美国遭遇高房价、高需求、紧张供应的“有毒组合”，买卖双方都害

　　 当今的美国房地产市场是高抵押贷款利率、高房价、供应紧张和被压抑的需求异常强劲的“有毒”组合，这种情况让买家和卖家都感到害怕。

　　美国房价本来就很高，这是由于在新冠疫情的高峰期，需求非常旺盛。现在，普遍的美国30年固定抵押贷款利率已经达到了8%，是几十年来最高的水平，使得情况变得更加严峻。而且，抵押贷款的需求也降到了近30年来的最低点。这种情况意味着购房者不愿意购买，而卖家也不愿意出售，这造成了市场的僵持。

　　在新冠疫情的头两年里，美联储将其基准利率降至零，并将大量资金投入到抵押贷款支持的证券中。结果是，连续两年的时间里，抵押贷款利率保持在历史最低水平。这引发了一轮购房热潮，其中也受到了城市突然大规模外流和新的居家办公的推动。房价从疫情前的水平上涨了40%。

　　随着通货膨胀的飙升，美联储开始加息。具有讽刺意味的是，这使得房地产市场变得更加昂贵。通常情况下，当利率上升时，房价会下降。

　　但是，这个市场不同于历史上的任何一个时期，因为它还存在严重的供应不足问题。2008年的大萧条和随后的房屋抵押危机对房地产开发商造成了特别大的打击，导致他们在接下来的十多年里建造的房屋数量不足。市场仍然没有填补这个差距。

　　谁伤的最深？

　　与此同时，有意出售的房主陷入了困境。他们并不愿意用8%的抵押贷款利率去购买新房，与他们现在的3%的利率相比。

　　Mortgage News Daily首席运营官Matthew Graham表示：“我认为在很多方面，这种情况比起大萧条时期的市场，无论是在成交量和活动度方面，都更糟糕。”

　　Matthew Graham表示也不确定市场何时会看到利率下降。“我们确实听到了一大群美联储发言人，特别是在上周，非常引人注目地表示，他们正在采取限制性政策，可以等待观察该政策对经济的影响。”

　　根据美国全国房地产经纪人协会（NAR）的数据，去年9月，现有房屋的销售速度下降到了自2010年10月以来的最低水平。然而，今天的市场与房屋抵押危机时期存在着明显的差异。目前的房屋被收回的情况非常少见，而且大多数现在的房主拥有历史上较高的房产净值。事实上，许多人在2020年至2022年期间将抵押贷款利率重新贷款至历史最低水平，这意味着当前的房主拥有非常实惠的住房成本。

　　因此，潜在的购房者也陷入了困境。

　　华盛顿特区的地产经纪人Lisa Resch在接受时表示：“我认为人们感到焦虑，很多人都采取了‘等待观望’的买家心态。因此，很多人只是想静观其变，看看会发生什么。”

　　美国全国房地产经纪人协会（NAR）现在将其2023年的销售预测下调至最多下降20%，之前的预测是下降13%。

　　房价将走向何方？

　　房价则是另一回事。NAR首席经济学家Lawrence Yun补充道：“尽管存在住房短缺，但房价看起来将以8%的速度从目前的水平上保持平稳。”

　　Lawrence Yun指出，那些就业增长较快且房价相对较为实惠的大都市市场将会看到销售增长。他提到了佛罗里达的市场，例如坦帕、杰克逊维尔和奥兰多，以及德克萨斯州的休斯顿和田纳西州的孟菲斯。这些地区的市场将会看到销售量的增长。

　　如今的购房者可能会从房地产开发商那里找到最划算的交易，特别是像Lennar和D.R. Horton这样的大型生产型房地产开发商。这些开发商正在通过为客户降低利率来提高房屋的实际购买能力。这在过去是他们不太常做的事情，至少没有像现在这样大规模地实施。

　　D.R. Horton的一位发言人表示：“尽管在这个周期的大部分时间里，我们的抵押贷款公司一直在提供略低于市场利率的贷款（仅仅是为了竞争），但我们最近提到的，即在贷款的30年期内提供完整的利率补贴，作为房地产开发商的激励措施，是我们在以前的周期中没有做过的事情，至少在如今这样广泛、绝大多数情况下是这样的。在过去，你可能只会在极为有限的特定房屋上找到这种情况。”

　　供应问题怎么解决？

　　单户住宅的建设速度在缓慢上升，但远远没有满足需求。由于利率上升，房地产开发商的信心进一步下降，但新房市场仍然比现有房屋市场更为活跃。

　　在房地产的亮点方面，由于市场上涌入了创纪录数量的新房源，公寓租金终于开始降温。这使得租房者减少了购房的动力。然而，对租赁房屋的需求正在上升。

　　RealPage的首席经济学家Jay Parsons表示：“通胀放缓和依然强劲的就业市场似乎正在提振消费者信心，进而刺激最有可能租房的年轻人组建家庭。”

　　对于那些仍然希望升级到更大的房屋或者缩小到更小的房屋的人们来说，他们陷入了一个困境。

　　由于供需不平衡，房价仍在上涨，但卖家变得更加灵活。因此，买家现在可以以较高的利率购买，希望在价格上获得优惠，或者他们可以等待利率下降。

　　但是，当利率下降时，可能会出现大量的需求，导致竞价战。