首批REITs扩募获受理 双轮驱动良性发展格局形成

　　证券时报 朱凯 上交所9月29日披露，富国首创REIT、华安张江REIT和中金普洛斯REIT三单项目的扩募申报已获受理。据了解，此次共5单首批扩募项目获证监会及沪深交易所受理，标志着REITs扩募正式启动，市场建设取得重要进展。 国内公募REITs试点自2020年4月启航以来，市场已有17只REITs上市，募资规模达580亿元，在产品数量以及发行体量上已具备一定规模，探索走出了一条既遵循成熟市场规律，又符合中国国情的REITs发展之路。随着扩募项目的申报受理，我国REITs市场 “产品新发”与“基金扩募”双轮驱动的良性发展格局即将形成。 业内人士对表示，此次REITs扩募项目的正式受理，是对国务院办公厅《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号）提到的“建立健全基础设施REITs扩募机制”的具体落实，也是完善REITs市场建设的重要举措和关键环节，将进一步发挥REITs盘活存量资产扩大有效投资的功能，增强资本市场服务实体经济质效。 打通REITs全流程 ?发挥资产上市战略价值 自5月份上交所REITs扩募指引发布以来，已上市的REITs项目便启动了扩募筹备工作，积极筛选符合条件的优质资产。据了解，此次申报项目的相关上市REITs运营情况和业绩良好、投资运作稳健，在二级市场受到投资者的广泛认可。通过扩募机制，企业将符合条件的不动产持续注入REITs，打造“开发+运营+金融”的全链条经营模式，优化REITs投资组合，真正实现其作为“资产上市”的长期战略价值。 据悉，华安张江REIT拟购入的资产为张润大厦，毗邻首发项目张江光大园，同属张江科学城区域内，承担着张江科学城产业发展的重要载体功能。项目租户所属行业涵盖了在线经济、金融科技、信息科技、集成电路、人工智能等领域，具有较好的分散性，2022年6月末的出租率达到99.6%，回收资金将继续用于张江地区的产业园区投资建设。 “扩募对原始权益人持续盘活旗下基础设施资产有重要意义，通过持续不断地梳理优质资产注入REITs，有利于企业形成从投资到培养，再到扩大投资的良性循环。”华安基金相关负责人表示。 富国首创REIT拟购入项目，位于山西省长治市，总处理规模为27.5万吨/日，包含主城区污水处理厂以及长北污水处理厂的特许经营权，是以PPP模式开展的污水处理类市政基础设施。对原始权益人首创环保集团而言，旗下拥有众多的污水处理类基础设施资产。参与扩募，一方面有利于企业实现新旧动能转化，实现提供服务带动企业二次发展的内涵式增长模式；另一方面盘活的资金将促进基础设施项目的投资建设，为企业以及行业带来更大的发展动能。 REITs相关研究人士告诉，在当前宏观经济面临下行压力的情况下，REITs成功扩募，将成为助力宏观经济稳定的有效工具，有助于盘活存量基础设施资产并带动增量投资建设，促进基础设施建设行业高质量可持续发展。 健全正向激励机制 ?促进REITs市场高质量发展 根据REITs扩募指引要求，拟扩募资产应当有利于基础设施基金增强持续运作水平，提升综合竞争力和吸引力。就此，富国基金相关负责人表示，支持运作良好的REITs通过扩募做优做强，将健全市场正向激励机制，促进投融资良性循环，是进一步完善REITs市场生态的重要途径。 以中金普洛斯REIT的扩募资产为例，此次拟购入的三个仓储物流园区项目，分别位于山东省青岛市、广东省江门市和重庆市, 合计建筑面积合计约45万平方米，截至2022年6月30日出租率约90%。完成本次新项目购入后，中金普洛斯REIT投资的基础设施资产合计将达到10个，分布于京津冀、长三角、环渤海经济区、粤港澳大湾区和成渝经济圈，对基金已持有资产覆盖区域进行了补充，可以有效分散基金资产地域风险，拓展基金持有的仓储物流园区辐射范围，形成全国网络化布局，其回收资金也将继续用于仓储物流等项目建设。 从运营管理角度来看，新购入基础设施资产将形成一定的规模效应。基础设施项目的增加将帮助基金管理人和外部管理机构借助管理的规模效应，不断建设标准化、数字化、规范化的基础设施运营管理体系，提升运营管理水平。 有关人士表示，新资产的注入相当于为公募REITs基金注入新鲜血液，将进一步提振REITs基金的整体表现，实现新旧资产的协同效应、体现出规模效益。未来随着新资产的不断注入，REITs产品在二级市场表现和底层资产运营管理上都将更为出色，逐步实现REITs市场的高质量发展。 扩募示范效应显著 REITs常态化发行加快推进 据介绍，首批扩募项目将探索扩募审核机制、持有人大会决策机制和REITs增发机制，在相关制度和具体操作上为后续扩募工作提供有益借鉴。 中金基金相关负责人告诉，本次受理的扩募项目底层资产涵盖仓储物流、产业园区、污水处理等类别，既包括产权类项目，也包括特许经营权类项目，为未来各大类基础设施REITs的扩募提供了参考路径，有望取得良好的示范效应。 证券时报了解到，除首批上市项目外，市场后续扩容项目也在积极筛选资产，将在运作满12个月后申报扩募。 据悉，自首批REITs上市以来，上交所在证监会的统筹指导下，积极研究探索扩募机制，于2022年5月发布REITs扩募指引，规范扩募各流程关键事项，引导市场预期。同时，积极排摸成熟项目扩募意向，加强政策宣传培训，加快相关技术系统改造，全力保障扩募项目落地。 上交所相关业务负责人介绍，尽快推动首批扩募项目落地是加快推进基础设施REITs常态化发行的重要措施之一。下一步，上交所将持续加快推进基础设施REITs常态化发行十条措施落地实施，推动更多优质成熟、资产类型丰富的项目通过首发和扩募等方式入市，稳步扩大REITs市场规模，盘活存量资产，拓宽基础设施建设权益资金，进一步增强资本市场服务实体经济质效。