北上广深领衔，10月楼市走出火热行情，多城成交量已达“繁荣线”

　　随着9月底降准、降息、降首付、降存量房贷利率等系列利好政策出台，以及一线城市接连优化房地产政策，购房首付比例及贷款利率已达到历史最低，限购政策也处于自实施以来的最宽松阶段。

　　这一轮房地产新政实施已经满月，多地楼市成交量仍呈持续上升之势。根据麟评居住大数据研究院监测数据显示，2024年第43周监测重点城市二手房成交环比上升7.15%，同比上升26.81%；新房成交同比和环比分别上升23.5%和1.89%。

　　据近日多家机构发布的10月新房、二手房成交数据，这一轮房地产新政实一个月来，多地商品房销售数据和房价数据出现积极变化，部分核心城市年内成交新高不断被刷新。中指研究院监测数据显示，截至10月27日，重点30城10月新房网签约980万平方米，环比增长35%；20城二手房网签约10万套，环比增长18%，核心城市市场呈现回稳态势。

　　“整体来看，在一揽子政策推动下，房地产市场预期及购房者信心有所恢复，10月份楼市活跃度明显回升，预计短期核心城市销售回稳态势有望延续。”中指研究院分析指出，接下来，若货币化安置100万套城中村和危旧房改造，以及收购存量房及闲置土地政策能够落实到位，将有助于加快改善市场供求关系，最终实现房地产“止跌回稳”目标。

　　一线城市成交纪录屡被刷新

　　在系列利好政策持续推动下，10月多地房地产市场迎来了久违的火热行情。

　　据中指研究院报告，分梯队来看，截至10月27日，核心二线城市新房销售面积环比增长19%，同比下降15%；三四线代表城市新房销售面积环比增长48%，同比增长10%。尤其是四个一线城市，楼市回暖最为明显，新房销售面积环比增长65%，同比增长22%。

　　以深圳为例，“9·29”新政落地后，吸引了大量外地置业者涌入，仅在10月就出现了两个“日光盘”。如10月13日，龙华深业上城学府推出332套住宅吸引了744批客户登记，登记比1∶2.24，仅3个半小时即售罄，销售总金额约26亿元；6天后的10月19日，光明区中建观玥开盘90分钟售罄，现场2047批客户抢购192套房，成为年内深圳登记比最高的住宅项目。从网签数据来看，截至10月27日，深圳新房销售约30万平方米，环比增长96%，同比增长31%。

　　在上海，10月份同样出现“日光盘”。10月27日，上海黄浦融创外滩壹号院二期三批次开盘，158套房源当日即售罄，总销售额达58.82亿元，该项目在今年内已“三开三罄”。中原地产数据显示，上周上海新建商品住宅成交面积为19.98万平方米，环比增加57.19%，这一成交量创下近半年来新高。

　　而广州在9月29日全面取消限购政策后，多个楼盘现场人气旺盛，到访量大幅上升，市场热度明显提升。根据广州市住建局披露的最新数据，新政实施以来，广州全市一手住宅手住宅成交94.65万平方米，环比增长68.9%，同比增长了37.4%。从网签数据来看，广州10月以来新房销售91.7万平米，环比增长108%，同比增长51%。

　　10月的北京楼市表现同样不俗。据中指研究院监测数据，10月以来北京新房线上咨询量和案场来访量明显增加。从网签数据来看，北京10月新房销售面积47.6万平方米，环比增长48%，同比微降6%。受到近期市场成交趋好影响，北京不少楼盘明确提出将收回现在优惠措施，更有开发商开始通过缩短筹资周期以冲刺全年回款任务。

　　另据上海易居房地产研究院发布的数据，10月一线城市新建商品住宅成交面积预计将达227万平方米，环比增长40%，同比增长2%。上海易居房地产研究院副院长严跃进分析指出：“考虑到‘认购-草签-网签’的时间关系，预计10月份的在途交易在11月份网签系统中会得到充分体现。初步预计，11月份一线城市新房交易面积同比增速将超过30%，市场复苏态势积极向好。”

　　不只是新房市场表现火热，一线月表现同样亮眼。

　　中指研究院监测数据显示，截至10月27日，深圳10月二手房成交近5000套，环比增长63%，同比增长97%，创下自2021年4月以来的月度新高；北京二手房成交13156套，环比增长16%，同比增长46%，预计10月二手房成交有望突破1.6万套，或创去年4月以来的新高；上海二手房成交已突破2万套，环比增长55%，最近一周二手房成交6745套，创年内周度成交新高，政策效果超过5.27新政。另据广州市房地产中介协会数据，10月前4周，广州累计二手住宅网签超过9000宗，其中国庆黄金周后一周的成交量达到3120宗，创下近19个月新高。

　　值得一提的是，乐有家研究中心认为，深圳10月新房交易量已达“繁荣线水平，二手房交易量正在向“繁荣线套，根据以往经验，市场人士普遍认为18000套是上海二手房交易的“繁荣线”。

　　二线月楼市出现分化

　　除了一线月热点二线城市的新房、二手房销售均有明显恢复。

　　以杭州为例，据中指研究院监测，新政后杭州周均成交量较9月前三周增长70.6%，若剔除国庆假期影响，增幅超90%。杭州10·9楼市新政后，高端改善型项目的摇号热度更高，房价30000元/平方米以下的典型刚需和改善型项目去化行情也明显好转，成交均价由此结构性下跌。

　　二手房方面，新政后杭州二手房成交量频创新高，周均成交量较9月前三周增长54.0%。剔除国庆假期影响，增幅达84.5%，市场活跃度高。尤其是杭州10·9楼市新政出台当周，带看量超16万人次，创下历史峰值。

　　再如成都，9月以来成都相继推出一系列购房优化政策，包括实施购房即可落户、公积金贷款不区分首套二套额度差异、二手房首付下调、购房直接给现金补贴等，进一步提升了楼市活跃度。

　　反映到成交数据来看，成都楼市从国庆开始逐步回稳。克而瑞数据显示，国庆期间，成都新房成交面积达18.81万平方米，相比去年国庆上涨71.8%。成都住建局数据显示，截至10月30日，10月成都新房已成交6770套，较9月增加1455套，环比上升27.4%。二手房方面，截至10月30日，成都共成交18650套，较9月增加3438套，环比上升22.6%。

　　据中指研究院数据显示，10月二线城市新房成交面积尽管同比仍下降了19.04%，但环比上涨了6.05%。其中，武汉、南宁和苏州的成交面积环比涨幅尤为突出，武汉以77.05%的涨幅位居榜首，南宁涨幅为76.56%紧随其后。

　　三四线城市楼市同样表现出回暖迹象。中指研究院数据显示，10月三四线城市新房成交面积环比上涨43.23%，涨幅仅次于一线%，在各线城市中涨幅最。在三四线城市中，除了遵义、舟山和潍坊之外，其他城市的新房成交面积均环比上涨，其中泰安以95.98%的涨幅位居首位。

　　不过需要指出的是，尽管10月楼市整体处于升温状态，但各城之间仍存在分化行情。如温州、青岛、宁波和济南等二线城市出现了环比下跌的情况，其中温州的环比跌幅达40.30%。

　　与此同时，二手房市场依然延续了“以价换量”态势。麟评居住大数据研究院监测数据显示，10月份100个重点城市的二手住宅市场均价为14183元/平方米，环比下跌了0.18%，同比下跌了6.81%。不过，同比和环比的降幅相比上月分别收窄了0.18和0.09个百分点。

　　“各项利好政策效应在10月持续释放，市场对价格的预期也有所改善，二手房价格总体虽仍在下行，但环比降幅连续3个月收窄，同比降幅连续2个月收窄。房价端初步释放了一定积极信号，10月似乎成为了价格进入边际改善阶段的关键节点。”麟评居住大数据研究院分析指出，短期来看，房价止跌仍需要时间，静待供求关系的逐步改善以引导价格企稳。