30%涨停秀不断上演，这种产品被机构哄抢，公众却很少知道

　　华夏合肥高新产园REIT上市，首日涨幅奔向30%的顶格，收于2.847元。

　　国泰君安临港创新产业园REIT上市，同样30%涨幅再现，当日收于5.356元。

　　国泰君安东久新经济REIT上市，开盘瞬间冲向30%涨跌幅，最终全天上涨27.15%，收于3.859元。

　　你会发现最近接连上市的6只公募REIT，上市首日涨幅中，5只都是瞬间站上30%的顶格涨幅，还有一只是接近30%，几乎是箭箭正中靶心。

　　鹏华基金发布公告称，截至2022年7月6日，中披露80家网下投资者管理的275个有效报价配售对象已按要求进行了网下认购并全额缴纳认购款，对应的有效认购基金份额数量为135.65亿份，而其网下投资者发售的基金份额数量为1.26亿份。该基金的网下认购达到了107.66倍。

　　全球市场上已上市的REITs产品超过900只，分布于45个国家和地区。其中美国REITs产品共237只，总市值合计超过1.42万亿美元。欧洲与亚洲分别有REITs产品258只与235只。

　　表现最好的中长期纯债类基金的平均收益为2.58%，传统货币类基金的平均收益为1.363%。相比之下，高比例分红，是基础设施公募REITs一大亮点。按照要求，在符合有关基金分配条件的前提下，公募REITs每年至少分配1次收益，不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，净现金流分派率原则上不低于4%。从年度来看，公募REITs的收益极有可能高于货币基金和纯债类基金。同时，从流动性上看，公募REITs可在二级市场上市，又具备更多的交易属性。

　　派息日为2022年10月13日。

　　市场上存续的34只同业存单基金，规模已超过2200亿元，前三季度平均收益为0.907%，最高的鹏华同业存单指数7天持有基金，同期收益达到了2.1147%。

　　20只已上市的公募REITs，在上市首日价格无一下跌全部上涨，平均涨幅为15.03%。上周，三只REITs上市，华夏合肥REIT和国君临港REIT都是直接封在了30%的最高涨幅榜。国君临港REIT开盘直奔30CM之后，上市首日涨幅达到了27.15%此外，数据显示，20只公募REITs上市首日表现中，共有中金厦门安居REIT、建信中关村REIT、华夏北京保障房REIT和红土深圳安居REIT，上市首日都是30%的顶格涨幅。

　　万润新能启动网上打新，发行价高达299.88元/股，投资者中一签需缴款约14.99万元。万润新能也成为目前A股年内最高价新股，同时也是历史第二高价新股，其发行结果显示，网上投资者弃购占比超20%。而在9月29日，这只新股上市首日就跌破发行价，收于217.14元/股，跌幅达到了27.59%。而在10月12日，该股一度险些跌破190元/股的关口，盘中最低达到190.11元/股。10月14日，该股二级市场价格重返200元之上，但与发行价仍相去甚远。

　　20只公募REITs上市至今，二级市场价格同期整体平均涨幅为29.78%。华安张江光大 REIT上市以来的价格涨幅超过50%。中金普洛斯仓储物流REIT、博时招商蛇口产业园REIT等另外5只REITs涨幅也在40%-50%。

　　公募REITs中只有平安广州交投REIT和华夏中国交建高速REIT处于贴水，前者的收盘价为11.947元，单位净值为12.614元，贴水率为5.29%。20只公募REITs的平均溢价率为29.45%。中航首钢生物质REIT和华安张江光大园REIT的升水率均超过50%。

　　“不同的REITs上市首日卖出也有所不同，因为有些上市首日就是新高，有些其实上市当天涨停还可以，后面还要再涨几天。这是一个正常的过程，毕竟公募REITs还属于试点的阶段。扩容加速以后，产品供应多了，应该会相对缓解一些。”前述券商资深ABS人士表示。

　　“要想充分发挥公募REITs真正的作用，关键取决于底层资产运营管理水平。投资者打新策略是最常见的，收益可观且变现快，也就是大家常说的赚快钱，但问题在于公募REITs公开认购比例极低，打新份额极少。二级市场，公募REITs的平均溢价率接近30%，直接参与存在一定的风险。”前述券商资深人士指出。

　　对于公募REITs，华夏基金建议，还是理性投资，避免追涨杀跌。如果二级市场价格出现比较大的回撤，可能是逢低布局的好机会；如果涨幅已经较高的部分产品价格进一步上涨，显著超出其内在价值，短期内不建议追高。公募REITs的投资还是要结合底层资产的内在价值、隐含的长期投资回报率、二级市场流动性，以及投资人自身的投资回报要求，进行综合考虑和投资判断。

　　与传统基金经理往往爬格子选股买卖个股不同，公募REITs的基金经理实际上干的就是REITs底层资产项目公司的运营管理的活。这意味着，公募REITs面临着不同类型的风险。

　　“毫无疑问的是，如果宏观经济不景气，每个行业都会受到影响，即使是相对现行公募REITs的底层资产是比较稳健的基础设施领域。”前述券商资深人士进一表示。

　　从今年公募REITs披露的中报不难发现，由于二季度国内局部地区出现疫情扰动，高速公路和个别产业园区REITs整个上半年的收入受到拖累。相比之下，仓储物流和生态环保类REITs的经营表现更具韧性。这也让不同类型的公募REITs在二级市场上的表现有所分化。

　　在中，公募REITs所面临的风险也达成了一定的共识——局部疫情反复对REITs底层资产的运营造成影响；部分REITs实施租金减免可能影响可分配金额的风险。

　　事实上，无法否认的是，公募REITs投资集中度高，80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券并最终投资于基础设施项目，因此公募REITs收益率很大程度依赖基础设施项目运营情况，基础设施项目可能因经济环境变化或运营不善等因素影响，导致实际现金流大幅低于预测数据，存在基金收益率不达预期的风险。

　　此前，中信证券曾撰文指出，REITs市场存在可投资标的偏少，单个标的的资产规模偏小的缺陷。“我们认为，当前REITs市场的主要矛盾，是规模庞大的底层基础资产，同样规模庞大的希望入场的资金，和选择有限，容纳资金能力不足的挂牌上市产品之间的矛盾。目前阶段放开扩募，预计不仅不会冲击当前REITs产品的价格，反而可以吸纳更多资金真正进入REITs市场，给予这些资金以规模化配置的机遇。我们看好整个REITs市场，建议投资者从受疫情影响程度，运营资产后续资本化开支可能，底层资产所处区域等不同维度，区分不同REITs产品风险。”

　　值得注意的是，最近首批上市中的5只REITs扩募的启动，标志着我国公募REITs发展又迈出重要的一步。REITs扩募的启动将为REITs市场注入更多的活力，有望提升底层资产的营收能力。

　　华泰证券固定收益团队认为，公募REITs扩募若购入更多资产质量较高的项目，将会给投资者带来更多的分红等，但分红率是否提高也取决于扩募项目的定价、运营等因素。对二级市场价格的影响需关注拟收购资产质量、新收购资产项目估值、基金是否有足够债融空间等要素。随着更多同类资产入市，REITs中期估值或走向分化。伴随市场稀缺性降低，有助于资产估值回归内在价值，推动二级定价更为理性，存量公募REITs价格在这种背景下或走向分化。

　　除去底层资产运营的风险，华夏基金曾表示，公募REITs在证券交易所上市交易，二级市场的价格波动将直接影响投资人的投资收益。投资者需仔细研究REITs投向的底层资产质量，对于基础资产的区位、历史经营情况、现金流预测情况、资产评估价值的合理性等因素有一个综合判断，再根据二级市场的价格是否偏离REITs基本面做出投资判断。

　　公募REITs基金跟我们以前接触到的基金是完全不同的，比如公募REITs基金不能申购赎回——只能在发行时认购或上市以后买卖。

　　REITs的认购，分为场外和场内两种方式。

　　场外购买方式多种，比如在基金公司官网上进行购买，其优点是手续费相对较低；在第三方平台上购买基金，其优点是操作比较简单，但是交易不方便。

　　场内购买是指投资者可以通过交易股票的证券账户进行购买。投资者需要拥有股票账户，并在APP上办理开通基础设置基金权限业务，就可选择相应的REITs品种购买，当然相关权限最好提前开通。建议投资者直接去券商APP购买。

　　如果投资者使用场内证券账户认购基础设施REITS基金份额，可以直接参与场内交易，如果投资者是使用场外基金账户认购的，需要先托管场内的证券经营机构，才能进行交易，基础设施REITS基金与其他的公募基金托管的方式是一致的。

　　当然，投资者也可以选择直接在二级市场上买卖，自然要承担相应产品价格波动的风险。

　　2022年，公募REITs陡然成了香饽饽，资金热捧，上市首日30CM的涨停秀不断上演。

　　从经济学的角度而言，REITs的火热背后对应的是供不应求的格局。尤其是，2022年资产荒的来临，资金对避险品种的渴望更甚，凭借较高的现金分派率，投向的是层层把关筛选出的优质资产，REITs一度成为大众眼中可以闭眼买的放心品种。

　　优质品种自然是稀缺的，于是，REITs是一级市场中机构和投资者哄抢的优等生；二级市场依然得到资金的追捧，往往伴随着较高的溢价率。伴随着REITs扩容，以及首批5家REITs开始扩募，公募REITs整体规模进一步扩大，然而短期之内，供不应求的格局仍难以缓解。

　　REITs 是历史发展的必然趋势，伴随着扩容，未来公募 REITs 产品之间大概率也会出现从普涨走向分化，那些资产质地且运营能力好的，还有就是现金流稳定且分红能力突出的REITs依然是优中选优的法则。