悲观因素被过度定价有望迎修复行情

　　获悉，专门从事医疗设施投资和管理的房地产投资信托当地时间周一宣布采取最新行动，其中包括将股息削减近一半，以加强资产负债表并降低资本成本。

　　Medical Properties Trust董事长、总裁兼首席执行官Edward K. Aldag, Jr.表示：“正如我们在最近的季度盈利更新中明确表示的那样，我们的重点是降低杠杆率，提高债务和股权资本的长期成本。我们董事会相信，这些决定性的步骤将有助于实现我们的目标杠杆率，并创造显著的战略和财务灵活性。”

　　Medical Properties宣布季度现金股息为每股0.15美元，而此前的股息为每股0.29美元。该公司表示，董事会考虑了近期资产处置和资本重组交易的稀释效应，同时目标是预计近期AFFFO的初始支出低于60%。

　　在计算中，董事会只使用了Prospect Medical在加州租赁医院的预期现金租金。该公司还寻求选择性的额外交易，以“增强承销资产价值”。它表示将继续探索再融资、销售和合资企业，以偿还债务，同时保持多元化的投资组合。

　　Medical Properties还计划减少可自由支配的运营费用和其他成本，以与其资产基础和近期收购活动保持一致。该REIT价格在周一的美股盘中一度跌超2%，此后又恢复涨幅，截至收盘涨1.15%。此前，该REIT在上周五一度暴跌超14%。

　　作为一个非常受市场欢迎的REIT，Medical Properties Trust通过收购医疗设施的物业，并将其租赁给医疗服务提供商，从而获得租金收入。这种模式使医疗机构能够专注于提供医疗服务，而无需投入大量资金购买物业。而Medical Properties Trust则从租金中获得稳定的现金流。

　　该公司的使命是提供资本，以支持医疗设施的现代化、扩张和改善，从而帮助提供更好的医疗服务。Medical Properties Trust在医疗房地产领域拥有广泛的经验，是医疗类型基础设施投资的重要参与者之一。

　　一向以实现稳定现金流而著称的Medical Properties为何近期股价暴跌且大幅度削减股息?主要因加州医疗保健管理部门宣布暂停与租户Prospect Medical.公司的交易。有媒体报道称，Medical Properties与其租户之一Prospect Medical之间的重磅交易被加州监管机构搁置，由于租金重要

　　最近股价动荡和重组，以及Prospect Medical有关

　　Medical Properties股价上周五大跌，此前媒体报道称，该医院房地产投资信托基金与核心租户之一Prospect Medical在5月达成的资本重组协议可能会遇到监管阻碍。该协议重组了租户与医院业主之间的关系。

　　考虑到Prospect Medical的流动性问题，今年5月，Medical Properties同意持有前者股权，以换取递延租金，从而允许这家医疗REIT随后出售其在重组后的管理式医疗业务中的股权部分。资本重组协议的目的是救助其陷入困境的租户，这些租户占据很大的租金收入份额;同时减轻Prospect Medical的现金流压力，同时也允许Medical Properties在未来一段时间退出股权。

　　Prospect Medical是Medical Properties的重要租户，在第二季度占总收入的20.3%。人们之所以对这一报道感到担忧，是因为Medical Properties没有在第二季度财报中披露这一事实，因此这加大了该REIT上周五的抛售压力。然而，这家医疗房地产投资信托基金在其上发表了自己的，澄清相关误解，并预计最终该协议将获得加州监管机构的批准。

　　该协议被监管机构搁置的报道可以说强烈影响了市场情绪，导致Medical Properties上周五一度下跌超过14%，并将该REIT价格推至一年来的新低。

　　该房地产投资信托基金刚刚宣布将其季度股息削减至每股0.15美元，显示出48%的下行调整。然而此举可以说市场已经预料到，一段时间以来，投资者一直担心潜在的股息削减计划，这体现在房地产投资信托基金的高股息收益率上。

　　在第二季度业绩报告中，Medical Properties将其2023财年正常化运营资金的指引从每股1.50-1.61美元(第一季度提供的指引)小幅缩小至每股1.53-1.57美元(第二季度提供的指引)。业绩展望本身并未受到资本重组协议的影响，REIT今年将很容易用正常运营资金支付股息。新派息折合成年率为每股0.60美元，Medical Properties将利用释放出来的现金来降低杠杆率。因此，通过将现金流重新导向其资产负债表和偿还债务，Medical Properties有可能弥补去年曾遭受的部分损失。

　　所有的坏消息都被市场定价，NFFO乘数非常诱人

　　目前，投资者可以以低得离谱的NFFO(正常化运营资金)乘数系数买入。上周五，Medical Properties股价为6.93美元，假设运营正常资金指引的中点为每股1.55美元，那么该房地产投资信托基金的估值将达到荒谬的4.5倍NFFO。因此，即使在房地产投资信托基金暂时失去与Prospect Medical的股权交易，被迫制定另一项重组安排的情况下，买入Medical Properties仍将是一笔非常便宜的现金交易。

　　Medical Properties每个季度从REIT运营中获得大量现金流/资金，截至2023年6月30日，其现金超过3.24亿美元。自今年8月以来，该REIT价格跌超30%，当前重组交易可能产生的所有坏消息，可能已全部反映在MPW的股票中。

　　不过在重组的这个时候投资Medical Properties同样存在一定的风险(与Prospect Medical的交易可能会失败，股息可能会再度被削减)，但正如之前所述，这些担忧也许已经完全反映在Medical Properties股价走势中。作为一家医院的业主，Medical Properties拥有的资产可以说在“经济体中最能抵抗衰退的部分”进行运作，宏观层面的风险非常小，短期内最大的风险正是股息削减。

　　来自投机研究Seeking Alpha的资深分析师The Asian Investor表示，Medical Properties当前价位看起来是一个非常有吸引力的投机性买入对象，因为投资者对加州监管机构搁置与Prospect Medical的交易的过度担忧，导致该公司股价上周五暴跌，股息虽然现在减少了一半，但市场很大程度上消化了这一点。

　　The Asian Investor表示，虽然Medical Properties可能不受股息类型投资者的青睐，但医疗房地产投资信托基金实际上通过NFFO支持其新股息，而且就正常运营资金而言，估值如此便宜，叠加最坏的消息可能已经完全反映在Medical Properties疲软的估值中。该分析师表示多数投资者对负面消息反应过度，该分析师相信Medical PropertiesM在未来12个月有非常有投资吸引力，因为该房地产投资信托基金正在进行重组，并利用多余的现金流偿还债务。