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　　 近日，由清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心主办的“‘探索中国不动产金融新模式’线上研讨会暨《中国公募REITs的实践与方向》研究成果发布会”举行，此次会议围绕“探索中国不动产金融新模式”主题展开，邀请多方专家与相关行业人士建言献策，共同探讨中国公募REITs的发展现状与前景趋势。

　　 会上，清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心发布了《中国公募REITs的实践与方向》这一研究成果。据了解，该书是由不动产金融研究中心联合招商局集团旗下的招商蛇口（001979），邀请来自政策部门、金融机构、行业服务机构、研究机构的多名专家，组成课题组共同编写完成，全书着眼于公募REITs项目上市全流程，详细介绍实操环节经验和产品生命周期中的多方面知识，并重点针对REITs治理模式、税收政策等关键性问题，提出了优化建议，将于2023年春季正式出版。

　　 全国政协委员、中国证券监督管理委员会原主席肖钢出席会议发表了题为《推动中国公募REITs健康发展》的主旨演讲。他表示，公募REITs是推动房地产健康发展的一个重要工具，其重要性已上升到国家战略规划层面。同时，肖钢也对《中国公募REITs的实践与方向》专著推出的时机与重要性给予了充分的肯定。他指出，中国公募REITs的规模逐步扩大，资产类别逐步增多，该书系统总结试点过程中的成功亮点和不足之处，有助于研究中国公募REITs的未来发展方向。

　　 中国证券监督管理委员会原副主席、美国杜克大学教授高西庆则在主旨演讲中阐释了中国REITs市场从试点起步到逐步发扬光大的意义。他表示，近几年，房地产行业发展遭遇瓶颈，发展逻辑发生深刻变化，REITs产品的出现恰逢其时。建立完善的REITs市场可将不动产与资本市场相结合，提高不动产资产的流动性，并通过破产隔离机制，有效将产品自身与原始权益人之间的风险加以隔离，增加了REITs产品的可预测性，起到增信作用。

　　 公募REITs具有长足发展空间 配套制度需完善

　　 2022年是中国公募REITs跑出发展“加速度”的一年，融资效率也非常显著。不少嘉宾都十分看好公募REITs市场的未来发展。

　　 在“公募REITs市场回顾与展望”主题论坛环节中，招商证券投资银行委员会董事总经理、固定收益融资总部联席总经理左飞首先强调了发行公募REITs对我国基础设施领域建设的积极影响。发行公募REITs不仅有助于企业实现资产负债表左侧融资的可持续发展，还有利于降低企业资产负债率，同时可以在一定程度上帮助企业实现资产轻重分离。

　　 目前已发行的公募REITs中 高速公路、产业园区、仓储物流领域的发行规模占比约85%。中信证券股份有限公司金石基金总经理刘炜敏对此指出，这三类资产发行REITs不仅可有效助力国家区域规划和产业政策的落实与推进，还具备产权清晰、投资管理手续完备的特征，拥有经营稳定、收益长期增长的潜力。刘炜敏表示，我国公募REITs具有长足的发展空间，底层资产有望进一步拓宽，同时，市场集中度将有所提升，行业和资产类别形成明显分化。

　　 中伦律师事务所合伙人魏轶东表示，目前在公募REITs试点阶段，资产的合规性及转让性是推进的核心难点之一，他就公募REITs未来发展提出了两点建议，一方面，推动公募REITs配套制度进一步完善；另一方面，监管部门需着眼于REITs上市全流程进行相关制度设计与优化。

　　 毕马威中国合伙人冯治国和德勤中国合伙人吴汪斌则分别从税收层面和会计角度阐述了对公募REITs相关制度创新的展望。冯治国认为，公募REITs税收政策的完善需增强不同税种间的联动，同时，通过进一步明确原始权益人的界定、投资人享有的税收优惠政策、发行REITs失败后的税务处理措施，实现公募REITs税收政策的优化创新。吴汪斌表示，判断基础资产项目是否出表的核心依据在于是否保留控制权，若原始权益人保留控制权，则不能出表；反之，则可以出表。实际操作过程中，可能出现REITs权益属性要求与会计准则之间相冲突的情况，需相关政策部门出具指导意见或推动专项立法，构建更为契合的制度安排。

　　 招商局蛇口工业区控股股份有限公司总经理助理、财务管理部总经理余志良对“公募REITs市场回顾与展望”主题论坛环节进行了总结，他指出，中国公募REITs市场具有起步稳、进展好、前景广三大特点，目前总规模已达780亿元，未来想象空间非常巨大。

　　 推动不动产金融体系建立 探索多元化融资工具

　　 随着REITs试点范围进一步扩大，REITs的实践已经成为了构建中国不动产金融新模式不可或缺的一个重要组成部分。中国公募REITs的治理模式也开始备受关注。

　　 在“REITs与不动产金融：探索新模式”主题论坛环节中，中金公司（601995）固定收益部全球产品组执行负责人、董事总经理潘伟表示，当前我国公募REITs采取的“公募基金+ABS”治理结构，是基于我国国情做出的制度创新。未来治理模式可能存在两种优化路径，一是优化产品结构，简化产品层级；二是基金管理人与原始权益人相结合，成立REITs专业子公司。此外，针对REITs杠杆的使用，潘伟建议应合理进行期限管理与成本管理，同时探索更多元化的融资工具。

　　 博时基金管理有限公司基础设施投资管理部公募REITs业务北方区总监、博时招蛇产园REIT基金经理胡海滨则指出了我国公募REITs交易结构有别于其他国家的三大差异：一是要求现金分派率原则上不低于4%；二是REITs首批发行规模为10亿元，同时要求原始权益人须存在两倍以上扩募资产；三是具体交易过程中，一级市场发行时场内、场外均可申购，实际交易需在场内进行，还存在做市商制度。

　　 高和资本执行合伙人、清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心副主任周以升也就公募REITs的治理机制表达了自己的观点。他指出，现行治理机制主要存在以下关键问题：一是基金管理人和产业方的产融结合仍存在短板；二是多层代理模式的流程较为复杂，影响决策质量和效率；三是激励不相容，基金管理人与投资人利益不完全一致；四是监管抓手不牢固；五是产业方动力不足和潜在的逆向选择。他表示，《中国公募REITs的实践与方向》一书针对以上问题提出了优化建议，以提升REITs发展需具备的包容性与开放性。

　　 戴德梁行高级董事、资产证券化业务负责人杨枝则针对资产估值发表了自己的看法。他表示，当前已发行上市的REITs均采用DCF现金流折现法进行估值，其中剩余收益期、增长率以及折现率等参数是监管机构和投资者关注的重点。他强调对于产权类公募REITs，资本化率可以作为衡量估值合理性的参考指标，并表示未来REITs扩容至长租房、商业不动产领域时，资本化率或将发挥更大的作用。

　　 此外，与会嘉宾还针对REITs如何更好推动中国不动产金融新模式的探索与创新展开了深入的探讨。周以升表示，各方需推动以REITs为核心的不动产金融体系的建立，这是房地产转型和高质量发展的关键所在。这个体系还包括不动产私募基金/Pre-REITs基金、类REITs市场以及CMBS等配套融资工具等。政策的着力点应该针对上述各个环节的堵点和卡点来展开。潘伟认为，可进一步深挖清洁能源类REITs项目的潜力，结合ESG投资理念，为国家可持续、高质量发展做出贡献。胡海滨从投资者的角度提出，REITs作为一种全新的金融投资产品，可进一步优化居民的资产配置。杨枝表示未来可以探讨将多元化的资产纳入同一支REITs的可能性，并对REITs市场的进一步完善进行积极展望。