到底有多少房子被空置？机构公布最新数据

　　贝壳研究院的一份住房空置调研情况报告，将人们的目光又拉回到住房空置率这一线%

　　贝壳研究院公布了国内28个大中城市的住房空置调研情况，结果显示，

　　，也就是说，南昌有五分之一的已售存量住房处于空置状态。排第二的是河北廊坊，空置率为19%。贝壳报告称，对其业务范围内的小区摸底调研，

　　，设定空置户数/总户数即为城市住房空置率。报告显示，我国28个大中城市平均住房空置率为12%，相对处于较高区间。

　　住房空置率随城市能级依次递增，一线个城市空置率处于合理区间之内，大部分城市处于10%-15%之间，6个城市高于15%。

　　贝壳认为住房空置率的区域差异，直接反映房地产市场发展的潜力。通常来说，空置率在5%—10%之间是合理的，低于此区间则认为空置率过低，表明住房需求旺盛，潜在需求较高。高于10%则认为空置率过高，表明住房供给过剩，存在库存积压风险。

　　贝壳研究院表示，此次统计仅选取了已售存量住房，相较其他统计口径，所得出的空置率是偏低的。

　　事实上，对空置率的定义，也有广义和狭义之分。

　　，将装修中的房屋、不宜居住的危房等全部视为空置，倾向于高估空置率。

　　，方法上更为科学合理。而如何定义无人居住，以及无人居住的时间长短，成为空置率统计的关键。

　　每个国家或地区的实行标准也有不小的差异——美国会把度假房、周末房、移动住房纳入空置房统计范围；日本空置房定义是长期没有人居住且连续5年没有使用过自来水和电；加拿大温哥华对空房定义是每个月要有25天没有人居住或是一年中有4个月无人居住；我国香港则将正在装修的住房也纳入空置房统计范围。

　　为何南昌空置率达到20%？

　　根据克而瑞研究中心，截至今年6月末，南昌市商品房广义库存量达到8000万平方米以上，在全国各大中城市里也处于前列。这里的广义库存量，包括已获批可预售的商品住宅、已动工未获销售许可住宅以及未动工总建面。

　　显示，当地城镇居民人均住房建筑面积为38.47平方米。依此计算，南昌市现有商品房广义库存量，足够208万新增人口居住。此外，南昌市的建成区面积近十年从208平方公里大幅增长至366平方公里，涨幅达到76%。不过，据南昌统计局，南昌市常住人口近十年增长135万、户籍人口增长36万，常住人口十年增长率仅为26.5%。由此可见，

　　吴可以九龙湖片区举例，该片区目前高楼林立，但是入住率肉眼可见较低，到了晚上亮灯率不足50%，“之前南昌有一家本土自媒体就对九龙湖做过调研，这边小区整体的装修率在60-80%，入住率不到一半”。

　　近十年来，南昌不仅规划了大量新城，还十分偏好建设超高层建筑，这让整座城市不断“向上”成长，彻底改变了天际线面貌，但也加重了空置率问题。

　　贝壳研究院认为，一旦商品房空置率过高，在限购放松之际就会出现二手房新增挂牌房源激增问题。多机构数据显示，南昌目前二手房挂牌套数已经超过6万套，今年上半年月均成交二手房约1230套，二手房去化周期达到48个月。

　　影响住房空置率的具体因素较多

　　据贝壳分析，影响住房空置率的原因大致可分别为宏观、微观两类。在宏观层面，购房门槛、老龄化程度和租金回报均会影响住房空置率变化。比如，当老龄化达到一定程度，住房需求会下降。

　　比如，南通老龄化人口占比为23%，空置率为15%；重庆老龄化人口占比达17%，空置率为17%，两个城市的老龄化及空置率均处于较高水平。而在深圳、厦门和广州，65岁以上人口占比和空置率均低于10%。

　　同时，城市购房门槛也会对空置率形成约束。房价越高、按揭贷款比例越高的城市，拥有多套住房的成本越高，进而住房空置成本越高。比如，2022年上半年北京二手房交易的平均按揭比例仅37%，全国购房门槛最高，但其住房空置率仅6%。反之，住房空置率越高的城市如南昌、廊坊、佛山等，其房价也越低。

　　此外，持有空置住房的机会成本，即租金回报的高低也是决定空置率的核心因素。微观层面上，楼龄和物业类型是影响小区空置率的两大因素。比如，老旧小区的空置率较低，因为大部分老旧小区通常都位于市中心，交通配套都比较便利，住房需求比较旺盛，导致很少有住房空置。反而是次新小区，业主通常出于装修或通风等原因不着急入住，购买新小区的投资客也不以居住为目的。此外，从地理位置来看，次新小区多位于离市中心较远的郊区，小区配套不齐全，出租或出售的难度相对较高，因此住房空置率更高。