房贷利率新政之下

　　部分银行针对新房贷用户推出了优惠政策。如广州地区的浦发银行推出“安心还”产品。

　　据浦发银行广州一支行个贷经理介绍，该产品“按揭利率跟其他银行对标，但我们会多一个前三年‘安心还’的方式，即前三年先还利息，三年之后跟正常按揭是一样的。”

　　长沙某房企人士在接受该名房企人士表示，虽然购房者不用还月供，但银行会正常向开发商放款，购房者后续还款过程中，假如签约时选择按照30年等额本息的还款方式，前三年可以不还月供也不还利息，等入住后按照贷款总额27年的期限来还。在这个过程中，他们还会给购房者补贴2万-10万元利息。

　　若要调降存量房贷利率，银行有哪些考量？

　　“主要是银行收益问题。”前述城商行杨经理直截了当地表示。

　　继2023年四季度末商业银行净息差首次低于1.7%后，今年一季度，商业银行净息差进一步降至1.54%的历史新低水平。根据国家金融监管总局披露的数据，按照不同机构类型划分，大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、民营银行、农村商业银行、外资银行的净息差分别为1.47%、1.62%、1.45%、4.32%、1.72%、1.47%。

　　“大规模置换调降存量房贷利率，会在短期压缩银行利润息差，在当前银行净息差承压的情况下，银行资金成本与利润考量是掣肘存量房贷利率调整的主要原因之一。”某资深银行业分析人士表示，银行的资金成本是影响房贷利率的重要因素，银行经营成本上升，在新增房贷利率已经大幅下调、对银行利润造成一定冲击的情况下，存量房贷利率可能在短期内下调困难。

　　其次，存量房贷利率的调整还涉及风险管理。银行需要评估利率调整可能带来的市场波动和信用风险，例如，提前还贷会增加银行的流动性风险。

　　广东省住房政策研究中心副主任、首席研究员李宇嘉在接受陈文静认为，房贷是银行的重要资产和收入李宇嘉预测，未来房地产市场的大趋势是降低首付和利率，以降低门槛和月供。他认为，随着房地产进入存量时代，增量萎缩，规模下降，居民承接杠杆的意愿下降，房贷利率也将随之下降。

　　“关于存量房贷利率调整的规则需要确定下来，增量房贷利率不断下行，存量房贷也应跟随变化，让存量房贷人群了解利率变化，并且存量房贷利率调整可缓解提前还贷趋势，避免大规模提前还贷导致房贷业务萎缩，这将对房地产市场的稳定和杠杆去化产生积极影响。”李宇嘉指出。

　　“5·17”新政之后，“提前还贷”呼声再起，某资深银行业分析人士认为，“提前还贷潮”由来已久，已经释放了一部分提前还贷需求，未来不一定会发生提前还贷明显增多的现象。

　　“一直都有很多提前还款的客户，超级多，利率下降前后并没有明显变化。”成都地区一国有大行负责个人住房贷款的赵经理也告诉该人士认为，“5·17”新政实施效果尚待观察，而后根据市场反应和经济数据来调整政策措施。例如，首套房房贷利率的下调已经能够有效刺激市场需求，那么短期内进一步调整增量房贷利率的预期可能就会降低，反之存量房贷利率下调“未来可期”。

　　市场反馈和政策出台之间的“时间差”，此前亦有先例。

　　2022年，LPR多次向下调整，全国多地下调房贷利率。下半年部分个人住房贷款借款人加快提前还贷。特别是2023年年初，国内多地出现“提前还贷潮”。

　　去年8月31日，央行、金融监管总局联合发布和，存量房贷利率自9月25日起迎来普降。

　　关于存量首套住房贷款利率调降的原因，监管部门表示，近年来我国房地产市场供求关系发生了重大变化，借款人和银行对于有序调整优化资产负债均有诉求。存量住房贷款利率的下降，对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。为更好适应上述新形势，中国人民银行、金融监管总局明确按照市场化、法治化原则，支持鼓励银行与借款人协商调整存量首套住房贷款利率。

　　同时，监管部门表示将密切关注市场动态，引导银行与客户遵循市场化、法治化原则进行自主协商，有序降低存量住房贷款利率，维护好市场竞争秩序。

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