有房企率先发声

　　5月17日下午，国务院新闻办公室举行国务院政策例行吹风会，介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况，住房城乡建设部和自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人出席。

　　在本次吹风会前夕，央行率先公布了三项利率调整政策，旨在促进房地产市场的稳定发展并提振住房消费。

　　对于本次吹风会涉及的话题，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，是因为当前房价下跌形势远远超过了预期。最新70城房价指数显示，4月新房和二手住房价格指数跌幅均创下自上次去库存以来的新高。更能代表市场的二手房价格指数，自从2021年9月起，已连续近30个月下跌。

　　央行具体政策内容包括取消全国层面首套和二套住房贷款利率政策下限，首套、二套住房贷款最低首付比例分别降至15%和20%，以及公积金贷款利率下调0.25个百分点。

　　在吹风会上，央行副行长陶玲表示，目前，除北上广深等8个城市外，其他城市均已选择执行20%、30%的全国底线政策。此次，我们将全国层面的首套房贷最低首付比例从20%降至15%，二套房贷最低首付比例从30%降至25%。调整后，城市政府仍可据此因城施策。在城市政府确定的首付比例下限基础上，商业银行可根据客户风险状况自主决定具体的首付比例。

　　陶玲强调，城市政府根据当地保障性住房需求、商品房库存水平等因素，自主决定是否参与。符合保障条件的工薪群体自主选择是否参与配售或租赁。房地产企业与收购主体平等协商，自主决定是否出售。21家银行按照风险自担、商业可持续原则，自主决策是否向收购主体发放贷款。

　　诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱分析认为，新政从需求端出发，降低购房门槛及购房成本，力度较大，居民的购房门槛和房贷利息成本降至历史最低。今年以来，市场表现不及预期，“金三银四”成色不足，无论是新房，还是二手房，量价齐跌，业主以价换量，市场情绪跌至低谷，行业信心不强。预计本次政策对提升成交活跃度有明显效果。

　　相关楼市新政发布后，有华南房企人士向华中一上市房企工作人员表示，下调首付和利率，三大政策“王炸”出击，瞄准买房窗口期，置业值此当下。

　　戴德梁行研究院副院长张晓端表示，对于前阶段一系列政策刺激下已经有所活跃的局部市场而言，有望带来持续的乐观预期，稳定市场表现。同时，也有望带动其他重点城市逐渐改善市场预期，促进刚需及改善型需求入市。

　　“尽管此番政策效力值得期待，但整体行业及市场深陷调整的状态难以在短期内获得本质性改变，价格下行的趋势短期内仍将延续。”

　　在上述吹风会上，住建部副部长董建国强调，将坚持以人民为中心的发展思想，多措并举、分类处置，打好商品房项目保交房攻坚战，推动项目按时保交房，让老百姓按合同约定如期拿到验收合格的房子。对穷尽办法仍然无法交房的，该走司法途径走司法途径，在司法处置中，同样要把保护好购房人合法权益摆在首要位置。

　　对于分类处置住房项目，董建国表示，城市政府要按照市场化、法治化的原则，指导项目开发企业制定“一项一策”的处置方案。在这个过程中，要坚决依法查处各类违法违规行为，不让违法违规者“金蝉脱壳”，不让损害群众利益的行为蒙混过关。

　　易居研究院研究总监严跃进表示，此次把债务处置原则引入保交房过程，即市场化和法治化，恰说明后续在处置方面，不能一味希望地方政府兜底，需要引入一些市场化机制和资金。

　　有央企开发商从业人士向另外，对“白名单”项目的审查和城市房地产融资协调机制，国家金融监督管理总局副局长肖远企表示，从今年1月下旬建立机制以来，截至5月16日，不到4个月的时间，“白名单”项目贷款审批金额已达到9350亿元。

　　缓解房地产市场存量压力

　　当天，央行方面表示，将设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

　　中信证券首席经济学家明明表示,再贷款是常见的货币政策工具之一，其功能逐步丰富，更好地发挥央行引导资金流向、调整信贷结构的作用。从2020年以来再贷款落实情况来看，再贷款额度提升对贷款投放刺激具有较好的效果，同时有效降低了实体的融资成本。与银行直接发放贷款相比，再贷款最大的特点在于确保了金融机构支持实体的直达性、精准性和有效性。

　　明明认为，相比于普通贷款，再贷款还可以通过央行释放基础货币，可以起到调控货币供给的作用。同时降低银行的资金占用，减少资金成本，让银行留存信贷额度继续支持重点领域。

　　对于政策将对市场产生何种影响，明明认为，3000亿元再贷款还有助于缓解房地产市场的存量压力，同时提供更多的保障性住房资源，以适应房地产市场供求关系的新变化和人民群众，尤其是中低收入人群，对优质住房的新期待。

　　对此，招联首席研究员董希淼表示，一是提高银行助力消化存量商品房工作的积极性。央行向政策性银行和21家全国性银行提供低成本的资金支持，有助于激励全国性银行向相关企业提供资金支持。

　　二是支持地方政府化解房地产市场风险。保障性住房再贷款3000亿元，可带动银行贷款5000亿元，对相关城市房地产“去库存”是直接、有力的支持。

　　三是促进房地产市场健康平稳发展。存量未出售的商品房被收购，房地产企业资金回笼后，可用于保交房及其他项目建设，形成良性循环。

　　董希淼称，下一步，应明确保障性住房再贷款资金支持对象、使用范围，严格限定为收购已建成但未出售的商品房，不得用于化解地方政府债务。央行应完善并加强再贷款资金使用的监督检查。