成开年首家评级上调房企 金辉获三大机构评级“

　　在2020年完成港股IPO的金辉控股，很快受到资本市场认可，在股市表现稳健的同时，也接二连三收获各大评级机构上调评级的喜。近日穆迪首次给出了评级，也让金辉成为最新一家集齐三大国际评级机构评级“大满贯”房地产开发企业。

　　刚刚过去的1月22日，知名国际评级机构穆迪首次将“B1”评级（CFR）授予金辉，并给予稳定展望。

　　而在此前的1月8日，标准普尔也将金辉集团的长期发行人信用评级上调至“B+”，并将其对公司无票据的长期发行评级上调至“B”。

　　惠誉国际，则在更早的2020年10月14日，确认了金辉控股“B”公司评级，评级展望从“稳定”调升至“正面”，并在当时的报告中称，金辉上市后可能会进一步调升其评级。

　　而克而瑞发布的2020年中国房地产销售榜单上，金辉集团以786亿的权益金额排名36位，连续稳居地产40强。而连续稳健且高质量的发展，也是金辉获得多家评级机构升级的重要原因。

　　能够异常稳定而持续的推动去杠杆化，是国际评级机构认可金辉的一点。在此次标普的评级报告中指出，标普在报告中表示，相信在未来一至两年，金辉集团在主要城市的稳健表现将增强其现金流稳定性，并推动公司的去杠杆化进程。

　　穆迪预计，金辉调整后的息税前利润/利息覆盖率将从2019年的2.0倍提高到未来1-2年的2.2倍-2.5倍。

　　标普则在报告中指出，金辉集团合并后的债务/EBITDA将从2019年的8.3倍收窄至2020至2021年间的6至6.5倍，而按比例合并合联营项目之后，该数据在同期为5.5-6倍。由于金辉集团倾向于温和的增长径，标普预测公司未来2年内的债务扩张不会太大。

　　这一结论与惠誉在10月份的报告中的观点相近，在当时的报告中惠誉先是指出金辉的市场地位和财务杠杆均有所改善。然后给出预测，金辉控股的杠杆率（以按权益比例合并合资公司及联营公司报表后的净债务与调整后库存之比衡量）将在未来12-18个月内改善至55%以下。

　　不仅如此，标普还认为，金辉集团长期的国内债券发行历史也支撑了其多元化的资本结构，而随着离岸融资渠道的，公司进一步减少了对信托融资的依赖，资本结构得到改善。

　　惠誉也持类似结论，认为在2020年中期，金辉便减少了对信托和非银行金融机构（NBFI）贷款的依赖，并减少了短期债务占总债务的百分比。并认为这种改善将是可持续的。

　　而金辉控股（于2020年10月上市更是进一步提高了金辉集团的财务透明度。也是机构调升评级的重要原因。

　　穆迪认为，金辉集团在未来1-2年内的合同销售额将保持10%-15%的增长，从2020年的970亿人民币稳健增长至2021年的1050亿人民币，以及2022年的1200亿人民币。为公司未来12-18个月的流动性提供支撑。

　　标普则称，截止2020年6月30日，金辉集团的预售款达630亿人民币，将在未来12-24个月中交付确认。因此，标普预测金辉2020年营收增长将达30%-35%，而2021年营收增长将达25%-30%。

　　鉴于金辉集团的土地储备属于同行业中分布最均匀的之一，目标高端城市也分布在不同的区域，因此经济放缓或地方政策变化等地区性事件的影响带来的冲击较为平稳，销售及现金流的表现也将较为稳定。

　　此外，公司权益销售额占比较高的特点也被机构所看好。一直以来，金辉在克而瑞等榜单中的权益销售额排名就处于较高。

　　惠誉此前的报告便指出，金辉的非控制性权益（NCI）约占总权益的20％，在同行中较低。这提供了财务灵活性，NCI较低的房屋建筑商可以处置项目中的股份以减少杠杆。与拥有较高NCI的房屋建筑商相比，金辉的现金流量和杠杆面临的NCI压力要小。

　　12月初招银国际发布的一份研报也认为，金辉所获取的销售额中权益占比达到75-80%的比例，高于65-70%的行业平均水平，这确保了更多的利润留在公司。

　　这些财务及业绩表现也让金辉不仅在近半年内获得多家机构连续的评级调升。也让金辉在债券市场获得投资人高度认可。在2020年11月份，国内债券市场动荡，多家企业纷纷取消发债计划时，金辉集团成功发行一笔四年期，总额人民币12.2亿元的公司债。金辉控股债券在二级市场也受到投资人追捧，美元债最低收益率己至年息4厘的水平。