深圳土地拍卖连创新高

　　6月上旬，深圳先后拿出南山粤海街道与前海片区两大核心区域的重磅地块，引来各大房企焦灼厮[*]，轮番上演“300轮抢地大战”，并最终都创下超100%的溢价率，楼面价更是分别定格在10.87万/平方米、9.6万/平方米，刷新深圳地价新高。

　　深圳土地市场多年未有的高热度，一方面源于地块本身的稀缺性和优秀质素，以及片区内对优质供给的需求，另一方面则是由于近年来深圳供地“缩量提质”，使得市场进入资金扎堆抢筹的阶段。

　　业内认为，未来深圳仍将维持“小批量、高频次、优地块”的出让节奏，供给端稀缺性持续强化，同时房企在聚焦一线城市核心资产的战略指导下，也会对此类优质地块保持关注，预计未来深圳土拍的结构性热度将有望延续。

　　6月开局，深圳南山区粤海街道一宗宅地挂牌出让，现场6家房企鏖战超290轮，保利置业以超57亿元拿下，溢价率达到150%以上，楼面价也从起拍的4.3万元/平方米一路飙升至10.86万元/平方米，加冕新晋深圳“单价地王”。这也是深圳楼面价首次突破10万元大关。

　　粤海街道地块的热度还未消散，前海桂湾片区的宅地再添一把火。6月12日，同样历经约300轮角逐，在深圳鲜少布局的厦门国资建发耗资超35亿元、溢价114.29%摘得地块，约9.6万元/平方米的成交楼面价成为前海片区的新“地王”，也成为单价第二高的地块。

　　核心区域住宅用地供应的高度稀缺，是引得房企争抢的最直接原因。中指研究院指数研究部总经理曹晶晶提到，这两宗高溢价地块均位于深圳最具价值的片区。

　　例如，粤海街道地块紧邻百度大厦、软件产业基地等科创地标，是科技园南区近十年来首次公开出让的低密度纯居住用地；前海桂湾地块则位于前海三湾中成熟度最高的桂湾片区，深港国际金融城已入驻超320家金融机构，同样为片区罕见的稀缺宅地。

　　在两宗地块所属的片区内，产业人口支撑起了充沛的购买力。好地研究院提到，不同于普通的刚需板块，粤海、前海等区域，周边环绕着高收入的高知群体和科创高管，拥有扎实的财富积累，对居住品质有改善需求。这种需求不随楼市短期波动而消失，构成了顶豪市场的“独立行情”。

　　明源不动产研究院首席研究员艾振强指出，深圳2026年前5个月卖出240套5000万以上的顶豪，是上海的两倍，深圳湾、科技园周边二手房挂牌价普遍在12-15万/平方米，为高溢价拿地提供了终端市场的支撑。

　　“相较其他城市如北上广杭，深圳土地供应可以说非常少。”深圳中原研究中心高级研究员邹少伟告诉，2024年深圳只出让了6宗宅地，2025年也只有12宗，而前述城市2025年的供应在40-100宗之间，而且深圳宅地越来越向“小而美”发展，宅地稀缺性远超其他城市，特别是核心区域优质地块，可供开发的越来越少。

　　曹晶晶也认为，深圳能接连出现如此高热度的地块，关键在于核心区域宅地的供给节奏和地块稀缺属性存在本质差异。

　　“其他热点城市的核心区保持着相对稳定的供应节奏，市场普遍存在‘每年都有货’的预期，房企可以分批次布局。”曹晶晶表示，而深圳核心区的供应，则是“以五年、十年为单位的‘断供式稀缺’，叠加深圳城市空间高度浓缩、核心价值集中于少数片区的‘单核式聚焦’，使得每一块真正核心区的宅地参与度较高。”

　　2021年，作为执行供地“两集中”的热点城市之一，深圳迎来宅地供应历史峰值，通过增加供应平抑当时过热的楼市，同时以限制最高地价的方式为土地市场降温，最高溢价率设为15%。

　　据深圳中原地产统计，这一年共出让39宗居住用地，有1宗流拍，其中有24宗宅地以最高限制地价成交，占比超6成，房企拿地热情持续高涨；土地成交金额也达到1119亿元的高峰。

　　进入2022年，楼市情绪走低，开发商在“三道红线”影响下融资进一步受限，拿地热潮出现消退迹象，全年共出让38宗居住用地，但有4宗流拍，共22宗以最高限价成交，占比回落至57%。

　　此后，深圳的宅地供应规模持续大幅回落。2023年出让14宗居住用地，且仅有5宗封顶成交，6宗为底价成交，土地出让金也腰斩至仅约403亿元。

　　2024年供应进一步走低，全年仅6宗宅地成交，但也曙光初现，土地总出让金约416亿元，超过2023年总和，华润&中海联合体斥资超185亿元，拿下南山后海片区一宗地块，成为深圳第九宗百亿地块。

　　中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅表示，这一阶段的核心特征是“缩量保价”，政府主动收缩供地规模，将出让重心向南山核心区优质地块倾斜，既避免了市场下行期大量地块流拍冲击市场信心，也通过稀缺地块保障了土地出让收益。

　　这一期间，深圳也逐步取消了过去为抑制房价过快上涨而采取的限制措施，包括取消最高限制地价、取消对新房最高售价的限制等，把价格交由市场决定。

　　“2025年至今，深圳的土地供应延续‘缩量提质’，结构性热度爆发。”孙红梅提到，2025全年12宗成交宅地，较上年翻倍，其中9宗溢价、7宗溢价率超30%，平均溢价率创下近六年新高，前海桂湾等核心区接连刷新单价地王纪录。

　　但2025年的成交用地面积仍处于低位，土地成交金额更是触及近十年来最低值，仅365.2亿元，同比下降超一成。孙红梅表示，深圳供地的“缩量”大趋势未改，市场从“普涨普跌”转向极致分化。

　　艾振强提到，近几年，深圳土地市场经历了一个“过热调控→深度调整→缩量提质→结构性复苏”的完整周期。其核心逻辑在于，当市场过热时，多供地以平抑价格；当市场过冷时，少供地以稳定预期。2025年以来，深圳用核心区稀缺的优质地块既维持市场热度，又避免了对存量房去化造成过大压力。

　　如今，延续着“缩量提质”的供地方向，业内认为，近来深圳土地市场表现出的结构性高热将有望得到持续。

　　孙红梅认为，一方面，供给端稀缺性持续强化，同时供地向低容积率、高品质倾斜，核心区可出让的纯宅地越发稀缺，每推出一宗都会触发多家房企竞争；同时，央国企、头部房企聚焦一线城市核心资产的战略不会短期转向，深圳的产业实力、人口吸引力和高净值购买力，决定了核心区改善型住宅的长期需求。