上半年超560条政策稳楼市，新房二手房等来库存“拐点”

　　地方楼市政策超560条、仅公积金政策便超300条......今年上半年，全国楼市正在悄然发生变化。

　　机构最新统计显示，为推动楼市“止跌回稳”，上半年各地围绕激活需求、放开限制性要求、调整公积金政策、发放购房补贴、支持住房“以旧换新”等，稳楼市政策力度只增不减。

　　从政策效果看，上半年新房市场成交规模还在下滑，但全国商品房待售库存已同比下降；二手房表现优于新房，上半年重点城市成交套数同比增长约6%，多城二手房挂牌规模也明显回落。

　　日前

　　中指研究院最新统计显示，2026年上半年全国超260省市出台政策超560条，其中二季度落地政策条数超360条，涉及优化限制性政策、调整公积金政策、发放购房补贴等多个方面。

　　在数百条楼市政策中，公积金是今年居民关注的一大重点。上半年，各地仅公积金政策便出台超300条，主要落脚在提高公积金贷款额度、扩大提取使用范围、优化灵活就业人员缴存、异地职工缴存等方面。

　　目前，多地公积金的使用方向，已经涉及缴纳物业费、住房装修、购房税费、购买车位、用于城市更新等多个方面，青岛、广州等地还支持公积金用于住房“原拆原建”的资金需求。

　　在放开限制性政策方面，以上海、深圳、广州等为代表的城市，接连出台了放宽购房限制的新政，比如上海缩短非沪籍外环内购房社保年限至连续1年，符合条件非沪籍居民可在外环内增购1套住房等。

　　这背后，离不开中央层面对房地产市场的表态和定调。从中央政治局会议确立房地产工作总纲领，到

　　克而瑞地产研究表示，4月28日召开的中央政治局会议，对房地产的表述出现多处调整，标志着房地产政策正式从“风险集中攻坚期”步入“风险常态化管控+行业转型发力期”的新阶段。

　　首先，经过2024～2025年的持续纾困，保交楼主体任务基本收官，头部企业债务风险有序出清，行业最剧烈的风险释放阶段已经过去，会议对房地产风险化解的基调从“持续用力”转向“有效”的常态化模式。

　　其次，房地产工作目标从“持续巩固稳定态势”转向“努力稳定房地产市场”，一方面承认当前市场仍处于筑底调整阶段，同时明确要以更大力度的政策协同，守住市场平稳运行的底线，防止再次出现下行波动。

　　6月18日，

　　丁祖昱评楼市表示，2026年作为“十五五”规划开局之年，上半年房地产的顶层定调、货币调控等政策密集落地，已形成覆盖风险化解、市场托底、行业转型、民生安居的完整政策体系。

　　据中指研究院统计数据，2026年上半年，重点100城新建商品住宅成交面积同比下降约12%。其中，一季度销售同比下降22%；二季度期间，4月新房销售同比基本持平，5、6月同比分别小幅下降5%、4%。

　　可见，当前楼市行情仍在盘整，但受二季度以来政策密集出台的影响，新房市场规模下滑的速度在减缓。

　　北上广深等核心城市，更是成为新房改善需求释放的“主战场”。据中指研究院统计，4月、5月期间，一线城市新房销售面积同比分别增长19%、10%，初步统计6月销售面积同比基本持平。

　　以“好房子”为主力的改善产品，成为上半年新房市场的亮点之一。据中指数据，2026年1～5月，30城120平以上新房成交占比达48%，较去年全年提高2.3个百分点，其中120～144平米占比扩大至32%。

　　此外，新房价格表现也有积极信号。国家统计局数据显示，2026年5月末，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二线、三线城市新房销售价格分别环比下降0.1%、0.4%。70个大中城市中，新房价格环比上涨城市有16个，为近一年以来新高。

　　中指研究院表示，2026年二季度以来，房地产市场出现边际修复，但新房市场较为分化，一线及部分核心二线城市在优质项目带动下成交回升，但高度依赖“产品力+区位稀缺性”，市场冷热不均进一步加深。

　　据国家统计局数据，2026年5月末，全国商品房待售面积为7.72亿平方米，同比下降0.4%，已是连续3个月同比下降。今年3月以来，全国商品房待售面积结束了自2021年7月以来的持续增加态势，供给端“控增量、去库存”的效果逐步显现。

　　从开工与销售的对比看，今年1～5月，全国住宅新开工面积1.31亿平方米，同比下降23.4%；新建住宅销售面积2.60亿平方米，同比下降12.1%。新开工面积持续小于销售面积，间接推动库存规模逐步回落。

　　丁祖昱评楼市称，当前行业确定性持续累积，尤以上海、深圳、广州等地为代表，二季度以来新房市场持续保持热度。上半年虽然行业没有出现反转，但2026年应该是“筑底年”，未来核心城市有望率先企稳。

　　中指研究院表示，今年上半年，重点20城二手住宅成交约76万套，同比增长约6%，二季度单月同比增幅均超10%。6月二手房市场热度延续，初步统计20城二手住宅成交13万套，同比增长13%，市场活跃度在传统“小阳春”后仍在延续。

　　从重点城市来看，北京、上海、深圳等核心城市，二手房市场自“小阳春”以来持续活跃。6月，北京、上海在较高基数下仍分别同比增长5.6%、23.8%，北京预计将连续三个月创近五年同期新高；上海二手房成交规模实现连续四个月同比增长，市场保持高活跃度。

　　除了政策放宽的刺激，这背后还源于二手房价格经历深度调整后，刚需购房门槛有所降低，对二手房成交形成支撑；另一方面，随着市场逐步进入存量主导阶段，新房供应缩量明显，并持续向改善型产品倾斜，对城市的刚需购房者来说，更多通过购买二手房满足住房需求。

　　中指研究院称，2025年10月末，25个重点城市二手房挂牌量一度达到223万套，大量挂牌导致二手房价格出现“急跌”。而到今年5月末，重点城市二手房挂牌量为211万套，相比去年10月下降5%；其中北京、上海分别较去年高点下降17%和26%。

　　“核心城市挂牌量回落，反映出市场预期已经逐步回归理性。”该研究院称，当前二手房市场“挂牌收缩+成交放量”的组合，也表明市场正在从流动性修复，逐步走向供需再平衡的阶段。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进也称，虚高挂牌逐步出清、成交去化提速、业主定价趋于务实等原因，共同推动了二手房挂牌量下降，这一趋势将逐步传导至价格端、预期端，以及整个市场的运行中。

　　他表示，二手房挂牌量的下降，将有效缓解二手房价格的下行压力，为“止跌回稳”奠定供应端基础。第二，促进市场预期修复，买卖双方从“观望僵持”转向“有序成交”。第三，助力打通置换链条，促进二手房与新房市场形成良性互动，为构建房地产新模式提供支撑。

　　整体来看，当前二手房市场已出现一些积极变化；3月以来，北京、上海、深圳等城市住宅租金连续数月环比上涨，也反映出核心城市租赁市场对住房价值的支撑作用增强。业内认为，下半年核心城市二手房价格大幅下跌的概率较小，预计整体以窄幅波动为主。