第十二届中国价值地产年会｜中指研究院常务副院长兼中指控股CEO

　　中指研究院常务副院长兼中指控股CEO黄瑜在

　　中指研究院常务副院长兼中指控股CEO 黄瑜 受访者供图

　　黄瑜表示，目前全国商品住宅销售面积已经达到历史峰值。据统计，“十四五”时期全国商品住宅销售面积约61.4亿-64.1亿平方米，较2020年年均下降6.3%-7.7%。若剔除2021年商品住宅销售的15.7亿平方米，2022-2025年商品住宅销售规模年均将下降11%左右。

　　“由此可看出，2021年，全国商品住宅销售面积已经达到历史峰值，预计未来市场规模将下行。”

　　“今年以来全国商品房销售面积、销售金额降幅超两成，市场延续调整态势。2022年1-7月，全国商品房销售面积为7.8亿平方米，同比下降23.1%；商品房销售额为7.6万亿元，同比下降28.8%。7月，全国商品房销售面积、销售额同比降幅较6月分别扩大10.6和7.4个百分点，购房者置业信心不足，市场预期走弱。”

　　“2016年以来，在‘房住不炒’总基调指导下，房地产政策工具箱不断完善，基础性制度改革持续推进，各地落实因城施策，稳定房地产市场。同时，经过多年发展，‘房住不炒’已深入人心，购房者置业更加理性，住房居住属性亦不断强化。”

　　黄瑜认为，我国房地产仍旧存在结构性机会。

　　“尽管新房市场总量见顶，但城市与区域之间差异明显，全国每年新增城镇人口仍超千万，人口持续流入的高能级城市房地产开发投资潜力突出。同时，随着生活水平的不断提高，居民改善性住房需求尚未得到满足。总体来看，刚需和改善性住房需求仍有空间，但城市与区域之间分化或将进一步加剧，优势城市的结构性机会是下阶段市场的最大特征。”

　　“典型城市如上海、北京、杭州等城市，这些城市基本面好，市场韧性强，政策的优化调整为市场提供了有利环境，需求释放的动力和积极性均有所修复，在当前的政策环境下，市场有望继续好转。”

　　研究结果显示，2022年，北京、上海、深圳和广州四个一线城市房地产投资吸引力排名保持领先，杭州、成都、武汉等城市紧随其后，前20名均为核心大中城市。

　　具体城市来看，北京投资潜力超过上海位列全国首位，深圳、广州投资吸引力排名保持不变，一线城市继续稳居前四位置；杭州经济和人口规模大，市场需求旺盛，城市人才引进力度较大，人口增量明显，投资吸引力连续5年保持全国第五位；成都、武汉、南京、苏州、重庆位列6-10位，其中成都凭借成渝双城经济圈规划落地、人口持续大规模增加等有利因素，投资潜力仅次于杭州；武汉因疫情过后经济稳步复苏、人口持续回流，投资潜力有所提升；苏州装备制造、电子信息和生物医药产业发达，城市依托完备的产业结构和较强的人口吸引力，投资潜力保持不变。

　　黄瑜表示，虽然部分城市低总价段楼盘销售下降明显，但较高总价的改善产品表现相对较为稳定。

　　“从成交套数占比变化来看，多数城市90平方米以下产品占比下降，改善型产品占比有所提升。与2021年相比，30个代表城市中，23个城市90平米以下面积段产品成交占比下降，刚需户型表现整体偏弱。21个城市120-144平方米成交套数占比有所提升；23个城市144-200平方米和24个城市200平方米以上大户型成交套数占比小幅提升，改善类产品表现出较好的韧性。”

　　中指院研究认为，80后、90后成为购房主力人群，更注重住宅的生活品质和居住体验。随着人口年龄结构的逐步上移，30-60岁人群占比将逐步突出，80后、90后将登上房地产市场的舞台，成为主要购房人群。据中指调查数据显示，80后购房人群占比达到42%，90后购房人群占比提升至37%，00后占比约1%。

　　黄瑜表示：“这些在互联网时代成长起来的新生代人群，拥有独特的生活消费特征，消费观念更加超前，对品牌与潮流事物更加青睐，对科技、游戏、、网购等前沿生活更加热衷；同时在父母帮持下生活压力相对较小，重视饮食和衣物品质。他们普遍对于住宅的生态宜居度、舒适度、智能化程度有着更高要求，推动住宅产品力在居住环境、配套物业、服务质量等方面加大投入研发力度。”

　　代建和物业服务的万亿机遇

　　除了结构性机会，黄瑜认为，在房地产市场中基于专业服务能力，代建和物业服务同样蕴藏着万亿级别新机遇。

　　“2021年，是房地产企业转型关键期，房企积极探索新发展模式，代建房企迎来重大的发展机遇。”

　　据统计，近5年代表企业代建项目的累计合约总建面高达3.6亿平方米。特别是2018年，随着典型企业在代建行业发力，推动代建新签约项面积爆发式增长，新签约项目面积同比增长率高达31.3%。2021年，代建企业代建项目新签约建筑面积为9951万平方米，较2020年同比增长18.6%，近3年新签项目建面增速的均值为17.2%。

　　黄瑜表示，房地产代建模式通过品牌和管理的输出，更加有效地减少房地产市场周期波动带来的系统风险。2021年，代建新签约规划建筑面积增速为18.6%，远高于全国商品房销售面积和百强企业销售面积增速，特别是在百强房企销售面积增速不断下降的情况下，代建企业新增代建规划面积增速仍能保持上升趋势。

　　“随着代建市场竞争日趋激烈，代建企业需积极拓展业务领域，除传统住宅领域代建外，亦应结合自身优势，在商业综合体、写字楼、酒店、产业园等领域进行拓展。另一方面，代建企业应发挥自身特色，在绿色代建、科技代建等方面寻求突破，以差异化服务获取委托方青睐，提升自身竞争力。”

　　“基础物业服务仍是压舱石，市场规模超万亿，”黄瑜指出，“根据‘中国房地产业中长期发展动态模型’，预计到2025年，商品房竣工面积以及老旧小区等存量面积超350亿平方米，按照百强企业住宅平均物业费计算，市场规模超万亿元。”

　　目前，物业管理服务已从最初的“四保”服务，逐渐延伸至为业主和客户提供各类增值服务，围绕人的日常生活需求和全生命周期需求，探索出多样化的社区增值服务，结合当前物业服务企业的社区增值服务渗透度及行业社区增值服务增速测算，社区增值服务的市场规模在万亿以上。

　　另外，非住宅存量市场也超百亿平方米，市场空间广阔。2000-2021年，全国厂房及仓库用房、商业营业用房、科研及教育用房、办公楼、医疗用房、文化与体育用房累计竣工面积突破100亿平方米。

　　“面对如此庞大的市场空间，非住宅业态的潜力还有待进一步释放。此外，基于非住宅开展的IFM赛道打开了面向企业业务的不同场景和需求，也打开了更广阔的市场空间。”

　　黄瑜表示：“物业服务企业已经从开发企业的业务保障部门成长为独立的行业板块。物业管理行业在中国的发展早期脱胎于开发企业的业务保障需要，而后逐渐成长为集团公司重要的创收部门，房地产存量时代，物业管理被市场视为房地产行业的‘未来’。物业服务企业逐步从主要依靠基础物业服务费收入的微利经营模式向规模化、专业化、标准化、智能化、多元化的创新模式发展。”