模拟清单招标中的四个陷阱分析

造价圈金鑫老师曾说：近年来，绝大多数的地产商会采用模拟清单招标，签订暂定总价合同，后期重计量转固定总价合同的方式进行招标。很多地产商不是采用传统的清单招标模式，而是采用市场价体系清单模式（即采用招标人的企业定额标准），全费用包死综合单价，内置计算规则，格式条款，以此进行风险转移。很多的市场价体系清单给出全费用综合单价，投标人只需在综合单价后面的空格中填上下浮动率即可。

　　模拟清单与传统的清单相比，多了重计量这一环节，看似简单，但实际却陷阱重重，稍不留神便中招。因为招标人不光是游戏规则的制定者，他既是参与的运动员，又是裁判员，集公、检、法于一身，话语权至高无上。

　　由于投标人对传统的计算规则有了习惯性的思维定式，因而防范更加困难，对投标商务人员的综合能力提出了更高的要求。

　　陷阱1：模糊规则

　　很多招标文件重计量的计算规则采用招标人企业定额规则（非定额规则），其计算规则特点：规则不全、前提不明、可作多种解释，从而以模糊达到精确，一旦产生争议，就类似于的本活动动最终解释权归举办方所有，你的权益会被损害。

　　例1、计算规则：地暖按地面面积计算

　　重计量审核时，业主不按套内地面净面积计算，而是按地暖盘管最外则管的外皮尺寸计算面积，将墙面至第一根管子间的工程量扣除（见示意图一）。理由：墙面至第一根管子的距离属地暖的面积外。卫生间还要扣除大便器所占的面积。理由：大便器范围没有地暖管。至于地暖的面积内的为何也要扣除，却不予理睬。

　　地暖的地面面积是什么面积？你的习惯思维肯定是套内净面积。规则利用了你的思维定式，以模糊达到精确。由于非定额规则，定额站也不能解释，只能让双方协商，解释权最终还在业主方。原本有微利的单价，经此一扣，因工程量减少，顷刻为亏。以4.90×3.60米的主卧室为例，实际扣除工程量为：（4.70×2+3.24×2-0.90房间门）×0.16 间距≈ 2.40m²，占地面面积的2.40÷（4.7×3.4） ≈15.0%。16万m²的住宅工程，扣除≈15%的工程量，其损失不可谓不巨大。

　　例2、计算规则：栏杆按图示尺寸以延长米计算

　　阳台不锈钢栏杆的一侧或两侧为外墙，外墙为100mm厚FS一体化保温板。审核时全然不顾埋件或膨胀螺栓锚在结构中的事实，强行扣除的保温板的厚度所占的长度（见示意图二），理由：图示尺寸。凹阳台两侧靠墙，合计扣除200mm，外栏杆为304不锈钢，每米单价240元，一个阳台即扣出48元，16万m²的住宅工程，累计起来就是一个很大的数额。

　　陷阱2：双标重标准

　　计算规则：砌筑工程扣除门窗洞口、过人洞、空圈、嵌入墙身的……所占的体积，凸出砖墙面的窗台虎头砖……三皮砖以下挑檐和腰线等体积亦不增加。

　　招标计算规则与定额计算规则几乎无任何差异。由于规则没有明确是图示尺寸还是施工尺寸，重计量审核时，洞口的扣除不按平面图、门窗表中的0.9×2.20尺寸（见截图三），而是按0.9宽×2.31高扣除。理由：门洞下口没有砖墙。因为没砌，所以需按施工尺寸扣除地暖层、面层所占的厚度（见示意图四）。

　　然而，在计算外墙保温抹灰面积时，却不按实际施工尺寸，依然以图纸尺寸扣除洞口面积（见示意图五）。

　　如：外窗规格为1800×1400，窗侧壁30mm厚保温砂浆抹灰后，实际施工尺寸为≈1740×1340。虽然各单位的施工方法不同，成活后的洞口尺寸大小会有差异，但绝对小于1800×1400。

　　陷阱3：敌明我暗，文字游戏

　　例1、计算规则：混凝土不分标号，按平均标号C30单价执行。

　　业主招标时只下发数张建筑方案图，无结构图也无任何结构说明。投标人根本无法判断，也无从判断。经重计量后统计，工程混凝土的加权平均单价超过C35。按当地市场，混凝土一个级别的差价为15元。工程的混凝土含量为0.49m3/m²。仅此一项，亏损额折合建筑面积7.35元/m²。

　　显然，知晓设计意图者唯委托设计的招标人，敢制定这样的规则，分明是有备而来，乃敌明我暗，百发百中。如无十足的把握，定不会出如此规则，冒此风险。

　　例2、计算规则：商品混凝土以××市场信息中商品混凝土C30非泵送的信息价为准，泵送费另行计算。

　　该规则逻辑奇葩，定义恶意：非泵送混凝土 + 泵送 = 泵送混凝土。

　　泵送混凝土塌落度大，水泥用量大，同时含有泵送剂，故单价比非泵送混凝土略大，当地泵送与非泵送的信息价价差在10元/m3左右。招标文件大玩文字游戏，在泵送的前面加了个非字，这看似不经意的一个非字就折合建筑面积4.5元/m²（泵送混凝土含量约为0.45m3/m²）。

　　陷阱4：至高话语权，单边强制

　　招标文件：材料调差：本总包招标调差仅对混凝土、钢筋、砌体、电线电缆、钢管（焊接钢管，镀锌钢管，无缝钢管）五项主材进行调价……

　　例1、总所周知，砌体是由砖与砂浆组成的合体，砂浆是砌体的一部分，所以组成砂浆的水泥、黄砂、石灰甚至水也应该调整。然而调价时，业主只对砖、砌块进行补差，水泥、黄砂、石灰不予调整。理由：水泥、黄砂、石灰不是砌体。且理直气壮，不容置疑：我们公司从来的政策。全国各地所有的开发项目，水泥、黄砂、石灰一律不调，本工程当然不能例外。

　　其实业主也清楚，这是文字缺少定义，逻辑不严谨引起的。如砌筑砂浆中的水泥、黄砂、石灰给予调整，此口一开，那抹灰砂浆用的水泥、黄砂、石灰投标人势必也要调整，一个工程总不能搞一国两制，只调砌筑砂浆不调抹灰砂浆。所以只能强制否定，以绝后患。

　　同理，在工程材料、周转材料定义没有明确的前提下，模板支撑、脚手架中的摊销钢管（同属焊接钢管）的调差也被强制取消。

　　例2、计算门窗侧壁的保温抹灰时，只计算侧壁的混凝土面抹灰，不计算100mm厚FS保温板上的抹灰面积。（见示意图六）

　　以1.8×1.4窗为例，被扣除的工程量为（1.8+1.4）×2 ×0.12（100mmFS保温板+20mm外抹灰厚度）≈ 0.77m²，占窗面积的30%。加上聚合物抗裂砂浆、网格布、外涂料，连工带料，实际成本在120元/m²以上。按外门窗面积占建筑面积的0.28估算，16万m²住宅工程（考虑门侧壁面积占比相对变小的因素）累计损失约在百万左右，不可谓不巨大。

　　结 语

　　上述个例只是沧海一粟，以格式条款排除招标人自身义务，排除投标人权益的规则、条款数不胜数。经重计量后显示的数据分析，受上述不公平规则影响的造价占总价的1.5%以上。其中，如投标人的综合技术能力强，有些是可有效预防，但那些霸凌、单边强制，则无法挽回。传统清单多是名枪，模拟清单中除了‘明枪’，更多的是‘暗箭’。故报价时需考虑霸凌、单边不公平因素对成本的影响。

　　模拟清单最重要的一点，也是最难的一点，就是成本的预测、预估（根据模拟清单预估总价综合测算该项目投资额和结算额）。尤其是模拟清单没有图纸或只提供了数张方案图的，对这类的工程，应按模拟清单的描述，据自身实际，结合当地的习惯、市场行情等，并对照数据库的技术经济指标数据。不仅要用微观的视角审视，也要用宏观的眼光去判断。微观上把不利因素尽可能考虑周全，宏观上进行综合评估、控制（如上述的霸凌、单边不公平因素）。因为，很多情况下，你提出的澄清、答疑，甲方为规避风险，给出的回复就是：请自行考虑。

　　造价圈田伟老师曾说：重点强调施工单位在投标阶段对投标工程量清单核算的重要性，否则可能会面临惨重损失。、能够一眼看出坑，并能做到及时止损，这就是造价员核心竞争力的体现。 在投标阶段对投标工程量清单核算一眼看出坑，这不只是一句空洞的口号，而是经验的累积沉淀与综合实力的体现。