公募REITs再现“秒光”，配售比例创新低，超840亿狂买这只产品！

　　 2022年首单公募REITs——华夏中国交建(9.96 +4.08%诊股)高速公路REIT正式开售，基金份额发售价格为9.399元/份，发售总份额为10亿份。在经过战略配售、网下发售后，该产品面向公众投资者的初始基金份额数量为0.75亿份，公众募集规模上限为7.05亿元。

　　 按照过往公募REITs产品的火爆情况，仅约7.05亿元的公募规模可以说是供不应求，一日售罄和低比例配售早已在预料之中。

　　 实际的发行情况比预料中还要火爆。券商中国记者从多个渠道了解到，截至4月7日上午，该基金获得公众投资者认购规模已经超过了200亿元，截至记者发稿，华夏中交REIT公众部分认购规模超840亿，配售比例约为0.8%，公募REITs再次刷新了公募基金配售比例的新低纪录。

　　 与此同时，华夏中国交建REIT的预计募集总规模为93.99亿元，若顺利完成募集，其也将成为目前市场上规模最大的公募REITs。

　　 供不应求，华夏中国交建REIT发行火爆

　　 去年5月首批9只公募REITs发售时，19亿面向公众投资者的发售规模收获了近490亿元的认购资金，超拟募资额25倍，其中多只产品配售比例低于10%，中航基金旗下的首钢绿能REIT更是以1.759%创下公募基金配售比例新低。

　　 3月23日，公募REITs再次迎来上新，华夏中国交建高速公路REIT正式获批，该项目不仅是今年首单获批公募REITs，也是行业首单央企高速公路REITs项目。

　　 获批后，华夏中国交建REIT于3月29日进行了网下询价，该产品受到了机构投资者的热情追捧，共收到68家网下投资者管理的160个配售对象的询价报价信息，经进一步剔除后，网下发售有效报价投资者数量为64家，管理的配售对象数量为149个，有效认购数量总和为664970万份，为初始网下发售份额数量的38倍。

　　 3月31日，华夏基金发布公告，确定了旗下华夏中国交建REIT将于4月7日正式发售，基金份额发售价格为9.399元/份，发售总份额为10亿份，预计募集总规模为93.99亿元。若顺利完成募集，华夏中国交建REIT将成为目前市场上规模最大的公募REITs。

　　 值得注意的是，在经过大比例的战略配售、网下发售后，华夏中国交建REIT留给公众投资者认购的初始基金份额数量仅有0.75亿份，占发售份额总数的比例为7.5%。按此计算，华夏中国交建REIT面向公众投资者的首募规模仅有约7.05亿元。

　　 在“僧多粥少”的情况下，一日售罄且低比例配售早已在意料之中。券商中国记者从多个渠道了解到，该产品面向公众投资者的份额在7日上午已经售罄，截至记者发稿，华夏中交REIT公众部分认购规模超840亿，配售比例约为0.8%，刷新了曾经由首钢绿能REIT创下的低配售比例纪录。

　　 多重因素助推投资者认购热情

　　 优质的底层资产、供不应求的基金份额、存续产品的优异业绩……多重因素都在助推投资者对华夏中国交建REIT的认购热情。

　　 公开资料显示，华夏中国交建REIT项目底层资产是武深高速(9.94 +1.02%诊股)嘉通路段，武深高速联通武汉经济圈、长株潭经济圈及粤港澳大湾区三大城市群，是串联我国中部和南部区域的运输大通道，沿线人口众多、经济发达，路网通行需求旺盛。

　　 华夏基金认为，与其他行业相比，高速公路行业受宏观经济波动影响较小，具有抗风险能力较强、现金流量充裕、投资收益较为稳定等特点，是公募REITs优质的底层资产之一。

　　 公募REITs被誉为“资产的IPO”，除要求底层资产具备优质投资价值，其对项目发起人、专项资产计划（ABS）管理人、公募基金管理人以及财务顾问技术、托管人等参与方的综合实力也提出了较高的要求。

　　 华夏中国交建REIT项目发起人中国交通建设股份有限公司的控股股东中交集团是国务院国资委控股的超大型央企，是世界领先的公路、桥梁设计及建设企业。中国交建承建了港珠澳大桥、上海洋山港、长江口航道整治、京新高速、蒙内铁路等一大批技术难度高、社会影响大的超级工程，是少数几家具有全国性路产布局的企业之一，具备丰富的资产储备，可持续扩募优质资产。

　　 该项目的ABS管理人是行业头部券商中信证券(20.73 +0.24%诊股)，中信证券在类REITs领域拥有丰富的承做及发行经验，是中国权益类REITs业务领航者。项目基金管理人华夏基金也具备丰富的REITs研究经验，强强联合，将为华夏中国交建REIT成立后的高效平稳运行提供强有力支持。

　　 此外，作为一种不同于现金、股票、债券的第四类资产，公募REITs具有分红较为稳定，具备一定的抗通胀属性，与其他资产价格相关性弱等特征，为投资者做大类资产配置提供了新的资产类别，有利于优化投资组合。

　　 存续产品最高大涨60%

　　 2021年6月，首批基础设施公募REITs在沪深交易所上市，标志着公募REITs试点正式启动。截至4月6日，全市场已经有11只公募REITs产品上市，其中首批9只产品的场内涨幅均超过了10%，最高一只富国首创水务REIT成立至今的涨幅近60%。

　　 而除了资本增值外，REITs基金的另一块重要收入来源于分红。近期多只REITs基金发布了2021年度的分红公告，分红情况十分可观。

　　 仍以富国首创水务REIT为例，该基金在1月20日发布的《2021年第一次收益分配公告》显示，将在月内完成分红1.357亿元，每10份基金份额将获得分红约2.714元。另据年报数据显示，富国首创水务REIT在2021年6月7日（基金合同生效日）至2021年12月31日期间获得收入约1.82亿元，据计算，此次富国首创水务REIT的实际分红总额，占基础资产当年收入的比例高达74%。

　　 建信基金表示，公募REITs作为一类全新的配置品种，兼具股债属性，债性体现为每年稳定的高比例分红、股性体现为场内价格的变动。

　　 相比今年股债双跌的市场，REITs的高涨幅和高分红引来了越来越多投资者关注，多家基金公司一度宣布停牌。例如，富国首创水务REIT就曾宣布在3月23日停牌一天，富国基金表示，富国首创水务REIT以获取基础设施项目收费等稳定现金流为主要目的，随着交易价格的大幅上涨，净现金流分派率及内部收益率（IRR）将显著下降。

　　 也有业内人士提醒，REITs的风险收益特征介于股票和债券之间，目前公募REITs普遍为溢价交易，主要原因是其作为创新性产品具有一定的市场稀缺性，供需不平衡可能引发公募REITs产品在场内净值出现大幅波动，投资者在二级市场配置时需进行充分研判。

　　 3月18日，证监会也表示正进一步深入推进基础设施REITs试点，完善制度机制，拓宽试点范围，研究制定基础设施REITs扩募规则，更好发挥公募REITs的功能作用，进一步促进投融资良性循环，助力实体经济发展。