63.42亿元！郭广昌拿下昔日上海“地王”项目，潘石屹12年前曾参

　　BFC物业的价值约为230.78亿元。

　　戴志康的“证大系”以92.2亿元摘得上海外滩8-1地块。该地块北至龙潭路，东至中山东二路，西至人民路，南至东门路，建设用地面积4.5472万平方米，成为当时的上海“新地王”，也是全国“地王”。

　　彼时不少业内人士认为，上海证大为外滩8-1地块花钱过多，也与其实力不符。但不可否认，当时的上海证大因为拿下这块地曾意气风发。

　　然而拿地后不久，随着“新国十条”发布，房地产调控开始加码。而首笔土地款约50亿元须在两个月内付清，这一度将上海证大推入深渊，戴志康也不得不承认对形势的预估出现了严重错误。

　　更没想到的是，由于计划中的融资落空，戴志康突然发现自己兜里没钱了。于是，。

　　根据当时的招标书显示，“证大系”公司账上仅有5亿元资金，银行存款加净资产不过30亿元，外界质疑“证大系”公司拿下外滩8-1地块属于“蛇吞象”行为。

　　拍下上海“地王”的戴志康根本没有资金缴纳土地款，每天还要面临高额的滞纳金。为此，上海证大将该地块售予上海海之门房地产投资管理有限公司，而海之门由浙江复星、上海证大和杭州绿城分别持有股份；交易完成后，持股50%的复星国际成为外滩8-1地块实际控股股东。

　　但此后，由于上海证大和杭州绿城相继出现财务危机，同时外滩8-1地块的规划迟迟未能获批，项目被迫推迟动工。

　　为了能从BFC项目中及早抽身，证大、绿城拟合计转让BFC项目50%股权，并与复星国际协商，希望由后者接手。而当时的复星国际根本没有足够资金收购BFC项目50%股权，遂有后来的SOHO中国参与。

　　最初，复星国际希望收购少数股份实现控股，而剩余股权由SOHO中国收购，但SOHO中国希望整体拿下50%股权，因此交易一直没有达成。

　　不过，SOHO中国为达成收购目的，采取“曲线收购”，第一步剥离项目公司的股东公司除项目股权外其他资产，第二步由SOHO中国收购第一步特殊目的公司。也即，SOHO中国创始人潘石屹通过收购“爷爷”公司最终达到收购上海“地王”项目50%股权目的。

　　其后不久，SOHO中国宣布，以40亿元的价格从上海证大、杭州绿城手中收购项目50%的股权。，并向法院诉请交易无效。

　　该案的核心争议焦点在于，项目公司股东的“爷爷辈”公司证大、绿城系公司，通过剥离项目外资产的特殊安排转让项目公司股权给SOHO系公司的曲线交易行为，是否侵害项目公司大股东复星国际的优先购买权。

　　四家港股上市公司斗法，。

　　2013年4月，上海市第一中级人民法院以“合法形式掩盖非法目的”为由判决SOHO中国败诉，SOHO中国、绿城、上海证大对于审判结果发表联合不过，在官司和解后不久，郭广昌又以53.3亿元的价格将BFC50%的股权卖给了一家名为盛世神州稳利投资的公司。对于卖掉BFC一半股权。复星方面表示，主要是为了提高公司财务的灵活性和资产流动性。

　　实际上，复星在这个项目上已经投入了大量资金。此前，BFC项目预估的95.5亿元的土地成本和39.3亿元的建安成本，复星自接了该项目后的投入已经高达134.8亿元。此后几年，BFC一直处于投入阶段。为缓解资金压力，并获得投资收益，因此复星才将该项目一半股权卖掉。

　　此后，又几经转手，BFC项目50%股权被中融信托取得。

　　2019年12月，总建筑面积约42万平方米的BFC全面开业，成为上海外滩的地标项目。项目包括超甲级办公楼约18.2万平方米，含两栋180米层双子塔楼和三座独栋办公楼；另有购物中心约9.6万平方米，复星艺术中心约4000平方米，万达瑞华酒店约3万平方米。

　　不过，BFC项目也被业内称为房企的“厄运钻石”，因为与其有关联的杭州绿城、SOHO中国、上海证大，此后或出现业绩下滑，或控股股东股权大幅稀释，或转型从事其他业务……

　　如退出角逐之后的几年，上海证大发展动力不如往昔，从上海主流地产商沦为二三流中小房企，主力项目也从上海转移到外地、甚至外国。当戴志康于2021年再次进入各大媒体视野时，却因涉嫌非法吸收公众存款站在法庭上接受审判，而其建立的证大系也早已轰然倒塌。

　　另一个曾染指外滩8-1地块的SOHO中国，转折同样出现在2010年。SOHO中国在2010年曾创造了高达238亿元的销售额，之后开始走下坡路，业绩也在此后几年一路下滑，2011年109亿元、2012年94.68亿元、2013年46.87亿元，到2020年只有21.9亿元，10年时间业绩缩水90%

　　“对比2011年SOHO中国宣布的40亿元收购股权金额，目前复星63.42亿元的价格并不算高。经历了10余年，上海外滩金融中心50%股权的增值幅度并不夸张，这也是当年复星为何选择撤诉的重要原因所在。”

　　58安居客房产研究院分院院长张波告诉，复星已扎根上海超过20载，对于沪上核心地块上的商业项目必然是十分重视。从当时的结果来看应该也是双方共赢，复星保住了对项目的股权，而SOHO中国愿意退出大概率也取得了符合自身预期的回报。

　　截至3月22日收盘，复星国际股价报8.46港元/股，涨幅为3.42%，总市值703.18亿港元。

　　吴若凡魏文艺 孙志成 杜波 王嘉琦

　　卢祥勇

　　｜未经许可禁止转载、摘编、及镜像等使用

　　如需转载请向本公众号后台申请并获得授权

　　阅读更多精彩财经新闻，

　　请关注“”，

　　今天晚些时候继续为你呈现。