房产·年报解读 绿景中国地产

　　3月30日下午，绿景中国地产（发布2021年度业绩报告并举行业绩发布会。

　　2021年，绿景中国地产实现总营收约人民币43.78亿元，同比下降约19.3%；毛利约人民币21.88亿元，同比下跌约17.9%；毛利率50.0%，去年同期为49.1%。

　　绿景中国地产今年不出意外地仍旧维持了其过往的高毛利率，不过房地产行业趋紧的融资环境和遇冷的销售市场对其亦产生了一定影响，而短期近百亿规模的待偿债务如何安排，成了今年业绩会上高层管理者的必答题。

　　连续多年超高毛利率

　　绿景中国地产成立于1995年，是深圳知名的综合性房地产开发及商业物业运营商，拥有房地产开发与销售、商用物业投资与经营、综合服务三大业务板块，长期专注于深圳和其他珠三角地区，拥有多元化土地获取途径,而城市更新是其获取土地的主要方式。

　　绿景中国地产在行业内一直因能获得高毛利率获誉“小而美”，2016-2020年，其毛利率分别是50.02%、65.3%、59.49%、64.19%、49.14%。绿景中国之所以能做到毛利率远高于同行，与其土储获取模式有很大关系——鲜少在公开市场竞拍拿地，多以旧改谈判形式获取，而旧改向来有开发周期长、利润高的特点。

　　绿景中国地产总裁唐寿春曾表示，绿景的特征是高盈利、不讲规模，百名之内根本看不到绿景的影子，我们是第二类公司，属于特色地产商。

　　不过，在去年地产行业密集调控之下，公司高毛利率给股东创造的实在效益有所减少。报告期内，绿景中国地产利润约人民币13.35亿元，同比下降约61.3%；股东应占盈利约人民币11.53亿元，同比下降约66.6%；每股基本盈利为人民币22.61分，同比下降约66.8%。

　　截至报告期末，绿景中国地产一年内到期的有息负债约为98亿元人民币，但在手现金及现金等价物39.07亿元。

　　对于这近100亿元到期有息负债偿付及资金陈健民还强调，绿景没有任何一笔表外负债。

　　唐寿春在业绩会上表示，公司绝不躺平，保安全将是接下来一年到一年半内的首要任务。

　　操盘深圳最大城中村旧改

　　绿景中国地产应对市场和债务的底气，或许还在于其操盘的深圳最大城中村白石洲的旧改，该项目最快有望明年入市销售。

　　绿景中国地产旗下重点城市更新项目包括深圳白石洲项目、深圳绿景黎光项目、珠海东桥城市更新项目、绿景国际花城项目及深圳绿景红树湾一号二期项目等。

　　陈健民表示，绿景的旧改基本上100%持有，真有资金需求，可以考虑给其他投资人参与机会。此外，2023年距离白石洲大规模销售时间非常接近，去化理想的背景下，投资人对借新还旧是有信心的。

　　白石洲旧改被深圳业界誉为“旧改航母”，位于深圳市南山区深南大道核心区域。项目规划总建筑面积约440万平方米，计容面积约358万平方米，计划分四期开发，在未来8-10年完成，绿景中国地产间接收购持有白石洲城市更新项目合共约80%股权。

　　绿景中国地产3月24日公告称，附属公司深圳绿景天盛已确认为项目一期的实施主体，并根据白石洲城市更新项目一期的土地使用权出让合同，分别于2021年月28日及2022年3月21日分两次提前缴清01-08地块土地使用权出让金合计8.09亿元人民币，并预计2022年4月初取得该地块土地使用权证，从而达到“四证”齐备。

　　而土地使用权出让金提前支付完成，意味着白石洲城市更新项目一期开发建设进入快车道，也让白石洲城市更新项目一期满足了提取项目开发贷款的重要前提条件。

　　绿景中国地产表示，预期下个月初可以取得土地使用权证，按目前的施工进度来排，白石洲项目明年有望销售，一期建筑面积超过90万平方米，权益占比为80%，有将近33万平方米属于可售部分。从目前周边项目批复的限售价看，按单价13万元/平方米计，一期预计可售货值超过400亿元。

　　土储方面，截至报告期末，绿景中国地产拥有土地储备约737.7万平方米，其中约78%位于大湾区内的深圳、香港、珠海及东莞等重点城市。此外，控股股东所拥有的土储资源规模约770万平方米，包括位于深圳、珠海及东莞樟木头项目，亦全部位于粤港澳大湾区核心位置。

　　截至3月30日收盘，绿景中国地产股价报0.87港元/股，涨幅达14.47%，总市值为44.35亿港元。