改善。 上述研究院数据显示，2023年1～6月，房地产行业信用债发行规模为2340.5亿元，同比下降7.0%；平均发行期限3.2年，其中发行期在3年以上的占比42.8%，期限明显缩短。 今年一季度，房企曾经历了一波发债“小高峰”，3月发行规模达到600亿以上的相对高位，但二季度信用债发行规模又整体下降，6月发行规模已不足400亿元。 不仅如此，民企发债力度仍极为惨淡。上半年，信用债的发行主体以央企、地方国企为主，占比近90%，与去年同期基本持平，其中中央国有企业发债占比30.1%，地方国有企业发债占比59.9%；民企发行占比仅5.8%，较去年微升0.6个百分点。 有业内观点认为，房企融资是否改善、金融机构是否能积极落实金融十六条，和销售修复是相辅相成的关系。在销售修复势能走弱的情形下，房企融资改善难度提升。 中指研究院也表示，二季度，购房者置业情绪快速下滑，市场复苏的不确定性增加了投资人对房地产行业的疑虑，也使企业对新增融资采取谨慎态度，融资规模仍在缩减中。 信用债主力发行规模不佳，海外债、信托等则更加惨淡。上半年，房企海外债发行规模仅110.7亿元，同比大幅下降34.6%。今年3月、4月、6月，房企在海外均无新发行债券，其余月份仅个别优质企业有能力发行海外债，海外债融资渠道几近关闭。 信托融资渠道也大幅收缩。上半年，房企信托融资规模为211.4亿元，同比大幅下降69.6%，平均发行期限为1.86年。随着行业周期下行，前期房企信托违约事件频发，机构投资更为审慎，导致整体投资规模大减，平均单月融资仅35.2亿元。 值得注意的是，近期陆家嘴、保利发展、大名城、中交地产、福星股份、招商蛇口等房企定增方案先后获批，“第三支箭”落地迈出关键一步。其中保利发展募资不超过125亿元，大名城募集资金不超过25.5亿元，拟用于项目开发建设和补充流动资金。 从政策出台到实际落地，房企这一融资利好来得并不容易。早在去年11月份，证监会便决定，恢复上市房企和涉房上市公司再融资，此后房企火速发布定增方案，截至2023年6月27日，已披露定增预案（不含拟筹划）的A股房企数量增加至23家。 直到今年5月，招商蛇口定增并购事项获深交所审核通过，房企融资“第三支箭”终于实质性落地，此后多家房企定增事项获得交易所审核通过，这被看作行业融资的一大利好。 中指研究院企业研究总监刘水认为，2023上半年融资政策从融资类型、融资对象方面呈现分类管理、边际放松倾向，但受市场复苏势头持续转弱等因素影响，投资人对房地产行业存在较多顾虑和考量，融资总规模仍在下降通道，下半年政策加力预期增强。 “整体来看，信用债在市场缓慢复苏、政策鼓励下，发行规模有望保持稳定，特别是优质民企将获得相应发行机会；海外债、信托短期内无回暖迹象；ABS成为仅次于信用债的融资渠道，有底层资产支持的CMBS/CMBN、类Reits仍将保持较高发行占比。”他表示。 值得注意的是，下半年房企将迎来明显的偿债高峰。 中指研究院数据显示，截至2023年6月末，2023年下半年尚在存续期的债券余额为4361.6亿元，其中信用债占比66.3%，海外债占比33.7%；一年内到期余额为9277.6亿，其中信用债占比64.3%，海外债占比35.7%，境内债务偿债压力较大。 三季度为仍为房企的偿债高峰，其中信用债到期规模约1768亿元，海外债到期规模约780亿元，合计2548亿元；到四季度，房企信用债到期规模1122亿元，海外债到期规模690亿元，合计1812亿元，下半年整体到期规模将达到4360亿元。 2022年末以来，已有富力、华夏幸福、融创、龙光等企业先后完成信用债或海外债重组，但仍有为数众多的出险房企仍在博弈中。克而瑞认为，虽然融资环境有所优化，但是短期内仅能惠及白名单优质企业，部分财务困难的房企较难获得支持，未来仍有可能有更多房企曝出债务违约事件，加上当前房地产销售仍未全面复苏，流动性问题仍需注意。