又一家上市物企易主！金科服务被二股东博裕资本收购 业内

　　为缓解自身现金流紧张问题，金科集团引入博裕投资作为金科服务战略投资者，并向博裕旗下投资主体公司转让所持金科服务22%的股份，交易总价款为37.34亿港元。

　　金科服务2021年业绩发布会上，包括董事长夏绍飞在内的与会高层，就曾不止一次提及，博裕投资将派遣人员入驻金科服务董事会，未来参与公司治理，对于重大的一些战略投资、重大的并购，也会给予相应的支持和帮助。

　　金科服务刊发了一则人事变更公告宣布，自6月27日起，罗传嵩辞任执行董事、付婷辞任非执行董事。与此同时，在金科服务提名委员会的推荐下，董事会已决议提名林可、吴晓力两人为建议委任非执行董事的候选人。

　　收购北京壹途20%股权；8月，收购重庆中科三心物业服务有限公司100%股份；12月5日，收购黔西宏祥物业管理服务有限公司51%股权。

　　金科服务在管建筑面积由2021年12月31日的2.38亿平方米增加至2.51亿平方米，在管面积位居行业第9；其中63.7%为独立第三方开发的物业，达1.46亿平方米，位居行业第6；合约建筑面积约3.74亿平方米，其中70.6%为独立第三方开发的物业。

　　尽管在管规模位居行业前列，但金科服务的营收和利润却出现下滑态势。半年报显示，今年上半年金科服务收入为25.65亿元，同比下降0.89%；实现毛利6.79亿元，同比下降约19.3%；毛利率为26.5%；净利润为3.72亿元，同比下降30.6%；公司拥有人应占净利润为3.57亿元，同比下降31.9%。

　　下降的不仅是收入和利润，还有其在资本市场的表现。金科服务于2020年11月17日上市，发行价44.7港元/股，上市首日以44.75港元/股收盘，总市值达283.23亿港元，甚至在2021年2月22日巅峰时达到了88.67港元/股，总市值达到了579.01亿港元。但到了今年9月7日金科服务收盘价仅为9.02港元/股，总市值58.9亿港元，仅为巅峰时期10.17%，相当于上市首日的20.8%。

　　即使在去年博裕资本买下22%股权时，金科服务市值也有177.9亿港元。如今才9个月过去，金科服务市值又缩水了近120亿港元。

　　业内：被收购或是一件“好事”

　　不过，金科服务此次被要约收购，在业内人士看来或是一件“好事”，由此可能率先实现独立化发展。

　　“当前市场环境下，民营企业与关联公司果断‘切割’是生存之道。民营物企关联着民营房企，后者是本轮房地产市场流动性危机中的主角，关联品牌的信任危机正在传导至相关物业服务企业，而且市场已经开始对物业服务企业可能会向关联方‘输血’的行为产生质疑。”中指研究院物业事业部总经理牛晓娟9月27日在接受

　　可供参考的是，今年7月31日金科服务发布了一则借款公告称，公司与控股股东金科股份签订了一份借款合同，计划为后者提供不超过15亿元的借款，年利率8.6%。

　　当时，金科服务给出的理由是，借出这笔资金，有助于金科股份确保在建物业的建设和交付，并聘请其进行物业管理，8.6%的年利率也有利于增加公司收入，而金科股份为这笔借款提供了总价值约27亿元的抵押物。

　　然而，资本市场似乎并不买账。第二天开盘，金科服务的股价就以37.37%的跌幅创下了历史新低，而彼时不少机构以及个人投资者都将这份借款合同视为利空。摩根大通在8月1日发布报告，将金科服务的评级由“中性”下调至“减持”，目标价由19.5港元下调至10港元。

　　近一年金科服务股价表现

　　在摩根大通看来，对于金科服务向控股股东提供15亿元借款，市场会作出负面反应，因为这显示现金由物管子公司转移到母公司房企，且不知能否得到款项归还。此外，将30%的现金用于提供贷款并不符合物管公司核心业务。而作为金科服务的战略投资者，博裕资本似乎也无法阻止这类或被质疑的交易，因此担心未来是否会出现更多类似的交易。

　　“独立化发展将为物业服务企业有效化解来自关联方的经营危机影响，降低企业自身发展的不确定性，避免自身价值在市场的‘猜忌’和‘联想’中被滥杀。”牛晓娟坦言，若物业服务企业能够真正实现独立化发展，将彻底打消一直以来市场对于物业服务企业独立发展能力的疑虑，必将大幅度提振物业投资者的信心，进而推动企业在资本市场的估值不断向上突破。

　　“这也将倒逼企业不断强化自身市场外拓能力建设，持续提升管理规模中的第三方面积占比，形成企业健康发展的良性循环。”不过，牛晓娟也表示，在当下及可以预见的未来，民营物业服务企业必须走独立发展道路，这大概率会是一场集团内部自上而下的“企业革命”，道路必然是曲折的，但是前途一定是光明的。

　　“要想真正实现独立，关键在于实现让‘物业灵魂’控制‘物业身体’，让专业的人干专业的事，获得企业发展的自主权利，通过优化企业股权结构来实现。”牛晓娟续称。