租赁资产特殊时期凸显抗风险性长租公寓三大痛点待解决

　　包晶晶 上海报道 “一方面，提供大量社区化、品质化、生活化的租赁项目，才能更好满足新市民的长期居住需求；另一方面，2022年的疫情对运营管理工作的专业性要求更高，面临的不确定性也更多，这也充分体现出租赁资产在特殊时期的抗风险性。”

　　日前，旭辉瓴寓CEO张爱华在接受微信专访时表示。

　　旭辉瓴寓在2021年新增签约了2万间长租公寓，并成功拿到了两个R4地块，是上海第一家获批能够获取R4地块的民营企业。

　　张爱华 受访者供图

　　2021年在集中供地模式下，据克而瑞监测，22城租赁用地建面总成交量达1235万平方米，占总出让体量的5%。以2021年成交租赁用地总量最高的8个城市来看，武汉、上海、南京和重庆成交的租赁用地基本属于“规划型”租赁用地，尤其武汉和上海纯租赁用地比例高达八成以上，政府对于租赁用地供应的调节功能非常明显。

　　但是，按不同类型企业拿地的情况来看，租赁用地对百强房企的吸引力明显下降，22城在2021年三轮集中供地后，租赁用地中仅有28%进入百强房企的土储。

　　对于企业而言，租赁用地特别是纯租赁用地吸引力下降主要来自资金的限制，而近期多部委发文支持长租房市场，无疑为企业打通了资金渠道。

　　张爱华分析指出：“事实上，从去年开始，金融机构就陆续出台一系列利好政策支持租赁企业发展，包括加大贷款支持力度、提供适配性创新贷款产品、贷款利率优惠等，国内五大行包括一些城商行，比如民生、兴业银行等，都加大了对住房租赁项目的贷款支持。”

　　“例如建行针对包租类项目提供了8年期流动资金贷款，再比如开发类项目，金融机构可以提供期限长达25年的开发贷。这些政策本质是为了匹配长期持有型租赁住房的现金流回笼特点。贷款利率方面，企业获得的支持力度也开始加大，部分银行在贷款利率方面也给到一些特色优惠，像上海的一些开发贷项目基本可以做到基准利率，甚至特别优质的项目、特别优质的业主，可以享受基准利率下浮。”

　　监管层面释放了积极信号，但租赁行业仍然存在融资渠道窄、自有资金沉淀周期长和退出渠道狭窄的痛点。

　　“租赁行业属于民生行业、微利行业，正常年化投资回报率也就5%~6%，目前最适配的低成本资金主要是银行资金，其他资金比如信托，成本一般不低于7%，发债的话条件又比较苛刻。”

　　张爱华坦言：“常规收并购项目贷款比例可以做到50%、开发类项目贷款比例可以提高到75%，但仍需要25%~50%的自有资金投入。由于行业平均投资回收期要20年以上，任何一家企业在没有好的退出方案的前提下，都不可能投入过多资金。而行业目前好的退出渠道仅有股权或资产退出，REITs还不够成熟。更重要的是，REITs目前仅限于保障性租赁住房试点，但市场还有市场化项目，这意味着市场化项目的退出就比较难。”

　　尽管如此，仍然有不少头部房企持续探索租赁住房的“投融建管退”。

　　以旭辉瓴寓为例，其“轻重并举，双轮驱动”的发展战略聚焦于综合型租赁社区业务。据张爱华介绍，2021年底，旭辉瓴寓成功出让所持上海浦江华侨城柚米社区项目全部30%股权，实现从该租赁社区项目资产退出，成为行业内首个实现“投融建管退”资管全周期跑通的项目。值得一提的，该项目正是退出到险资平台。

　　“目前租赁市场主要分三种模式：轻资产运营、中资产包租、重资产管理，旭辉瓴寓以轻资产包租切入市场，通过存量改造获取前期规模、提高市场占有率、锤炼自身综合能力，并逐渐向轻、重两端发展。同时，持续加强四大核心能力形成有力支撑，始终为合作方创造低风险、确定回报，成为投资人及客户信赖且首选的租赁品牌，夯实租赁住房一站式综合服务商的市场定位。”

　　从另一方面来看，2022年的疫情对长租公寓运营管理专业性提出了更高要求，同时面临的不确定性也更多。

　　“旭辉瓴寓快速响应，在疫情暴发初期就启动了一系列应急机制，包括输送防疫物资、发放防疫补贴等。虽然本轮疫情相较于2020年可能对租赁市场的影响更大，但瓴寓旗下项目出租率仍保持在90%以上，经营情况稳定，这也充分体现出了租赁资产在特殊时期的抗风险性。”

　　解决大城市不同类型人群的租房问题，持续优化租赁房源供给侧，是政策出台的初衷。租赁市场规范化发展环境基本形成，市场主体的力量得以充分发挥，才能满足大城市租客多样化、品质化的租赁需求。

　　张爱华回应说：“旭辉瓴寓成立以来，携手政府、企业积极探索人才安居及城市更新项目，助力区域租赁住房政策的落地，切实解决新市民、青年人的住房问题。精准的客户研究能力、专业的产品研发能力、领先的数据技术能力、精细的运营增值能力等四大核心竞争力，让旭辉瓴寓处于租赁行业头部位置。”

　　“通过3年多实践，目前品牌已在北京、上海、南京、杭州、成都等核心城市落子租赁社区，全国在管项目总量超30个，是行业中拥有社区项目最多的租赁企业。”

　　旭辉瓴寓2021年底已布局全国20个城市，整体管理房源超8.2万间，同比上涨10.2%；开业房源超过3.2万间，同比上升14.3%；出租率超96%。

　　规模扩张的同时，旭辉瓴寓也是行业内最早提出并践行打造租赁住宅社区的租赁企业。

　　张爱华表示：“早在2019年初，旭辉瓴寓就判断社区化、品质化、生活化的租赁项目才能更好满足新市民的长期居住需求。旭辉瓴寓以生活场景、居住空间、公共空间、社区配套四大维度并行，让租客以更低的生活成本享受更完整的生活配套，满足其更长期稳定的居住要求。租赁社区相较传统模式，居住舒适度更高，配套更完整，服务更便捷，居住成本也更低。进入2022年，旭辉瓴寓主要目标可以归结为践行使命与修炼内功两部分，承接租购并举的顶层战略，用心做好产品与服务，不断提升租赁社区的舒适度和便捷性，使之满足新市民、青年人日益增长的美好生活需求，让租赁生活不仅是普通人可负担的，更能真正成为买房的替代选择。”