房企观察 逆市扩张后的压力，滨江集团受传闻困扰背后

　　5月9日一早，杭州发布“杭七条”新政，实施近8年的住房限购政策全面取消。当日，杭州本土房企滨江集团股价涨幅超4%，5月10更是封涨停板。

　　而就在此前不久，滨江集团因薪资结构调整、变更企业法人代表等系列动作，引发诸多传言与猜想。传言包括“资金链吃紧”，以及“国资接盘”等。

　　滨江集团的在售住宅项目合计去化率达到81%。不过值得注意的是，即使在大本营杭州，滨江集团的项目销售也出现明显分化。

　　如滨江集团位于杭州市远郊的合作项目和郊区自持项目，在去年的销售表现普遍不佳。以去年9月30日开盘的合作项目荷印观翠湾项目为例，去化率仅为11.3%；同期开盘的映宸里项目，去化率也仅为26.3%。去年7月2日开盘的听荷芳翠府项目，去化率为25.5%。

　　上述三个项目中，荷印观翠湾位于杭州大江东板块，滨江集团的权益占比为30.5%；位于近郊小和山板块的映宸里，滨江集团的权益占比为27.00%；位于临平北东湖新城板块的听荷芳翠府，滨江集团的权益占比为51%。此外，滨江集团自有项目翠栖府项目的去化率为18.12%，千岛湖湖滨印象项目的去化率仅为12%。

　　上述滨江集团营销负责人坦言，市场转冷之后，杭州有些板块的房子的确非常难卖，只能硬拼产品力，在区域内流速极低的情况下，尽量做到板块内销冠。在进行了一系列强化销售的动作后，目前滨江在杭州的所有在售项目中，去化率在20%左右的只有三个合作项目。

　　针对去年杭州部分远郊地块项目刚需产品入市后去化不及预期，滨江集团方面向不过，此次杭州新政带来的市场效果值得期待。以滨江集团今年4月下旬刚刚接手的溪映听庐滨江项目为例，该项目自去年9月25日开盘至今的去化率仅为21%。上述滨江集团营销负责人告诉
 

　　滨江集团旗下秦望府项目实景 “这次杭州限购全面放开之后，公司马上组织了会议，通过直播和各个平台把在售项目广而告之，比如省外的上海，省内湖州、金华、义乌、温州等，中午之前就把所有在售项目扩散出去了。”杭州新政发布当天，滨江集团营销负责人在接受又以37亿元摘得西兴地块；4月16日，再次豪掷74亿元连拿钱江新城二期和运河新城地块。

　　“杭州这次政策调整最大的获益者应该就是滨江了。截至目前 ，加上之前滨江拿到的运河新城住宅用地和钱二地块，他们已经在公开市场拿地接近40宗，成为杭州土地储备最丰富的民营房企。”张宏伟表示。

　　上述滨江集团营销负责人表示：“即使是在行情最差的时候，我们这些地也都很有优势，这一波政策放开之后，主城区项目能够吸纳更多远郊、省内和省外的购买力。”

　　
业绩依赖单一城市

　　作为近几年房地产市场表现火热的城市之一，杭州是滨江集团业绩的主要年报显示，2023年滨江集团在杭州的营收为459.07亿元，占其总营收的65.17%。另中指研究院数据，2023年滨江集团总销售额为1534.7亿元，其中杭州区域的销售额占比高达83.1%。至此，滨江集团已经连续第6年在杭州房企销售榜上称“王”。由此可见，杭州本土的“战绩”基本决定了滨江集团在行业的排位。

　　此外，2023年滨江集团新增土地储备项目33个，其中杭州就占了27个。截至报告期末，滨江集团土地储备中杭州占比高达60%，浙江省内非杭州城市占比5%，浙江省外占比15%。

　　不过，在行业整体下行的背景之下，杭州楼市同样面临成交放缓、房价下行的压力。克而瑞浙江区域数据显示，今年4月杭州商品房成交缩量明显，405个楼盘项目成交商品房4771套，环比缩减41.37%，同比缩减57.87%。

　　在张宏伟看来，对于滨江集团而言，最大的风险或许就是来自杭州市场本身。“如果杭州这一轮政策放松后半年、一年甚至两年，市场交易量没有明显好转，这是企业最大的风险。如果市场需求量持续的萎缩，即便企业所占市场份额再高也有非常大的风险。”

　　2023年滨江集团储备货值情况 “好在目前杭州的去库存压力不太大，目前狭义去化周期只有9个月左右，在这种情况下取消限购，叠加一些救市措施，市场好转好转速度也会更快。一旦市场预期好了，在杭州投资或者居住性购房需求被激活的速度会更加明显。”张宏伟补充道。

　　对于公司因多次底价拿地引发的“成为第二城投”的市场猜测，滨江集团方面向此外，就薪资结构调整及变更企业法人代表等动作，滨江集团此前曾回应从今年一季度的业绩来看，滨江集团实现营利“双增”。一季报显示，今年1—3月，滨江集团实现营业收入137.01亿元，同比增长35.85%；归母净利润6.6亿元，同比增长17.84%。另据中指研究院统计，今年1-4月，滨江集团销售额355.9亿元，排在行业第八位，较去年提高了3个名次，成为排名最高的民营房企。