代建市场规模进入低速增长期，上半年“新进者”追赶势头强劲

　　历经过去三年的高速发展，2025年，入局代建行业的企业已达百家之多，市场规模也进入低速增长期。

　　中指研究院发布的研究报告显示，通过对典型代建企业统计，2025上半年，代建新增规划建筑面积同比增长17.6%。而在2023-2024年，行业新增签约面积同比增幅分别为53%、27%。如今降速明显。

　　头部企业仍占据着行业新增规模的大部分资源。据克而瑞统计，行业TOP1-5企业新拓建面占比达到49%，较一季度微降2个百分点；TOP6-10企业新拓建面占比26%。其中，绿城管理以1989万平方米的新签约面积居于行业首位；旭辉建管、润地管理、蓝城集团、龙湖龙智造均超过800万平方米。

　　值得一提的是，TOP30企业中的后入局者来势汹汹，保持着冲刺的态势。例如成立于2021年的旭辉建管，在2023年新增规模为980万平方米，位居行业第六位；2024年，这一指标就达到1588万平方米，同比大增62%，一举超过华润置地、蓝绿双城、金地管理等一众老牌代建企业，冲到行业第二位的位置。今年上半年仍以超850万平方米的签约规模稳居行业第二。

　　同样发展迅猛的，还有龙湖龙智造。这一建立于2022年的代建品牌，在2023年即以800万平方米的新签约规模进入TOP10；今年上半年又以852万平方米的新增面积冲进TOP5以内。

　　这些入局代建五年以下的后来者发展迅猛。据中指研究院统计，2025上半年，入局代建五年以下的企业代建新签约规划建筑面积增速为36.5%，项目拓展力度强劲，高于行业整体增速。

　　从代建模式来看，2025上半年，商业代建在新拓项目中占比已超过7成，政府代建和资本代建的占比分别为24.2%和4.9%。

　　中指研究院表示，政府代建和商业代建占比较2024年同期分别提升0.9和1.5个百分点，均有所增长。以AMC、地方政府牵头、房地产企业代建的“项目纾困”类代建有所下降，一方面，这类代建周期较长，较为考验代建企业能力，另一方面，“保交付”作为阶段性工作，任务已基本完成，因此项目数量有所减少。

　　从业务布局来看，代建企业新签约规划建筑面积中，一线%。

　　不少增速较快的企业以二线城市为“主战场”。据克而瑞数据，龙湖龙智造、远洋建管一二线新拓面积占比接近九成，旭辉建管的二线%。同时，部分企业也开始在深圳、广州等一线城市谋求代建机遇。

　　越发激烈的竞争形势之下，“价格战”也越发激烈，代建管理费率持续压缩。中指研究院统计显示，今年上半年，代建管理费率在1%-2%之间的项目占比超过五成。

　　根据对典型代建企业代建项目统计，代建项目代建管理费率在1%-3%之间的项目占比为81.7%，较2024年底增加了4.6个百分点。其中，代建管理费率仅在1%-2%之间的项目占比为50.5%，较2024年底增加了7.8个百分点。该机构预计，低费率的趋势未来还将延续。

　　在行业由“蓝海”转向“红海”过程中，如何更好地实现业务增长，“好房子”是一个破局之法。

　　旭辉建管刘冰洋认为，解决路径是实现项目的价值兑现，通过服务和自身的能力帮项目进行解题，为项目创造价值。例如四代宅及其他一些创新的“好房子”产品能够带动市场已经形成共识，这既是一种产品形式、生活方式，也是解题思路之一。

　　代建行业另一头部公司高管向表示，当下我国居民仍有较为庞大的改善型需求，随着国家政策指引下的“好房子”在各城市逐步落地，代建而来的新规下的好产品，得房率高、地段好、配套完善、性价比高，更容易获得市场的认可。

　　“部分项目此前托底拿地的价格很高，若仍以传统的开发逻辑或传统产品已经无解，在经营上无法兑现，可能会出现亏损，但采用四代宅的形式就有望形成较好的销售流量表现。”刘冰洋表示。

　　在这一过程中，代建方以专业能力提供解题思路。刘冰洋表示，很多产品的打造需要看当地的市场需求如何，并说服委托方及时改变思路，例如一地块原本容积率很高，对应的刚需产品没有市场需求，在经过重新算账后发现，调低容积率后产品形态变好，且四代宅或洋房等其他低密产品能承受的价格也得到提升，不仅有了市场需求，经营上也有了更多空间。

　　中指院认为，代建作为服务行业，当达到一定规模时，很难长期保持高速增长。目前，代建企业竞争格局处于快速调整期，不以规模竞速为根本，注重“效益增长”、持续提升履约率、委托方满意度、产品力水平，坚持长期主义，走高质量发展道路，才是企业乃至代建行业健康可持续发展的重要方向。