长租领域新玩家，贝壳省心租打造区域房源性价比

　　“经常出现这样一种场面，几个租赁托管品牌都在业主家，希望能拿到业主房源的委托，通常贝壳省心租的报价比其他家低一点，但是很多业主还是会选择把房源交给贝壳省心租。”

　　在贝壳租房成都资管经理徐丰琳看来，贝壳的省心租模式提供的，更多的是一种信任和业界的良性循环。2021年11月底，贝壳找房提出了“一体两翼”发展战略，一体指代主营业务，即存量房和新房经纪交易服务赛道；两翼分别为整装大家居事业群和以租赁业务为主的普惠居住事业群。贝壳租房由此铺开。

　　经过短短几个月的发展，贝壳租房以租赁经纪服务、公寓运营服务、专业机构托管服务、投资共建房源等由轻到重的方式，为构建多层次的住房租赁供给体系贡献力量，为新市民、青年人提供更多租住选择，助力缓解居住难的问题。截至目前，贝壳租房整体房源托管数量已经突破5万套。

　　贝壳研究院数据显示，我国租赁人口数超过2亿人，且仍保持增加趋势。同时，近年来国家政策也越发明确，从住有所居到租购并举，从“规范发展长租房”到“加快发展长租房”，以及培育、鼓励专业化、规模化的住房租赁企业政策及支持举措陆续出台，都意味着住有所居的时代到来，住房租赁企业迎来了新发展契机。

　　2021年11月底，在“一体”房产交易业务的基础上，贝壳将租赁业务提升到了“两翼”的重要地位上来。

　　在专业机构托管服务方面，贝壳推出了省心租。贝壳省心租可以将市场上分散的房源转为有品质、可信赖的专业机构化长租房源，并提供专业管家服务，让业主省心、租户安心，为完善国家住房租赁体系贡献力量。

　　截至目前，省心租已经落地北京、上海、天津、成都、杭州、苏州、宁波、深圳8个城市，托管房源数量超过35000套，其中成都、北京两个城市均破万，成都近12000套在管房源中约8000套为最近半年实现，更为重要的是，该模式“已经跑通”。

　　什么叫跑通？贝壳租房成都站负责人肖振宇表示，核心有三个关键点：第一个收得进来，第二出得出去，同时还能赚钱，三者缺一不可。

　　在核心的收房标准、出房效率、平台能力建设、服务者能力建设，成都贝壳租房都实现了积累与沉淀，并在整体实现盈利，印证了“微利可持续”的路径。

　　一直以来，租房业务被认为是个微利行业。尤其是近两年随着“租金贷”等违规模式被叫停、恶性竞价收房导致运营失衡出现暴雷等问题，行业发展模式与前景受到更多挑战。

　　贝壳找房高级副总裁、贝壳研究院院长李文杰认为，过去房地产的繁荣是要素投入、金融驱动，下一个阶段的繁荣则是服务主导、技术驱动。根据其他国家的经验，随着住房从投资和生产属性向居住和消费属性的转变，居住服务业在经济增长中的贡献度会越来越高，居住服务创造就业的能力也远远大于住房投资。

　　贝壳租房推出省心租，主要基于三方面考虑：

　　我国的租住市场需求大、体验一般。随着城市化进程继续深化、大城市群急剧再城市化。统计数字显示，全国非户籍人口比例达到37%，其中租房人群近7成，整体超过2亿人。租房成为很多人的生活方式。同时，人们租房的体验并不好，包括找房难、租得贵、住得不省心、换租风险大、不敢投入改善生活品质等。尤其在人口净流入的大城市，住房问题极其突出，租房供给的数量、质量、职住同区等仍有较大缺口。

　　明确的政策指引和市场趋势给了一个良好的正向反馈。政策明确提出，“坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。”从此前的“规范发展长租房”，到今天“加快发展长租房”，一个明确的信号是长租房被认为是解决问题的重要思路，其中进一步提高机构化长租房占比，也非常明确。

　　随着一体两翼战略落地，贝壳正在从房屋交易平台转型为围绕“居住”全场景下的综合服务平台，夯实租房市场，贝壳向着大居住服务链的上游再迈出一步——买房之前，可以先享受品质租房服务；买房之后，还有装修、家居服务；加上伴随租房业务扩大发展的居住生活服务，就构成了更长的居住服务链条、更长的用户生命周期。

　　在贝壳找房2021年业绩发布会上，董事长兼CEO彭永东提出过这样一个判断：当下有两个突出的时代变化：第一，消费者开始从“买到房”转向“住得好”；第二，中国企业从追求商业价值转向追求商业和社会价值并重。

　　具体到省心租业务上，贝壳租房在一 开始就摒弃了“做二房东吃差价”的高租金溢价商业模式，而是通过与贝壳房产经纪业务的深度协同，以及不断倒逼自身的平台能力、管理效率、服务品质，而达到整体业务的“微利可持续”。

　　贝壳省心租会对收房标准、出房周期效率、线上成交占比、服务反馈指标等极为关注，并通过房源、客源、服务效率与体验之间的动态平衡管理，推动了收房端以及出房端的规模化、高效化，打造一个品质、规模、效率的正循环。

　　因此，贝壳省心租商业模式核心体现在规模收房、快速出房以及如何保证收房与出房之间的平衡，从而实现盈利。

　　在收房端，贝壳租房基于市场情况与交易数据情况，对不同房源设置一定的“空置期”，根据面积、居室、周边配套等从30-60天不等，这期间不需要向业主支付租金。业主签订省心租托管服务的合同后，即能确定其合同生效期间能够获得的固定收益，无论市场环境如何波动都能保障业主“旱涝保收”。

　　在规模收房的同时，去化效率的提升显得尤为重要。

　　贝壳租房成都站省心租总监张莉涓说，我们不光是要规模，在我们的概念里面，规模跟效率益是并存的。因为省心租这个业务，如果只管一端的话很快就能上去，比如只管规模，规模很快就能搞得上去。“今天其实收房上面无非就是你怎么能收得准价格，对房子这是很难的一件事情，如果这个做不好的话，后面的出租率就会低，一旦时间精力进入到这种恶性循环里面去，效率就不高。”

　　她举了个例子，今年3月份，业务冲了一次规模，资管经理的收房数量从1、2月份的人均5、6套一下子升到人均12、13套，大家能力不可能一个月发生大的变化，这肯定是有一赛道门店经纪人的配合，那会儿就已经发现去化有问题，存在一些较难去化的房源。4月份库存突破1000多套，而此前平均库存只有两三百，最多的时候过完年囤了六七百套。房源库存量的激增，让张莉涓和团队压力不小。

　　“所以那个阶段我就不会特别注重收房，会重点做去化，我知道这个时候里面的大量库存会影响我的收房效率，且影响我的经营利润。我们会重点看几个指标，第一个是规模，第二个是出房效率，第三个是去化效率，第四个是急租房，比如大于20天、大于40天的这种占比。我们会管控效率，也会管控不好出的房子是不是能去化，或者这种房子应该怎么解决。”张莉涓介绍。

　　精准收房与快速去化的背后是贝壳基于海量线上数据和严密线下门店网络的积累。根据贝壳方面的介绍，贝壳租房产品端的有三个积累：

　　首先是庞大的线上交易数据库。有了这个数据库，贝壳租房能够精确地知道每一个商圈、每一个小区，在每一个季度每一个月份的去化情况和平均价格。这构成了省心租在托管业务中对收房判断的基础。

　　其次是丰富的线上用户行为数据。在租赁领域，用户从首次访问到成交，平均周期是14~20天，贝壳因此掌握了提前三周预测任何一个小区成交热度的能力。这为省心租的托管收房建立了抵御实时行情变化的保障。

　　最后，严密的线下租赁网络，基于线下业务的数据反馈，贝壳能够不断修正线上模型、补充缺失的数据。让大数据始终向匹配业务需求发展。

　　纵使秉承着“助力缓解居住难”的初心，但并不意味着贝壳租房是一个“公益业务”，贝壳租房在商业上更准确的定位的“微利可持续”。

　　与传统的挣差价模式不同，省心租选择通过提升出房效率，快速去化，尽量缩短出房的实际周期，挣“空置期”差的钱。因此除了通过各类标准筛选品相更优的房源，从租后服务端让客户省心，还要兼顾价格优势，力图打造“区域内高性价比房源”来实现快速去化。

　　在收房标准上，省心租具有明确的禁收标准，针对“凶宅、事故房”等八大类型的房源，贝壳租房将不予托管，保证从源头为租房市场提供优质房源。且省心租只做整租，不对业主的托管房源进行额外装修或重装配，房屋不会打隔断，也不会分租给客户。

　　在租金方面，省心租从出房租金和每年租金上涨两方面都设置了严格的标准。以成都为例，绝大多数房源出租价格不超过收房价格的5%，在北京一些区域这个数字甚至可以做到低于3%，且每年面向租户的涨幅也低于市场平均值，保证租赁市场租金水平的稳定性。

　　收房的高标准加上有竞争力的价格优势反映在租户市场就是快速去化，在成都链家东南大部租赁总监刘文宇看来，省心租的核心优势就在于“省心”二字，“租户不用到处比对房源，一个小区的省心租房源已经是性价比最高的了，我们还在不断完善租后服务，保证24小时有回应。相对于普租或者其他长租公寓，省心租无论在服务还是保障方面都更有优势”。

　　因而无论是集中式公寓方面的运营业务，还是分散式的省心租业务，贝壳租房都在探索如何发挥科技、平台、运营激烈，创造出既有商业机制，又有社会价值的平衡模式。

　　更重要的是，长期来看，租赁业务对贝壳的交易业务也是能够起到推动作用。

　　贝壳找房西南区域总经理都谋富认为：“想提升品牌的市占率，就必须要做租房业务，该业务对于将来一定会反哺贝壳的住房交易业务，因为在房源贡献上，包括对业主维护深度上，如果我们资管业务做得好维护得特别好，就一定可以把这个资源回归到一体。”文/王西岭