近九成房地产企业 去年毛利率、净利率双降

　　黄婉银 自去年下半年以来，房地产行业明显下行，使得房企业绩表现如坐上“过山车”。

　　从2021年年报情况看，克而瑞统计显示，约有75%房企营收实现增长，但行业整体利润率持续下行探底，企业各项利润率指标均已降至历史较低水平，近九成企业毛利率、归母净利率双降，部分头部房企毛利率低于20%。整体来看，“增收不增利”现象仍普遍。

　　在住宅开发业务增量放缓的当下，房企也在加速发展被寄希望为“第二增长曲线”的经营性、多元业务。显然，后者所需要花费的成本、耐心、时间都更高更长，容错率也更低，这或许也将是一次洗牌。

　　即使行业已经接受“增收不增利”的现实，但当多数房企净利润、毛利率出现持续甚至大幅度下跌时，仍令业界担心行业是否线年，龙头房企万科实现营业收入4528亿元，同比增长8.0%；归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，同比下降45.7%。这是万科继1995年、2008年后出现的上市31年以来第三次净利润下滑。

　　另外两家头部房企碧桂园和保利发展，2021年归母净利润分别下降23%和5%。即便是一直以来被称为“利润王”的中海地产，归母净利润也同比下降8.5%。与此同时，这些头部房企的毛利率也出现不同程度下跌，总体与行业利润率下行趋势一致。

　　近年来，除了结算项目地价占售价比上升是房企毛利率持续下行的主因之外，财务费用、刚性成本上涨、限价政策等也成为影响房企毛利率的重要因素。

　　5月5日上午，亿翰智库首席研究员张化东通过微信接受采访时表示，融资成本的上升和杠杆的使用使得房企财务成本也在上升，这也是影响房企毛利率的一个因素。另外，人工、建筑材料等建设成本也在持续上涨，同时地方限价政策下地价涨幅快于房价涨幅，也在一定程度上使得房企毛利率收窄。

　　安信证券研报统计显示，2021年30家样本房企毛利率中位为20.6%，相比2020年下降3.0pct，相比2018年的阶段性高点回落12.8pct。民营房企盈利能力弱于国有房企，2021年末民营、国有房企毛利率中位分别为18.3%、20.7%，相比2020年分别回落3.9pct、3.0pct。

　　另外，宋都股份、迪马股份、华远地产、荣盛发展等多家房企2021年均由盈转亏，几家出现流动性问题的房企如华夏幸福、蓝光发展等亏损超百亿元。

　　据克而瑞统计，从2021年房企利润率变动来看，无论是毛利率、净利率还是归母净利率，下滑企业均占到近九成，普降态势依旧显著。规模房企中，碧桂园、万科、绿城中国2021年的毛利率降幅均超过4个百分点，且毛利率降至20%以下。还有不少历年利润率保持在高位、稳定性较强的房企也出现较大幅度的波动下行，如中国海外发展、龙光集团、合景泰富、华侨城A、仁恒置地等。其中龙光集团、合景泰富毛利率自2014年以来都首次跌破30%。

　　克而瑞研究中心认为，2021年行业整体利润增速和盈利表现不佳，从各大上市房企的盈利预期来看，多数房企认为目前市场仍在出清的过程中，企业盈利水平探至历史较低水平、短期内仍将继续承压。但随着前期高地价项目逐步去化并完成结算，中长期来看，行业利润率水平在触底之后将会有所回升。

　　“我觉得现在的这个毛利率区间基本上就能够稳定住了。”张化东认为，实际的毛利率已经见底，反映在财务报表上毛利率的见底区域预计会在2022~2023年度。

　　在3月30日举行的业绩发布会上，碧桂园首席财务官兼副总裁伍碧君回答关于毛利率下行的提问时表示，高价地的交付和市场销售预期较差等综合因素导致了毛利率的下降，“公司在2020年到2021年上半年拿地的毛利率还是不错的，行业在调整期结束之后，整体的毛利率水平会重新向上”。

　　万科总裁祝九胜亦在3月31日举行的业绩会现场透露，万科未来两年开发业务的毛利率可以维持在20%这个水准。保利发展则在年报中表示，未来随着高地价项目的陆续体现，毛利率表现仍将承压。

　　“房企未来毛利率稳定在15%~20%可能性更大。”5月5日下午，双佰投资创始合伙人刘策通过微信告诉，万科今年一季度毛利率已经降到18%，净利率4.45%，这已经是作为龙头房企代表行业领先运营效率下的毛利净利水平，预计会成为这一轮市场出清后的常态。未来决定毛利净利水平最核心的影响因素是融资成本和运营效率，融资成本低、运营效率高的企业才有发展空间和利润空间。

　　房地产行业的高增长时代已经结束，但市场的反应来得更早更快，房企还未能完全摆脱高增长惯性。在此背景下，物业管理、长租公寓、物流地产、代建、商业、养老、文旅等多元化业务能否成为房企未来发展的“第二增长曲线”？

　　在刘策看来，房企现在进入“赢者诅咒”时刻，因为过去房地产充分受益于城镇化红利，无论是行业体量还是利润水平，相对其他行业都有明显优势，路径依赖下这反而给房企如今的转型发展带来很大挑战。因为很难找到一个新赛道，其规模、利润等诸多要素可与房地产开发相提并论的，进而给房企构建第二增长曲线带来很多现实难度。

　　以往没能完成全年销售目标的房企是少数，2021年度则是只有少数房企完成全年目标。据安信证券统计，2021年样本民营、国有房企销售增速中位为2.2%、5.1%，相比2021年上半年分别回落34.5pct、21.9pct。披露销售目标的房企仅3家完成全年目标，民营、国有房企全年销售目标完成率中位仅93.0%、94.2%。

　　在行业明显下行之下，房企对2022年的目标更多不求增长而求稳。除越秀地产、龙湖集团、美的置业等少数几家房企提出同比微增的2022年销售目标外，甚至有部分房企的销售目标为负增长。

　　虽然绿城中国属于完成2021年销售目标的少数房企之一，但其将2022年的销售目标下调至3300亿元，低于2021年实际达成的3509亿元。建业地产将2022年的重资产销售目标定为530亿元，同比2021年实际销售下降11.82%。时代中国2021年合同销售额955.9亿元，而2022年的销售目标为650亿元。

　　可见，房企正在试图从以规模为导向转变到以利润、质量、经营为导向。而在住宅开发业务缩量的同时，房企也在加速发展或许能诞生新增长极的多元化业务。

　　通过梳理房地产企业近十年来多元化转型的发展历程，中指研究院将其大概划分为四个阶段：起步期，发展期，聚焦期及稳定期。

　　“房企转型大的方向还是在资产运营和资产管理，我看好长租、商业、物流等细分方向。”刘策表示，这意味着房企要从传统的大钱快钱模式转向小钱慢钱模式，既需要在心理上接受现实，更需要在内部精细化管理上与新的利润水平利润模式上相匹配。这对不少房企来说是心理上和实践上都很难逾越的一关。