郁亮

　　万科召开2022年度中期业绩发布会。会上，面对外界最关心的房地产市场形势问题，郁亮重申了其在6月股东大会上的判断：从短期来看，市场已经筑底，但恢复是一个缓慢和温和的过程。

　　他认为，市场收缩过了头，反而会积蓄自发修复的动能。“现在稳预期出现了比较大的挑战，要重建市场信心。”

　　稳预期出现了比较大挑战

　　在行业各方言论中，“信心恢复”一直被认为是当前最关键、最紧要的事。过去一两年，部分龙头房企还能跳脱行业大势，走出独立行情，但当下也难独善其身。

　　2022年上半年，万科实现销售面积1,290.7万平方米，销售金额2,152.9亿元，同比分别下降41.1%和39.3%。

　　销售同比下滑是绝大多数TOP50房企的业绩现状。

　　郁亮坦言，7、8月和6月之间的销售数据确实出现了比较明显的落差，但一方面，6月的快速大幅回升，包含疫情回补、季节性等短期因素，后续本身就会有所回落；另一方面，7月以来，出现了“停贷”事件等新问题，一些出险企业无法完成交楼，对消费者买房的信心造成了一定影响。

　　在今年6月的股东大会上，郁亮不再喊“狼来了”，而是希望给行业传递信心，首次抛出了“短期房地产市场触底”言论。此后，关于短期市场是否真正触底也在持续引发行业讨论。

　　尽管7、8月数据出现了回落，但郁亮认为，住房的刚性需求仍然很强，依然是个10万亿量级的巨大市场，常做常有，常做常新。

　　举例而言，目前市场的存量住房，按照自然更新速度，每年要淘汰10亿-11亿平方米，其中一、二线亿平方米。而按照当前新开工的降幅，新建住宅还达不到自然更新所需要的水平，这还没有考虑到居住水平的改善、人口聚集等因素，因此当前市场肯定是偏低了，不会一直维持在这个水平。

　　“市场收缩过了头，反而会积蓄自发修复的动能，要相信居民追求美好生活、改善居住条件的力量。所以住宅刚需是存在的，这个市场仍然是蛮大的。现在房地产行业来看，稳地价、稳房价、稳预期的三大目标，前两个基本已经实现了，现在稳预期出现比较大的挑战。”

　　上半年，万科实现超11.5万套住宅的平稳交付，35%交付批次实现交房即交证，较2021年全年的比例提升10个百分点。今年以来，万科竣工规模保持增长，实现竣工面积1443.7万平方米，同比增长17.8%，预计全年竣工面积与年初计划基本持平。

　　关于万物云分拆上市的问题，郁亮认为，分拆物业上市不是卖猪仔，好的价钱就卖掉。而是说通过上市获得更多发展空间，所以说不在于短期市场估值，更在于怎么获得更多力量支持其进一步发展。

　　之所以要敬畏市场、尊重市场，就是因为没有谁能做到次次准确预判市场、不会出现失误。诚如龙头房企碧桂园、万科在半年业绩会上都表示，即便对市场变化有提前预判，但实际的变化程度仍然超出预期。

　　郁亮认为，在行业冬天里，当下最重要做的事情就是生火取暖。如果不能生火取暖，在冬天里生存还是很有影响的。万科历来重视现金流和财务稳健，始终把安全放在第一位，这是万科牢牢坚持的原则。

　　万科在规模和债务方面一直比较克制，在过去一段时间的规模竞赛中，万科虽然保持在第一阵营，但还是有很多人关心万科能不能再回到行业老大的位置。

　　对此，郁亮表示，万科对规模始终抱着克制心态。去年以来，万科有关工作对应的措施采取比较早，也比较扎实。销售回款效率一直保持比较高水平，债务结构、成本方面有进一步优化提升。

　　上半年，万科保持“绿档”，经营性现金净流入82.9亿元，同比增长22.2%；持有货币资金1410.7亿元，远高于短期借款和一年内到期的有息负债总和626.4亿元，覆盖倍数为2.3倍；净负债率35.5%，连续21年低于40%。

　　虽然优质房企在融资端仍然具有一定优势，但在信心脆弱的当下，销售端的购房者更关注的是保交付能力，即便是龙头房企，也需要一再强调自身的交付能力。

　　“请客户放心，我们万科会保证交付、保证质量。”从7、8月到今天为止，郁亮基本走遍了全国30多个城市，看了100多个项目，主要任务是督战，看万科的房子交得怎么样。

　　当然，在郁亮看来，安全只是一个底线问题，“止跌企稳、稳中提升”仍然是万科全年的工作主题。

　　“上半年从结果来看，还马马虎虎，关键是能不能走下去的问题，能不能保持下去的问题，这个时候取决于背后能力有没有建立起来，我们的肌肉有没有长起来。”

　　万科总裁祝九胜补充道，万科现在每天、每周、每月交付复盘，内部也不断有日报、周报、月报，不断进行经验分享，不断进行能力积累。总而言之，在一个艰难市场上，对销售能力、销售动作铺排有更高要求，这是不断长肌肉的过程，对此有基本信心。

　　“市场确实有低迷一面，这个时候毛利率肯定承受一定压力。对万科而言，首要选择是确保经营安全，毛利率承压是一个短期现象。我们认为，没有哪一个行业必然好、也没有哪一个必然差，房地产行业的毛利率最终会回归到社会平均水平。”

　　万科上半年获取新项目19个，总规划计容建筑面积307.8万平方米。从投资金额来看，一二线%，在手资源可满足后续发展需要。截至6月底，在建项目和规划中项目的总计容建筑面积约13722.8万平方米。

　　“到未来，在当前情况下我们也有非常大压力，还有非常多指标表现不尽如意。对我们而言，要努力平衡好，遇到问题去解决问题，发现短板去弥补短板，”郁亮最后总结道，保持着绝不能躺平、保持跑下去的状态，相信一定能够通过不断地跑下去，跑出健康、跑出未来。