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　　 2022年的权益市场有点难。新股破发、核心资产遭抛售、新基金发行遇冷；权益类基金更是出现大面积（年内）亏损。在这样的状况下，有一类公募产品REITs却异常火爆，网下认购频频破百倍、公众配售屡创新低！

　　 由于兼具打新及二级市场交易属性，在2022年新股不败神话破灭背景下，REITs俨然成了无风险打新的代名词，整体的平均溢价率仍接近30%；二级市场交易方面，当前已上市20只REITs产品，2022年更是远远跑赢同期的宽基指数。

　　 更为火爆的是，最近接连上市的6只REITs都是涨停板开盘，最终5只奔向顶格的“30cm”涨停，还有1只涨幅也是逼近上限。

　　 公募REITs，一个还未被大众熟知的良好收益率产品，后续扩容还在路上，产品申购、打新、上市交易，无不充满吸引；如果您错过了2021年的固收+、2022年的可转债，当前不能再错过它！

　　 投资者如何认购公募REITs呢？目前可以在基金公司、第三方上购买。还可以通过交易股票的证券账户在券商上买卖。

　　 网下认购倍数常常破百

　　 在10月14日的阳线点关口的A股市场，是谁在上演涨停秀？上周（10月10日至14日），公募REITs有3只新品上市。10月10日，华夏合肥高新产园REIT上市，首日涨幅奔向30%的顶格，收于2.847元。10月13日，国泰君安临港创新产业（300832）园REIT上市，同样再现30%涨幅，当日收于5.356元。10月14日，国泰君安东久新经济REIT上市，开盘瞬间冲向30%涨跌幅，最终全天上涨27.15%，收于3.859元。

　　 回到8月31日，你会发现最近接连上市的6只公募REIT，上市首日涨幅中，5只都是瞬间站上30%的顶格涨幅，还有1只是接近30%。

　　 8月，公募REITs明显进入扩容阶段。

　　 自8月16日中金厦门安居等3只REITs齐发以来，已有6只产品完成募集，3只产品完成上市。公募REITs的数量短期达到20只。随着华泰资金江苏交控高速公路和中金安徽交控高速公路2只REIT新品获得通过、华夏和达高科产业园REITs正处于审核中，公募REITs的队伍或将增至24只。

　　 与二级市场上的火爆表现相同的是，一级市场上，REITs网下认购倍数也开始频频破百倍，且变为常态。

　　 7月7日，鹏华基金发布公告称，截至2022年7月6日，《发售公告》中披露80家网下投资者管理的275个有效报价配售对象已按要求进行了网下认购并全额缴纳认购款，对应的有效认购基金份额数量为135.65亿份，而其网下投资者发售的基金份额数量为1.26亿份。该基金的网下认购达到了107.66倍。

　　 REITs破百倍的序幕由此拉开。随后，中金厦门安居REIT和华夏北京保障房REIT网下认购倍数则分别为108倍、113倍。当市场还在为红土深圳安居REIT创下133倍的网下认购倍数的纪录感叹时，转瞬间，9月14日正式发售的华夏合肥高新REIT，91家网下投资者管理的285个配售对象的询价报价信息显示，全部配售对象拟认购数量总和为269.07亿份，为初始网下发售份额数量的156.89倍，刷新已有公募REITs网下询价纪录。最近发布的公告显示，国君临港和国君东久2只REITs的网下认购也同样破百倍。至此，已有7只公募REITs网下认购破百倍。

　　 单只REIT的吸金能力也不容小觑。国君东久REIT募集份额为5亿份，认购总金额超855亿元。国君临港REIT首发，其战略投资者、网下投资者和公众投资者比例配售前认购总金额超727亿元。而创造网下认购新低纪录的华夏合肥高新REIT，在战略投资者、网下投资者和公众投资者比例配售前认购总金额突破千亿大关，高达1294亿元。其中，公众发售部分的配售比例低至0.23%，刷新了公众配售比例新纪录。

　　 而值得注意的是，2021年5月，首批9只公募REITs发行，首日便获得超额认购，平均网下认购倍数仅在8倍左右。

　　 REITs究竟是什么产品？

　　 新股弃购率不断走高，与其形成鲜明对比的是REITs在一级市场上持续火热，成为打新资金追逐的目标。

　　 众所周知，公募REITs投资于成熟运营的基础设施资产，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，并不是传统公募基金买卖股票、债券等品种。公募REITs收益分派比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。

　　 申万宏源金融工程团队宋施怡曾研究发现，根据Bloomberg提供的数据，截至2022年9月7日，全球市场上已上市的REITs产品超过900只，分布于45个国家和地区。其中美国REITs产品共237只，总市值合计超过1.42万亿美元。欧洲与亚洲分别有REITs产品258只与235只。

　　 华夏基金认为，美国是目前REITs 最大的市场，以美国市场为例，从交易结构来看，美国主要采用“公司型”架构，由SPV直接持有并运营不动产及基础设施。而国内公募REITs采用“公募基金+ ABS”的模式，属于“契约型”架构，是基于现行法律法规框架下的重大创新设计。从底层资产行业看，美国REITs不仅投资于基建、工业、仓储等基础设施项目，也投资于住宅、办公和零售物业等地产项目。而国内公募REITs专注高速公路、产业园区、仓储物流、污水处理、保障性住房等基础设施领域，同时也明确了酒店、商场、写字楼等地产项目不在试点范围之内。

　　 纵观国内目前已发行的REITs项目，华夏基金表示，其主要聚焦重点区域、重点行业及优质项目。要求试点项目权属清晰、具有成熟的经营模式及市场化运营能力，已产生持续、稳定的收益及现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好的增长潜力。

　　 此外，日前，华安张江光大、博时蛇口产园、中金普洛斯、红土盐田港（000088）和富国首创水务，合计4只产权类REITs和1只经营权类REITs，相继发布扩募公告。5只REITs拟扩募的标的资产属于同品类乃至区域相近的资产，与现有资产具有良好的协同性。

　　 普通投资者投资公募REITs的收益，除了分红派息之外，资本市场利得也同样是其收益

　　 多种原因导致行情火爆

　　 有投资者认为，2022年的资产荒以及市场浓重的避险情绪，成就了公募REITs的火爆，毕竟首批REITs上市虽受追捧，但并没有当下如此火热。与此同时，也有不少投资者认为，REITs的火爆是其投资价值逐步被发现的过程。

　　 华夏基金也向

　　 从资产配置角度看，公募REITs与其他大类资产相关性低，是分散风险、优化投资组合的配置类资产。在权益市场波动较大、“资产荒”的背景下，公募REITs能满足投资者的配置需求。

　　 从市场供求角度看，我国公募REITs尚处于上市初期的成长阶段，已上市公募REITs产品均通过监管严格审核，资产质量优良，各类资金配置意愿较强。且目前已上市项目存量规模较小，且流通盘比例不高，产品供给有限进一步加剧了各类资金对公募REITs的追捧。

　　 某券商资深ABS人士接受电话时表示，REITs的火热原因是多方面的，首先，跟这个产品的属性相关，虽然REITs是权益类封闭式基金，但它本身的特性是权益里的异类，更偏向于固收+的色彩；其次，（穿透一个经济周期来看）在宏观经济环境并不稳定的情况下，不管是交通、能源、保障房也好，或者说新能源，包括未来还要再拓展的一些新基建，数据中心等，这几类资产基本上还是能获得一个相对比较稳定的收益。REITs跟股市不相关，甚至是完全相反，其避险的作用就显现出来了；再者，公募REITs还处于试点阶段，本身还是严格的审批制不是备案制，合规方面的要求比传统的IPO还要严格，对试点项目试点资产的选择也是优中选优，从而形成了目前供不应求的局面；最后就是REITs本身是个公共产品，参与门槛比较低，每年4%的保底收益对于机构和个人投资者都有很强的吸引力。

　　 显然，2022年的资产荒背景下，REITs本身稳定的资产性质，与权益资产无关的属性，供不应求的格局，以及公共产品的属性，成就了其当下市场的火爆。

　　 高比例分红是一大亮点

　　 当权益资产风险来临时，跷跷板的另一端固收类资产往往成为资金的避风港。其实，在不少投资人士眼中，公募REITs同样具有固收+的色彩。

　　 “这种色彩，与传统的固收+明显不同。传统固收+是一种投资策略，是资产配置方式的一种。公募REITs产品本身不是分散投资的概念，它实际上是募集资金对应的基础设施的项目公司的股权，只是项目公司或者底层资产。它运营的特点就是带有固收的性质在里面。比如，自来水或者污水处理，没有特殊情况，只要在这个城市的居民没有特别大的变化情况下，它的水费或者处理能力都是相对比较稳定的，所以这是一个类似于固定收益的成分。高速公路、交通，包括新能源也同样，它每年发电量上网，资产本身带有这种比较稳定的特点。”某资深ABS人士在电话中向

　　 “那么+的部分在哪里体现呢？公募REITs毕竟还是有一定的想象空间，比如说随着经济发展，它的通行量、车流量、高铁的客座率是上升的，具有一定的生产空间。另外，二级市场价格涨跌之间，也可能会享受超额收益。如果投资者坚定地认为，若我们走出目前的经济环境，基金的净值会有进一步的提升，二级市场的价格也会有所反映。所以从这个角度来说，我们称之为股性产品，但又具有固收+的收益特征。”该资深ABS人士进一步解释道。

　　 现有的公募REITs，可分为特许经营权REITs和产权类REITs。值得注意的是，尽管都是REITs，但两者的投资逻辑并不完全相同，前者分红收益率偏高但价格弹性较小，债性更为明显；产权类REITs的分红收益率相对偏低但未来增值空间大，则是更偏向股性。

　　 提起固收+，市场很容易想到债券型基金和货币型基金。

　　 从收益上来看，数据显示，自2022年初至10月14日，表现最好的中长期纯债类基金的平均收益为2.58%，传统货币类基金的平均收益为1.363%。相比之下，高比例分红是基础设施公募REITs 一大亮点。按照要求，在符合有关基金分配条件的前提下，公募REITs每年至少分配1次收益，不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，净现金流分派率原则上不低于4%。从年度来看，公募REITs的收益极有可能高于货币基金和纯债类基金。同时，从流动性上看，公募REITs可在二级市场上市，又具备更多的交易属性。

　　 公开数据显示，已上市的20只公募REITs，12只完成了分红。中金普洛斯REIT和平安广州广河REIT均应完成了3次分红，博时蛇口产园REIT等6只REITs均已完成了2次分红。从单位累计分红金额来看，中航首钢生物质REIT、浙商沪杭甬REIT和平安广州广河REIT均超过了1元，其中，中航首钢生物质REIT单位累计分红最高，达到了1.6758元。2022年4月28日上市的华夏中国交建（601800）高速REIT也推出了分红方案，单位分红0.0829元，权益登记日为2022年10月11日，派息日（场外）为2022年10月13日。

　　 当然，2022年上半年发行火热的还有同业存单指数基金。同业存单指数基金，顾名思义是主要投资于同业存单（比例不低于基金资产的80%）、跟踪同业存单指数的指数型基金。与其他指数基金类似，也分为被动指数型和主动指数型基金两类。一般而言，同业存单指数基金的管理费、托管费、销售服务费分别仅有0.2%、0.05%和0.2%，总费率仅0.45%，同业存单指数基金往往不收取申购赎回费，其自身的风险很低，是一种现金类管理工具。截至2022年10月14日，市场上存续的34只同业存单基金，规模已超过2200亿元，前三季度平均收益为0.907%，最高的鹏华同业存单指数7天持有基金，同期收益达到了2.1147%。

　　 “我认为，公募REITs会对货币基金有一定的替代，只是现在数量还比较少。从长远来看，公募REITs也要面对底层优质资产的稀缺。相比之下，货币基金本身具有灵活性以及充分供应。公募REITs交易量肯定还没有货币基金那么充分，因为虽然可在二级市场随时进行卖出，但不能向管理人要求赎回，自身有很强的交易特点就在于很多大的机构都是作为配置用的。”前述券商人士表示。

　　 直接参与存在一定风险

　　 尽管头顶基金的称号，无论是机构还是投资者都更愿意将当下公募REITs作为当下无风险打新代言人。

　　 2022年的公募REITs很是火热，上市首日几乎无破发的表现。其实，打新这种说法并不准确，更准确的应该叫认购，本质上和新基金募集类似。与此同时，基金的认购和股票打新完全不一样。如果说打新股是“摇号制”，碰的是运气，那么公募REITs的认购更多看的是资金实力。公募REITs打新是按认购资金的金额大小按比例配售的。

　　 举个例子，某REIT面向公众投资者一共发行2万份，发行价是8元/份，市场上所有公众投资者总认购资金是800万元，投资者共认购5万元，那么实际取得的金额近似为2*8*5/800=0.1万元。

　　 某大型私募基金人士在上向

　　 数据显示，截至2022年10月14日，20只已上市的公募REITs在上市首日价格无一下跌，全部上涨，平均涨幅为15.03%。上周，3只REITs上市，华夏合肥REIT和国君临港REIT都是直接封在了30%的最高涨幅榜。国君临港REIT开盘直奔“30cm”之后，上市首日涨幅达到了27.15%。此外，数据显示，在20只公募REITs上市首日表现中，共有中金厦门安居REIT、建信中关村REIT、华夏北京保障房REIT和红土深圳安居REIT，上市首日都是30%的顶格涨幅。 这和近期新股上市首日破发形成了鲜明对比。9月19日，万润新能启动网上打新，发行价高达299.88元/股，投资者中一签需缴款约14.99万元。万润新能也成为目前A股年内最高价新股，同时也是历史第二高价新股，其发行结果显示，网上投资者弃购占比超20%。而在9月29日，这只新股上市首日就跌破发行价，收于217.14元/股，跌幅达到了27.59%。10月12日，该股一度险些跌破190元/股的关口，盘中最低达到190.11元/股。10月14日，该股二级市场价格重返200元之上，但与发行价仍相去甚远。

　　 有观点认为，“闭眼打新”“一中就是大肉签”的时代已经过去。

　　 再看上市以来的表现，二级市场曾遭遇波折的公募REITs，仍有不错的涨幅。数据显示，截至2022年10月14日，20只公募REITs上市至今（含上市首日），二级市场价格同期整体平均涨幅为29.78%。华安张江光大 REIT上市以来的价格涨幅超过50%。中金普洛斯仓储物流REIT、博时招商蛇口（001979）产业园REIT等另外5只REITs涨幅也在40%~50%。

　　 华夏基金认为，在利率下行及“资产荒”的大背景下，公募REITs产品供不应求，并且公募REITs一二级市场存在价差，即发行定价对应的分派率仍高于已上市同类型项目二级市场价格对应的分派率，预计短期内破发的可能性不大，对于纯打新策略的交易性资金，高价获配短期能兑现离场，亏损风险较小。

　　 对于公募REITs而言，除了分红派息之外，资本市场利得也是投资公募REITs收益

　　 数据进一步显示，从升贴水来看，截至10月14日，公募REITs中只有平安广州交投REIT和华夏中国交建高速REIT处于贴水，前者的收盘价为11.947元，单位净值为12.614元，贴水率为5.29%。20只公募REITs的平均溢价率为29.45%。中航首钢生物质REIT和华安张江光大园REIT的升水率均超过50%。

　　 “不同的REITs上市首日卖出也有所不同，因为有些上市首日就是新高，有些其实上市当天涨停还可以，后面还要再涨几天。这是一个正常的过程，毕竟公募REITs还属于试点阶段。扩容加速以后，产品供应多了，应该会相对缓解一些。”前述券商资深ABS人士表示。

　　 “要想充分发挥公募REITs真正的作用，关键取决于底层资产运营管理水平。投资者打新策略是最常见的，收益可观且变现快，也就是大家常说的赚快钱，但问题在于公募REITs公开认购比例极低，打新份额极少。二级市场，公募REITs的平均溢价率接近30%，直接参与存在一定的风险。”前述券商资深人士指出。

　　 对于公募REITs，华夏基金建议，还是理性投资，避免追涨杀跌。如果二级市场价格出现比较大的回撤，可能是逢低布局的好机会；如果涨幅已经较高的部分产品价格进一步上涨，显著超出其内在价值，短期内不建议追高。公募REITs的投资还是要结合底层资产的内在价值、隐含的长期投资回报率、二级市场流动性，以及投资人自身的投资回报要求，进行综合考虑和投资判断。

　　 宏观经济景气度是关键

　　 与传统基金经理往往爬格子选股买卖个股不同，公募REITs的基金经理实际上干的就是REITs底层资产项目公司的运营管理的活。这意味着公募REITs面临不同类型的风险。

　　 “毫无疑问的是，如果宏观经济不景气，每个行业都会受到影响，即使是相对现行公募REITs的底层资产是比较稳健的基础设施领域。”前述券商资深人士进一表示。

　　 从2022年公募REITs披露的中报不难发现，由于二季度国内局部地区出现疫情扰动，高速公路和个别产业园区REITs整个上半年的收入受到拖累。相比之下，仓储物流和生态环保类REITs的经营表现更具韧性。这也让不同类型的公募REITs在二级市场上的表现有所分化。

　　 在中，公募REITs面临的风险也达成了一定的共识——局部疫情反复对REITs底层资产的运营造成影响；部分REITs实施租金减免可能影响可分配金额的风险。

　　 事实上，无法否认的是，公募REITs投资集中度高，80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券（ABS）并最终投资于基础设施项目，因此公募REITs收益率很大程度依赖基础设施项目运营情况，基础设施项目可能因经济环境变化或运营不善等因素影响，导致实际现金流大幅低于预测数据，存在基金收益率不达预期的风险。

　　 此前，中信证券曾撰文称，REITs市场存在可投资标的偏少，单个标的的资产规模偏小的缺陷。“我们认为，当前REITs市场的主要矛盾，是规模庞大的底层基础资产，同样规模庞大的希望入场的资金，和选择有限，容纳资金能力不足的挂牌上市产品之间的矛盾。目前阶段放开扩募，预计不仅不会冲击当前REITs产品的价格，反而可以吸纳更多资金真正进入REITs市场，给予这些资金以规模化配置的机遇。我们看好整个REITs市场，建议投资者从受疫情影响程度，运营资产后续资本化开支可能，底层资产所处区域等不同维度，区分不同REITs产品风险。”

　　 值得注意的是，最近首批上市中的5只REITs扩募的启动，标志着我国公募REITs发展又迈出重要的一步。REITs扩募的启动将为REITs市场注入更多的活力，有望提升底层资产的营收能力。

　　 华泰证券固定收益团队认为，公募REITs扩募若购入更多资产质量较高的项目，将会给投资者带来更多的分红等，但分红率是否提高也取决于扩募项目的定价、运营等因素。对二级市场价格的影响需关注拟收购资产质量、新收购资产项目估值、基金是否有足够债融空间等要素。随着更多同类资产入市，REITs中期估值或走向分化。伴随市场稀缺性降低，有助于资产估值回归内在价值，推动二级定价更为理性，存量公募REITs价格在这种背景下或走向分化。

　　 除去底层资产运营的风险，华夏基金曾表示，公募REITs在证券交易所上市交易，二级市场的价格波动将直接影响投资人的投资收益。投资者需仔细研究REITs投向的底层资产质量，对于基础资产的区位、历史经营情况、现金流预测情况、资产评估价值的合理性等因素有一个综合判断，再根据二级市场的价格是否偏离REITs基本面做出投资判断。

　　 投资者如何认购REITs

　　 公募REITs基金跟投资者以前接触到的基金是完全不同的，比如公募REITs基金不能申购赎回——只能在发行时认购或上市以后买卖。

　　 REITs的认购，分为场外和场内两种方式。场外购买方式多种，比如在基金公司上购买，其优点是手续费相对较低；在第三方上购买基金，优点是操作比较简单，但是交易不方便。场内购买是指投资者可以通过交易股票的证券账户购买。投资者需要拥有股票账户，并在上办理开通基础设置基金权限业务，就可选择相应的REITs品种购买，当然相关权限最好提前开通。建议投资者直接去券商购买。

　　 如果投资者使用场内证券账户认购基础设施REITS基金份额，可以直接参与场内交易，如果投资者是使用场外基金账户认购，需要先托管场内的证券经营机构，才能进行交易，基础设施REITS基金与其他的公募基金托管的方式是一致的。

　　 当然，投资者也可以选择直接在二级市场上买卖，自然要承担相应产品价格波动的风险。