上海德必外滩WE租赁纠纷 租户状告德必集团孙公司

　　上海芈知文化创意有限公司创始人朱瑞晓向房产后台曝料称，公司在上海黄浦区德必外滩WE办公期间，由于不同意搬到租金更贵的办公室，就遭到运营方逼退。办公环境突然恶化，还导致公司数千万元的融资计划流产，员工无心上班，中途不得不停产停业。

　　朱瑞晓介绍，芈知文化已将德必外滩WE的运营商上海德必经典创意发展有限公司告上法庭。

　　德必集团在投资者互动平台表示，适用范围为上海市行政区域内的住房租赁及其监督管理，其目的为规范住房租赁行为，保障住房租赁当事人合法权益，促进住房租赁市场健康发展。而其作为文科创产业园区的运营服务商，主营业务为文科创产业园区的定位、设计、改造、招商及运营管理，为文科创企业提供舒适的办公环境和深度的专业化服务。公司主营业务不属于的适用范围，条例的实施不会对公司产生影响。

　　遇到类似的文创园区办公租赁纠纷不止芈知文化一例。

　　一位曾在虹口德必运动LOFT国际体育产业园办公的小微企业主透露，自己租办公室时，是纯毛坯的厂房，钢结构都没有搭建，是项目最早一批租户。等公司花费40余万元装修好、办公3年后，运营方在续租时突然涨价175%，一些花费百万元装修的租户只能暗自接受，吃了哑巴亏。

　　据虹口区市场监督管理局2022年6月份出具的行政处罚决定书，该局2019年11月22日依法对上海虹口德必创意产业发展有限公司涉嫌价格违法的行为立案调查。经调查查明，LOFT国际体育产业园对租户安装小电表并按月收取电费，每月收取的电费分别由用电量电费和契约电费组成。实际上，属于重复收取电费，LOFT国际体育产业园自2018年4月至2019年9月期间向园区内租户多收取的电费总计161.43万元。

　　“偷面积、偷电费、强制涨价退租，是文创园区运营的通病。”亿翰智库产业研究院院长黄新云在接受

　　据德必集团最新披露的信息，公司主要采用“承租运营”“参股运营”“受托运营”三种方经营模式，70%~80%的项目都是旧楼改造，不存在自持物业产权。截至2022年三季度末，据德必集团在北、上、广、深等多个城市，以及意大利、美国等地运营管理67个文化创意产业园区，管理面积约117.27万平方米。德必外滩WE，产权方为国企上海王宝和大酒店有限公司。

　　事实上，产业园区属于产业地产范畴，相似于商业地产，在这两年遇到不小的运营挑战。

　　以上海为例，据仲量联行1月10日发布的报告，2022年上海产业园区净吸纳量共计录得26.9万平方米，大部分租户仍保持较为谨慎的租赁策略，加之疫情影响，致使其决策周期延长。新增供应持续入市，使得整体空置率上升至12.6%。

　　财报显示，2019~2021年及2022年前三季度，德必集团的营业收入和净利润波动较大。其中，2019~2021年的营业总收入分别为9.10亿元、8.33亿元、9.55亿元；净利润分别为1.14亿元、9840万元、1.04亿元。

　　截至2022年三季度末，德必集团的营业总收入为5.89亿元，同比下降16.76%；归母净利润为5887.21万元，同比下降26.18%；毛利率为46.62%，同比增长19.17%；净利率为10.68%，同比减少11.67%；三费占营收比32.64%，同比增长32.01%。

　　面对园区租户的质疑，上述德必集团公关负责人回应称，公司推进办公室装修改造是正常的运营行为，因为芈知文化租用的是联合办公区域。公司后来调整方案，维持原租金不变来置换办公室。遗憾的是，也没能达成一致。

　　“办公室的租金都按照市场化机制，根据项目位置和周边市场环境变化，在合理区间里定价，不存在突然强制涨价的情况。”上述德必集团公关负责人表示，相关的诉讼还在法律程序中，一切以法院判决为准。“公司不会区别对待装修过的企业，大家都是双向选择，租户在装修之前也该提前研判是否值得。”

　　对于重复收电费的问题，其表示，事件发生后，集团规定各个项目严格自查，及时掌握政策变动情况，调整纠正运营误区，按照最新法规执行。

　　对此，黄新云认为，在市场不好时，产业园运营商更应该温和对待退租事宜，不能忽视品牌管理。“早年德必很多园区很讲道理的，公司上市之后，被资本‘绑架’了，对股价和收益的要求越来越高。增量项目获取不到，只能从存量项目上抠利润，一级一级传达到底层的时候，就容易出现上述问题。”