2022年终特刊·政策篇 房地产政策实质性放松

　　2022年无疑是近年来房地产政策调控优化大年，密集且力度愈渐加大，政策空间从三四线城市覆盖到一二线城市。

　　受疫情等多因素影响，2022年房地产市场进入深度调整阶段，中央坚持“房住不炒”总基调不变，年内多次释放积极信号优化调控政策，进一步丰富和完善政策工具箱，并支持各地从当地实际出发调整房地产政策，促进房地产市场平稳健康发展。

　　据中指研究院监测，2022年已有超300省市出台房地产调控政策超千次，政策调控力度和频次达到近年来峰值，房地产政策已进入实质放松阶段。从政策优化节奏来看，4月以来政策进入实质性宽松期，政策节奏加快和力度明显加大，且城市不断向热点二线城市扩围；下半年开始各地因城施策频率稍缓，9月政策优化节奏有所加快，热点城市加大优化力度。四季度，各线城市政策继续优化的空间有限，政策调控频次有所放缓。

　　多地房贷利率降至历史低点

　　各地政策主要涉及优化限购限贷政策、降低首付比例和房贷利率、提高公积金贷款额度、发放购房补贴、降低限售年限、降低交易税费等方面，多地房贷利率已降至历史低点。二手房交易流程亦在不断简化，如深圳、南京等地推进“带押过户”模式、北京试行存量房交易“连环单”业务，有利于打通交易链条，降低置换成本。

　　进入年底，一些核心二线城市仍在持续加码放松政策。自2022年12月5日起，厦门岛外限购政策调整为在厦门市实际工作和生活的非本市户籍无住房家庭和个人可在岛外限购1套住房，岛内限购政策不变。

　　佛山和东莞则全面解除限购。佛山发文指出，从12月10日起，在禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道购买的新建商品住房，须自商品房买卖合同网签备案之日起满3年方可上市交易，上述区域暂停实施住房限购政策，也标志着佛山全面取消限购政策。东莞发布“23号文件”指出，自12月26日起，东莞莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区暂停实行商品住房限购政策。自此，东莞全面放开限购政策。

　　需求端政策方面，自三季度以来信贷支持力度持续不断加大，“支持刚性和改善性住房需求”始终是政策核心。此前9月底，央行、银保监会已发文明确指出符合条件的城市可以下调或取消首套住房商贷利率下限，央行也已下调首套公积金贷款利率15个基点，均为各地优化信贷政策释放了空间。

　　中指研究院统计显示，截至11月底，全国已有超20城降低或取消首套商贷利率下限，且均降至4%以下，其中二线城市武汉、天津、温州等城市基本降至3.8%-3.9%水平。本次政策再次强调要因城施策，符合条件的城市有望加快落地降低房贷利率节奏，已经下调商贷利率的城市不排除根据当地实际情况继续调整优化。

　　政策宽松力度或进一步加大

　　2022年房地产市场下行趋势未得到明显改善，中央在强调房地产政策坚持“房住不炒”基调下，调控已向宽松转变。上半年，全国两会、中央政治局会议多次明确房地产调控思路，强调因城施策支持合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期。7月中共中央政治局会议为下半年房地产调控政策定调，明确从因城施策、保交楼两个方面力促行业预期修复。8月底，国常会罕见地接连释放房地产积极信号，体现了中央对房地产的态度，稳定房地产市场的重要性更加突出。

　　而11月份以来，多项房地产重磅政策利好陆续落地，尤其是“金融 16 条”出台后，房企融资支持节奏明显加快，政策“托底”信号明确。结合此前支持房企融资的“第二支箭”，政策整体呈现出落地快、范围广、规模大的特点。尤其是11月28日证监会发布“第三支箭”，在房地产股权融资方面进行了调整优化，此后已有超30家发起股权融资计划，其中既有规模房企、也有出险企业，包括民企和国央企。

　　中指研究院认为，2022年因城施策频次创历史新高，未来核心一二线城市政策空间有望释放今年以来，中央多次提出“因城施策”“一城一策”用好政策工具箱，给予各地较高的调控自由度，地方政府结合当地市场变化及时调整政策节奏，力促市场预期稳定。

　　总体来看，“房住不炒”基本定位不变，监管部门持续优化供需两端政策，需求端支持政策不断发力，居民购房成本进一步降低，促进刚需及改善性住房需求释放；供给端为房企提供更多资金支持，信贷、发债、股权“三支箭”的融资支持模式持续推进，预售资金监管相关政策继续改善。

　　12月15日至16日举行的中央经济工作会议指出，明年经济工作千头万绪，要从战略全局出发，从改善社会心理预期、提振发展信心入手，纲举目张做好工作。其中包括有效防范化解重大经济金融风险。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

　　对于2023年房地产政策走势，中指研究院预计，坚持“房住不炒”基调不变，供需两端政策均有继续优化空间，政策力度有望进一步加强，核心一二线城市特别是核心二线城市，政策优化空间较大，如限购、“认房又认贷”等方面继续调整；支持企业合理融资需求，房企融资链条有望进一步畅通，企业资金面有望得到改善；“保交楼”仍然是侧重点，专项借款及配套资金加快落地，有望取得更多实质性进展，共同促进购房者预期好转。