万物云 首次公开发售前投资者爆亏了58%？港股年内最大IPO

　　 万物云

　　 保荐人： 中信里昂证券资本市场有限公司 花旗环球金融亚洲有限公司 高盛（亚洲）有限责任公司

　　 上市日期 2022 年 09 月 29日(周四)

　　 招股价格 47.10港元-52.70港元

　　 集资额 54.97亿港元 -61.51亿港元

　　 每手股数 100股

　　 入场费 5323.11港元

　　 招股日期 2022 年 09月 19 日—2022 年 09月 22 日

　　 招股总数 11671.40万股

　　 国际配售 10504.26万股 ，约占 90%

　　 公开发售 1167.14 万股 ，约占 10%

　　 总市值 549.72亿港元-615.08亿港元

　　 市盈率 28.53

　　 公司简介:

　　 万物云是中国领先的物业管理服务提供商。于2021年在中国物业管理服务市场中排名第一，占有4.28%的市场份额。。32年来，在竞争激烈和高度分散的行业中，公司始终坚守为客户做好服务的初心，让更多用户体验物业服务的美好。依托于品牌优势和服务品质，公司的业务范围已拓展至物业管理以外的业务，并成为了增长模式由社区、商企和城市空间业务体系协同驱动的领先服务提供商，为住宅社区、工作场所和公共建筑等多元化的物业以及覆盖业主、企业及其他机构客户的广泛客户群提供服务。

　　 万物云的业务模式主要分为三大业务板块：社区空间居住消费服务；商企和城市空间综合服务；AIoT及BPaaS解决方案服务。

　　 于2019年、2020年及2021年，以及截至2021年3月31日及2022年3月31日的三个月，万物云的毛利分别为24.68亿元、33.65亿元、40.2亿元，以及6.99亿元、9.9亿元。毛利的增长与收入增长相一致。

　　 于2019年、2020年及2021年，其毛利率分别为17.7%、18.5%及17.0%。截至2021年及2022年3月31日的三个月，万物云的毛利率分别为14.7%及14.5%。

　　 于2019年、2020年及2021年，万物云的收入由2019年的人民币139.27亿元增加30.3%至2020年的人民币181.45亿元，并进一步增加30.6%至2021年的人民币237.05亿元。公司的收入由截至2021年3月31日止三个月的人民币47.48亿元增至截至2022年3月31日止三个月的人民币68.48亿元。

　　 万物云的年内利润由2019年的人民币10.40亿元增至2020年的人民币15.19亿元，并进一步增至2021年的人民币17.14亿元。公司的期内利润由截至2021年3月31日止三个月的人民币2.87亿元增加10.9%至截至2022年3月31日止三个月的人民币3.19亿元

　　 假设超额配股权未获行使，假设发售价为每股发售股份49.9港元，集团估计将会收到全球发售所得款项净额约57亿港元。其中，约35%将用于为在选定街道发展集团聚焦浓度战略及在全国范围内推行集团的“万物云街道”模式提供资金，从而扩大业务、实现规模效益及创造新收入机会；约25%将用于投入集团AIoT及BPaaS解决方案的开发，旨在加强集团开发硬件与软件产品的能力，以通过AIoT及BPaaS解决方案服务加快收入增长使集团具备建立产业互联网的能力；约20%在未来三至五年将用于收购三至五家增值服务提供商及集团行业上下游供应链服务提供商的大多数权益来孵化万物云生态系统；约10%将用于吸纳及培养人才；及约10%将用于营运资金及一般公司用途。

　　 今年以来，曾被视为香饽饽的物业股在市值、PE上都出现了较大幅度的回调，其中也包括龙头物业公司。去年7月，华润万象生活的市盈率高达113.8倍，近期已回落至34倍左右；碧桂园服务、旭辉永升生活的市盈率彼时也达到60倍以上，如今均已回调至约不到10倍。

　　 按照招股书中第145-146页的介绍：在2021年10月-12月份期间，多宗万物云股权的转让价格为每股价格99.8元/股左右。对应当时公司股票数10.5042亿股，公司估值1048亿元。值得一提的是，万物云选择上市的时点并非物业管理股估值高潮期。

　　 按照摩根士丹利9月15日发表的研究报告，物管股上半年业绩出现分化，国企背景的物管股呈现稳定增长，而私企的物管股则表现疲软。

　　 摩根士丹利指出，物管股目前正处于历史低谷，明年预测市盈率7.9倍，2021至2024年的盈利年复合增长率为16%。

　　 摩根士丹利认为，物管股的股价短期内可能会继续受压，因为盈利仍在调整中，住房市场下行的连带影响仍是需要关注的关键因素。但长期仍看好物管行业，因为商业模式的防守性未改变，相信在房地产市场稳定后，仍能实现良好的增长，偏好国企背景的物管股。

　　 现在新股的公配打新基本上都属于纯粹**了，而且很奇怪的是大盘股几乎都是0%的涨幅，基本上可以理解为保发行上市，所以只要上市成功就是胜利，基本上不指望大盘股月有什么大涨幅，所以说如果参与这种票如果成本高于一个多点，意义就不大了。

　　 另一方面我得准备下月底和下个月初的国配项目，比起赌这种那风险是要小不少了。后面如果大家有对国配感兴趣的也可以来私聊，我们如果某个票有国配份额了会来单独找你们。刚好最近新股也比较冷，按理说拿货比较容易了。