上海新政一周

　　8月底，上海今年以来首次楼市优化政策“沪六条”出台。利好政策落地仅一周，效应已得到初步显现。

　　从多家开发商处不少此前受限于购房资格的改善型客户在新政后获得“房票”，成为新增客源的重要组成部分，而公积金“又提又贷”也大大增强了客户购买力，推动不少项目成交量同步增长，更有新开盘项目实现“日光”。与此同时，二手房也时隔2个月再次出现单日破千套的好成绩。

　　业内认为，随着市场对政策的反应和消化，未来成交表现将稳健上涨，对上海平稳市场态势形成有效巩固，并有望引领全国一二线热点城市楼市复苏。在各大城市相继出台新一轮的楼市支持政策后，“金九银十”可期。

　　“利好落地之后，结合我们此前分销提高佣金的举措，过去一周项目来访量增长了50%。”9月1日，位于嘉定新城的一个改善型楼盘销售主管告诉，新政明显激活了一波市场需求。

　　8月25日，上海出台楼市支持政策新政，明确进一步调减住房限购、支持提取住房公积金支付购房首付款、商贷利率定价不再区分首套房和二套房等新政“组合拳”，多措并举，切实降低了购房门槛，备受购房者关注。

　　上述项目销售主管向分析，外环外限购放开后，原需要置换的客户可提前进场，对于市场信心有所提振，同时新出台的公积金支持“又提又贷”政策受广泛关注，有不少客户积极咨询贷款及提取方式。

　　在新政影响下，保利发展旗下两个新开项目更是迎来一场“开门红”。青浦区重固板块的保利虹桥和颂位于外环外，在新政落地后，属于不限购套数的项目。

　　据项目负责人介绍，有位客户去年随着华为在青浦的练秋湖基地投入使用搬到附近，原本在浦东已经买了一套房子，此前因单身限购一套房子，新政放开之后获得了购房名额得以就近购房。客户表示，“未来交房后，浦东的卖掉或者租出去都可以。”

　　受新政的直接带动，8月30日首开的保利虹桥和颂三期在当日销售金额突破4亿元，不少客户不再需要先卖房才能获得购房资格，项目上不少130平方米以上的大面积户型基本售罄。

　　位于浦东新区唐镇板块的保利天奕同样处于外环外，第三批次加推时恰逢新政落地。该项目相关负责人介绍，新政公布后仅半天时间里，项目上即增加了6组认筹客户，其中有3组是直接线上确认转账；另有一组客户正在现场看房，本因限购问题无法购买，政策开放后，当场决定参与三批次认筹。在连续加推三批次的情况下，项目开盘去化率达95%。

　　不只是新入市项目备受关注，据克而瑞上海监测，相比7-8月淡季，续销楼盘的表现也在过去一周获得快速反弹。

　　位于松江的华发海上都荟项目相关负责人向表示，自“沪六条”颁布后，项目的来访成交都有所提升，周度来访超300组，成交超40套，转化率直线上升，周末一天就实现了超1亿的认购。

　　“上周的成交客户中，有15套因新政效果促成，在8月成交客户中占比约15%。”上述相关负责人透露，其中有9组客户因放开限购套数获得“房票”，6组客户因公积金支付首付款获得更强的购买能力。

　　值得一提的是，此前受限于购房资格的改善型客户在新政后重新获得“房票”，这部分人群近期集中回流看房，也正在成为案场新增客源的重要组成部分。

　　保利西郊和煦领墅项目的负责人介绍，受回流客户的带动，项目近期的周度来访提升近40%。在来访和咨询双双升温的带动下，项目成交量也实现同步增长，8月26日新政实施当日，项目二批次开盘当日销售达9成。

　　二手房成交也明显冲高，8月30日，新政后的首个周末单日成交1103套，这也是时隔2个月，上海二手房再次出现单日破千套的情况。

　　另据上海市房地产交易中心数据显示，8月全市二手住房成交量达19912套，环比7月增长3%；与去年8月同期相比，成交量增加了2028套，同比增幅达11.3%。业内认为，随着市场对政策逐渐消化和反应，后续成交量预计将稳健上涨。

　　一直以来，上海都是全国楼市最坚挺的城市之一，但在过去的7、8月里，受到销售淡季、新增供应不足等情况的影响，核心地段的部分中高端楼盘开盘即售罄，而郊区项目则表现平淡，市场出现了冷热分化和阶段性回调压力。

　　在此背景下，上海出台了一揽子楼市支持政策。这也是今年以来上海房地产市场政策的首次优化调整。

　　克而瑞指出，上海在2024年时曾对限购政策进行过两轮调整，均对于市场起到了明显的提振作用。例如2024年9月发布的“沪七条”对限购、首付比例等进行优化，次月起新房成交面积实现同比“五连升”，环比“三连升”。

　　业内认为，此次利好政策也将进一步巩固上海楼市稳中向好的态势。多个房企项目的相关负责人也认为新政将对即将到来的“金九银十”产生明显的提振作用。

　　位于宝山区杨行镇的金茂棠前项目营销总监王丽萍就向表示，其所在项目拥有超千套房源，体量较大，基于新政落地前的市场表现，团队曾担心项目中后期可能会面临客户量不足、去化速度放缓的情况，但随着新政的落地，项目推出的160套房源实现“日光”。“我们预计新政将为项目带来20%以上的增量客户，政策红利有望覆盖至项目今年9月、10月及12月的后续开盘批次，为项目持续热销注入强劲动力。”

　　上述华发海上都荟项目相关负责人也预测，新政落地后，随着整体市场热势的到来，将会促使原本犹豫的客户快速下定，原本限购的客户将有机会推进改善购房的行动落地，对刚需客户来说，公积金冲抵首付也将释放购买力。

　　“上海此次政策优化对改善当前外环外市场成交压力作用重大，通过释放合理住房需求、降低购房成本，有望激活置换链条、缓解库存压力，推动市场逐步回稳。”中指研究院上海企业常务副总经理程宇表示，布局外环外的房企更应紧抓政策窗口期，优化供给、积极营销，提供匹配市场需求的高品质产品。

　　从数据上看，业内对新政发力后的市场更有信心。58安居客研究院院长张波向表示，从近一周数据来看，8月最后一个周末上海二手房单日成交已突破千套，重回春节后的市场热度，市场信心正在得到进一步强化。随着“金九银十”传统旺季到来，叠加外环外新盘营销动作增强，一二手房的热度上升的同时，会带来成交量的明显提升。

　　“上海楼市稳健基础未变。”程宇认为，随着政策效应释放和市场自我调整，企业应坚守产品主义，以创新理念与极致体验锻造真正契合市场需求的精品项目，共同推动房地产市场迈向高质量可持续发展新阶段。

　　张波预计，这一政策效果预计将在9、10两个月持续发生效力，在巩固上海平稳市场态势的同时，更有望成为全国一二线热点城市楼市复苏的“领头羊”。