2022中国物业服务百强企业研究报告

　　TOP10管理面积均值达3.55亿平方米，是百强企业的6.2倍，市场份额提升至12.84%

　　
 

　　并购迎来机遇期，优质标的涌现、估值回归理性

　　2021年并购扩张迎来战略机遇期。第一，优质标的众多。第二，并购标的估值理性回归，性价比提升。第三，百强企业，尤其上市企业资金充沛，为并购提供重要资金支持。

　　市场拓展能力显著提升，竞标与战略合作并举

　　百强企业通过及时掌握市场公开信息，寻求竞标机会等方式，以优质的服务、良好的市场口碑及专业高效的管理模式，赢得招标方青睐，进一步提升外拓比例。大部分百强企业成立专门的市场拓展团队，关注市场招投标信息，提前沟通、介入，中标第三方项目尤其是非住宅业态项目，独立市场化能力显著提升。

　　关联公司面积供给仍是压舱石，但占比明显减少

　　地产关联公司对物业公司的支持在逐步弱化，目前仍是稳定的项目深耕优势区域，战略布局核心城市群，服务密度持续提升

　　从百强整体布局看，百强企业紧抓国家重点城市群发展机遇，合理分配资源要素，降本增效，提速规模化发展。2021年，百强企业61.34%的管理面积位于五大城市群，较2021年上升2.41个百分点。从具体战略布局看，一方面，百强企业不断加大对已有核心区域的布局，提升区域密度和运营效率，为进一步开展市场化外拓，发展多元业务筑牢基础。另一方面，百强企业根据自身发展战略，在深耕核心区域的基础上进行适度的外延，进入新城市，以巩固整体的竞争优势。

　　营业收入均值同比增长14.21%，马太效应显著

　　
 

　　多种经营收入均值达3.19亿，业主增值服务占比达55%

　　2021年，百强企业多种经营收入均值为3.19亿元，同比增幅达23.01%，增速较上年提升6.93%。多种经营收入结构改变，业主增值服务收入占比超过非业主增值服务，成为多种经营收入增长主要动力。

　　毛利润均值同比增长16.97%，多种经营利润贡献占比超50%

　　2021年，百强企业毛利润均值及净利润均值分别为3.37亿元及1.22亿元，较2020年分别增长16.97%及16.37%。与此同时，百强企业盈利能力持续稳健提升，毛利率均值和净利率均值分别为25.11%及9.08%，较2020年均有小幅度提升。

　　多种经营成为毛利润增长的第一驱动力。2021年，在百强企业多种经营收入占比23.77%的情况下，毛利润占比高达50.27%，较2018年累计增长5.64个百分点，体现出非常好的创富能力，是百强企业提升利润的主要抓手。

　　人力成本占比近60%，智能化对冲成本刚性上涨

　　降低营业成本率遭遇瓶颈。2021年，百强企业营业成本均值为10.04亿，同比增长13.31%。同时，百强企业不断探索降低营业成本率的方法，多措并举，降本增效，将平均营业成本率减少至74.89%，较2020年小幅下降0.59个百分点。

　　随着部分企业引入“智慧物业”等相关系统及设备，在一定程度上实现了对人员的替代，形成对冲效应。在此背景下，2021年百强企业人员费用占总营业成本的58.39%，基本与上年持平。

　　标准化建设筑基，差异化服务保障品质服务精准触达业主

　　物业管理行业正处于向现代服务业转型升级的关键时期，企业积极通过标准化建设奠定物业服务品质基础，标准化对行业的推动作用已经显现。百强企业通过标准化建设，坚守品质服务的同时，也积极探寻针对不同业主，提供差异化服务，确保优质服务精准触达业主。部分百强企业根据业主的年龄、职业等不同维度，主动对业主描摹画像，搭建出多样化、有层次的产品服务体系，显著提升业主服务体验。

　　坚持疫情防控常态化管理，加强与业主的情感联络

　　我国疫情防控常态化背景下，优质的物业服务不仅体现在为业主提供高品质服务，更体现在遇到突发情况时能够及时解决问题，守护业主生命健康与财产安全。在全国疫情防控“动态清零”总方针的指导下，百强企业坚持疫情防控常态化管理不松懈，用实际行动诠释物业人在抗击疫情过程中的价值，是值得信赖的主力军之一。

　　品质服务助力资产保值增值，百强企业二手房价格高出同等项目10.39%

　　2021年，百强企业在管项目二手房价格为2.36万元/平方米，高于周边项目二手房价格10.39%；百强企业在管项目年套租金价格为4.63万元，比周边项目租金高5.38%，高品质的物业服务对业主房屋增值保值效果会愈发凸显。

　　重点企业满意度得分80.8，优质优价服务赢得业主认可

　　根据中指研究院对全国200多个城市的调研结果显示，2022年全国重点企业整体服务水平满意度评价得分约80.8分，连续五年保持80分以上的高位。在物业管理行业市场化程度不断提升的背景下，业主对于优质物业服务的支付意识逐渐觉醒，支付意愿明显提升。

　　从住宅到非居，从社区到城市，服务空间多维延伸

　　物业管理行业之所以备受关注，非常重要的一点在于其服务的空间边界不断延伸，并且突破了物业管理传统服务的天花板，表明行业的发展潜力不可限量。第一，管理规模扩张是当前行业发展的主旋律，奠定了服务空间延伸的基础。第二，非住宅业态已成百强物业服务企业布局的重点方向，是服务空间的横向扩张。第三，伴随城镇化进程推进以及城市治理需求的持续增长，百强企业的服务空间由社区逐步走向城市，争相布局城市服务赛道，服务空间实现纵向扩大。

　　满足业主多元需求，布局“全生命周期+全生活场景”服务

　　物业管理服务已从最初的“四保”服务，逐渐延伸至为业主和客户提供各类增值服务。一方面，百强企业以“未成年、中青、长者”整个生命周期为线索，针对不同群体打造“全龄段”多元服务，布局托幼、亲子、零售、美居、养老等领域，满足不同人群的需求；另一方面，以居家、旅游、餐饮、空间运营、智慧服务等多元生活场景为基础，持续衍生出各种相关的服务品类，为业主提供便捷、舒适、高效的一站式生活服务。

　　百强企业围绕业主生活需求开展社区增值服务具备得天独厚的优势。第一是资源优势；第二是近场优势；第三是保障优势；第四是基于人的日常生活能产生大量的服务需求，物业公司可挖掘的服务空间非常广阔。

　　资本赋能优质企业，特色赛道潜力可期

　　尽管资本市场整体回归理性，对整个行业发展仍起到重要的推动作用。最主要的体现在资本为上市企业并购扩张提供了重要的资金支持。同时，基于资本市场的关注，越来越多的特色赛道被打开，具备特色服务的优质物业公司迎来发展契机，不断为行业开辟更多细分蓝海市场，诸如高端服务、商业运营、城市服务、TOD物业管理、绿色物业、工地物业等细分市场空间逐步打开。

　　“外引”+“内生”，人才结构持续优化

　　2021年，百强企业从业人员本科及以上人员占比11.82%，增长0.59个百分点，持续调整人才结构，员工平均学历程度不断增长，不断提高企业员工的工作能力及素质，为企业高质量发展提供人才支撑。

　　“内生”培养是百强企业获得人才的重要途径。百强企业通过建立完善的内部培训计划，请专业人员或实践经验丰富的员工进行内部培训，加强员工的专业能力建设，提高员工的综合水平。此外，百强企业也针对细分招聘需求，采取猎头、网站招聘、政府公益性网络、日常招聘会、校园定向培养与培训机构推荐相结合的多元化的人才获取方式。

　　诚信经营纳税总额达261.24亿元，积极参加社会公益活动

　　税收是国家经济发展的支柱，百强企业高扬诚信依法纳税的旗帜，促进税企良性互动，形成融洽的征纳关系，推进和谐社会建设。2021年，百强企业共纳税总额达261.24亿，同比增长23.08%，约为2021年全国税收收入增长率的2倍。

　　同时，百强企业以实际行动回馈社会，持续关注社区服务、环境保护、社会援助等领域的重点问题，承担起应尽的企业社会责任，在公益事业的道路上坚定前行，以公益力量推动社会发展进步。

　　提供就业岗位超200万，缓解基层及应届生就业问题

　　百强企业发挥带头作用，积极承担社会责任，增设工作岗位，吸纳社会劳动力。2021年，百强企业提供就业岗位150.06万个，员工数量均值为5908个，提供外包岗位约60万个，其中多数为秩序维护、保洁、绿化等基础服务岗位，在解决基层就业、促进社会和谐稳定方面发挥了重要作用。此外，百强企业纷纷实施相应的人才计划，将校园招聘作为主战场，大力招收本科学历以上员工，在一定程度上缓解了毕业生就业难的问题。

　　党建引领红色物业，有效应对疫情灾情

　　红色物业始终坚持“党建引领”基层治理，以街道为核心，利用当地的社区组织，处理居民普遍反映的问题，为当地居民解决生活困难等。部分百强企业积极参与红色物业建设，将物业管理服务融入到党的基层治理工作中，持续推动物业服务品质和基层治理水平提升。在疫情、灾情等考验面前，百强企业的基层治理能力得到体现。百强企业遵从疫情防控与民生保障“两手抓”的工作原则，坚持物资保供不停运、环境消杀不停步，以有力度的管理和有温度的服务让居民能够安心居家。

　　加强ESG建设，推动企业可持续发展百强企业践行社会责任、参与环境保护，努力实现和谐发展。在“双碳”背景下，企业在节能环保方面充分发挥带头作用，积极响应国家政策号召。在管理的项目中，采取节能光源逐步替换普通光源，推行园林绿化自动喷洒，避免过度喷灌造成浪费、实行垃圾分类等节电、节水及环保措施。

　　未来发展之路，洋溢着希望之光，也难免有暗礁险滩，任重而道远。物业服务企业应不断保持前瞻的发展战略，有计划、有成效、有质量地扩大管理规模，不断完善和优化市场布局，借助科技力量和资本加持，持续提升自身的运营效率，升级管理模式，精琢服务品质，挖掘市场潜力，继续谱写行业辉煌的新篇章！