私募基金相关消息

　　 证券投资基金业协会（下称“协会”）应证监会要求，发布了关于《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》（下称《指引》）的公告，将自 2023 年3 月1 日起施行。

　　 据悉，“不动产私募投资基金”为新设立的基金产品类型，区别于原基础设施及房地产基金类型，所运用的范围涉及存量住宅领域。

　　 “新私募”涉及住宅领域

　　 2月20日，证监会公告称，已于近日启动了不动产私募投资基金试点工作，促进房地产业良性循环和健康发展，健全资本市场功能，促进房地产市场盘活存量，支持私募基金行业发挥服务实体经济功能。同时，证监会还指出，由于不动产私募投资基金的投资范围、投资方式、资产收益特征等与传统股权投资存在较大差异，证监会指导基金业协会在私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策。

　　 同日，协会应证监会要求，发布了关于《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》的公告。据悉，《指引》共二十一条，遵循试点先行、稳妥推进原则，明确了不动产投资范围及试点管理人要求，并从基金募集、投资、运作、信息披露等多方面对不动产私募投资基金加以规范。

　　 其中，《指引》明确指出，“不动产私募投资基金”为新设立的基金产品类型，区别于原基础设施及房地产基金类型。不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。

　　 而值得注意的是，《指引》指出，存量商品住宅是指已取得“五证”，已经实现销售或者主体建设工程已开工的存量商品住宅项目，包括普通住宅、公寓等。

　　 2月21日，易居研究院研究总监严跃进向《》

　　 据悉，私募基金一度也可以投资住宅市场，而2017年《备案管理规范第4号》出台后，私募基金在住宅市场的投资受到了限制。不过，2022年11月股权融资“第三支箭”政策再次提及开展不动产私募投资基金试点，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、在建未完成项目、基础设施，助力房企探索新发展模式。

　　 业内多方认为，“新私募”为投资者提供了更加多元的产品类型，同时也将在保交楼、为出险房企纾困等方面发挥作用。其中，严跃进认为，2022年房地产市场持续下行，以及停工断贷潮事件和房企债务违约风暴后，留下了非常多的存量资产项目。此次试点，房企保交楼、房地产资产收并购的空间将增大。客观上，有利于相关房企不良资产项目处置，促使房企获得新的资金支持。“新私募”相比过去有了较大的突破，是对“第三支箭”政策的落实。

　　 “三支箭”助力融资

　　 为房企提供更多的流动性支持，此前央行和银保监会就房地产金融问题出台了专门性文件，发布房地产“金融16条”，房企信贷、债券、股权融资渠道的“三支箭”连续发出。

　　 “第一支箭”方面，中指数据称，据不完全统计，截至2022年12月中旬，已经有超过100家房企，获得约4万亿元的授信额度。其中，绿城获得约4000亿元，万科和碧桂园均超过3000亿元。总体看来，受益的房企主要为全国性央企、国企及混合所有制企业，地方性国企，经营稳健的民营房企，仅涉及个别出险企业。

　　 “第二支箭”目前也正在持续发力，据

　　 因此，“第三支箭”政策被业内各方寄予厚望。11月28日，对于“第三支箭”证监会除了提及私募投资基金的试点以外，还提到了恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，恢复上市房企和涉房上市公司再融资，调整房地产企业境外市场上市政策，发挥REITs盘活房企存量资产作用等多个方面。

　　 其中，再融资方面，据

　　 严跃进认为，对于房地产新发展模式来说，其中一项很重要的任务就是要盘活存量。2022年受疫情等方面的干扰，多项政策的台，但是效果不明显。不过，2023年，全国楼市都在回暖，“新私募”也会受到越来越多金融机构的青睐。

　　 不过，对于此次试点，也有业内人士提出了资金流入之后，金融机构乘机炒作房地产方面的担忧。对此，严跃进表示，此试点旨在助力房企融资，不属于购房方面的政策，应该不会导致炒房现象的出现。同时，他指出“五证”的要求，排除了在土地招拍挂方面的介入机会，不动产私募投资基金依然是不能“直接碰土地”的，这也体现了房地产市场“房住不炒”的导向。刘志耕称，目前的情况之下，能够救活房企已实属不易，应该不会出现过热的情况。

　　 “这种私募基金的风险点主要在于投资方，不过房企也需要警惕被投资资金操纵。”知名财税审专家、江苏四维咨询集团首席咨询师刘志耕分析指出。而值得注意的是，“新私募”在管理人以及投资人方面进行了多重限制。《指引》要求管理人要求在管不动产投资本金不低于50亿元人民币，或自管理人成立以来累计投资本金不低于100亿元人民币。具有3个以上不动产项目成功退出经验。投资人首轮实缴出资不低于1000万，自然人投资者出资额不得超过基金实缴额的20%。