房企上半年业绩分化加剧 各地出台政策维护市场稳定

　　上半年以来，随着房企陆续披露2023年上半年的业绩预告，截至目前，wind行业分类的116家A股房地产企业中，已经有68家披露了上半年业绩预告，其中有41家房企均预计亏损，已披露业绩预告的房企中，超过半数房企预计亏损。 尽管如此，为了维护行业发展的信心，也有部分房企密集增持，近期中央和地方各级政府更是相继发声，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，来维护房地产市场的平稳健康发展。 克而瑞相关研究报告显示，整体来看，目前房地产行业信心仍处在低位，7月供需两淡，楼市复苏动能趋缓、企业去化压力仍然较大。不过值得关注的是，7月下旬中央频繁表态，释放利好信号。 中国房地产数据研究院院长陈晟向《中国经营报》指出，中央及地方出台稳定房地产的利好政策可以缓解房企的资金压力，促进销售和市场回暖。此外，政府利好政策的出台也会提振市场信心，增强投资者对房地产行业的信任，促进市场的稳定发展。 然而IPG中国首席经济学家柏文喜也向指出，需要注意的是，这些利好政策可能只是短期的刺激，对于整个房地产市场和房企的长期发展影响有限。房企仍需谨慎应对市场变化，寻求结构性调整和创新发展。 房企业绩分化加剧 今年上半年以来，中国的房地产行业迎来机遇与挑战并存的半年。其中最大的挑战，来自于房地产企业陆续公布的上半年业绩预告。 截至目前，wind行业分类的116家A股房地产企业中，已经有68家披露了上半年业绩预告，其中有41家房企预计亏损，占比超60%。 据不完全统计，在上半年预计亏损的41家房企中，总亏损金额最高将超过250亿元。其中泛海国际亏损金额最高，预计上半年净利润亏损42亿元～55亿元；华侨城A净利润下滑幅度最大，上半年亏损12亿元～17亿元，同比降幅1237.92%～1712.06%。 面对上半年的房地产行情，仍有部分房企在高基数下净利增长强劲。其中，保利发展预计归母净利润为119.99亿元，同比增长10.84%，招商蛇口、金桥B、京基智农归母净利润也实现了同比增长且总额均在10亿元以上。另外，张江高科预计归母净利为3.56亿元至4.27亿元，同比增超15至18倍，增幅最大。 今年上半年，也有预计扭亏为盈的房企，包括云南城投、深赛格、荣盛发展、海南高速、世联行、华联控股、南山控股。如云南城投去年同期归母净利润为-2.68亿元，今年上半年增至1.3亿～1.5亿元，上实发展则由去年同期的-0.92亿元增至今年的3.2亿～4.8亿元。 值得注意的是，房地产项目交付数量及收入增加较多，费用降低、员工结构优化，是上述房企披露的净利增长最多的因素。另外，云南城投还提及了商业运营管理和酒店运营管理盈利能力恢复，资产重组转让旗下公司致收益提高。 在陈晟看来，上半年超过六成上市房企预亏释放了房地产市场回暖不明显的信号。“这表明房地产市场的销售压力仍然存在，购房需求不够旺盛，导致房企销售收入下降，利润受到压制。这将对房地产市场的发展产生负面影响，可能导致行业整体增长乏力，企业盈利能力下降，投资信心受到抑制。” 柏文喜也向指出，上半年超过六成上市房企预亏表明房地产市场回暖不明显，房企面临销售压力增加。其次市场竞争激烈，房地产项目供应量过剩。而在融资方面，融资环境并未实质性回暖，房企遭遇资金压力。此外还受之前政策调控影响，房企受到限购、限贷等政策的影响进入结算期并体现于财报之上。 此外，今年以来，房地产企业密集发布股东增持计划。 5月31日，世茂股份发布公告称，控股股东峰盈国际或其一致行动人计划自5月31日起3个月内增持股票，拟增持金额不低于1亿元（含），且不超过2亿元（含），增持价格不高于1.30元/股。 6月5日晚，金科股份对外披露控股股东增持股份进展公告称，金科控股指定的增持主体财聚投资通过集中竞价交易方式增持其股份295万股，占其总股本的0.0552%，成交金额287.15万元，成交均价0.973元/股。同步增持的还有董监高等，共有11位骨干人员通过二级市场集中竞价交易方式合计增持144.27万股股份，占其总股本的0.027%，合计增持金额为142.04万元。 政策调整释放利好信号 事实上，针对房地产市场的状况，中央及地方亦相继出台政策以维护房地产市场的稳定。 2022年11月，央行和原银保监会联合出台“金融16条”，从保持房地产融资平稳有序、积极做好保交楼金融服务、配合做好受困房企风险处置、加大住房租赁金融支持等方面，明确了16条支持政策，其中2条政策规定了适用期限。 7月10日，央行和国家金融监督管理总局发布，综合考虑当前房地产市场形势，为引导金融机构继续对房地产企业存量融资展期，加大保交楼金融支持，两部门决定，将适用期限统一延长至2024年年底。 继7月份国家高层会议对房地产市场发展重新定调，提出要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势、适时调整优化房地产政策、因城施策用好政策工具箱等措施后，多部委及各地相关部门密集表态，从需求端到供给端向房地产市场释放利好信号。 北京、上海、广州、深圳也集体表态，将尽快推出有关措施满足刚性和改善性住房需求，落实个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。 与此同时，民营房企在融资端也有望迎来新的窗口期。8月3日，央行主持召开金融支持民营企业发展座谈会，表示要推进民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”）扩容增量，强化金融市场支持民营企业发展；要精准实施差别化住房信贷政策，满足民营房地产企业合理融资需求。 多位专家呼吁，政府仍可以从多方面出台政策组合拳来维护房地产市场的稳定。 陈晟认为，政府可以从五个方面来帮助房地产市场稳中向好。“在监管层面，需要加大对房地产市场的监管，同时还要鼓励住房租赁市场的发展，促进房地产市场的多元化发展；在土地供应方面要加大土地供应，稳定 柏文喜也认为，政府可以采取以下措施来帮助房地产行业稳中向好：第一，加大土地供应，缓解供应压力，促进市场平衡。第二，调整限购、限贷等政策，根据市场需求和风险情况进行差异化调控。第三，加强对房地产市场的监管，防范泡沫风险和投机行为。第四，促进房地产市场与实体经济的深度融合，推动房地产企业转型升级。最后还要支持房企优化资产结构，积极处置存量资产，降低负债压力。 尽管如此，国内房地产行业信心仍任重道远。 陈晟认为，目前房地产行业信心的发展难点包括市场需求不旺盛、楼市去化压力大、企业资金压力大等多个难点。对此陈晟建议，加大对购房者的支持政策，提高购房门槛，加大对刚需购房者的保障力度，同时加强对房企的金融支持，降低融资成本，促进企业发展。 柏文喜则指出，目前房地产行业信心仍面临以下发展难点：第一，房地产调控政策尚未全面放松，市场预期尚未明朗化。第二，经济增速放缓，消费需求下降，对房地产市场带来压力。第三，部分城市楼市过热现象仍存，需警惕市场波动和风险。第四，资金环境收紧，房企面临融资难题。 对此柏文喜建议，在市场竞争力方面，则鼓励房企加大科技创新，提高产品和服务质量，增强竞争力。在土地层面，要优化土地供应机制，提高土地使用效率，降低成本。并且还要支持房地产企业转型升级，培育新的增长点。