“流拍”VS“地王”城市土拍市场分化加剧

　　多地推地节奏放缓、房企“以销定投”谨慎拿地，成为今年以来土地市场的主旋律。

　　财政部发布的最新数据显示，今年前5个月，国有土地使用权出让收入12810亿元，同比下降14%。另据中指研究院数据，今年前5个月，全国300城共推出各类用地44836万平方米，同比下降24.19%；成交38757万平方米，同比下降23.79%；住宅用地出让金为4108.17亿元，同比下降39.33%。

　　“2024年，重点城市供地计划较去年普遍下调，叠加房企拿地态度审慎。在多重因素影响下，今年土地出让规模下行态势或较难改变。”6月26日，中指研究院市场研究总监陈文静向
 

　　北京首个竞现房销售项目建设取得新进展。图为2024年5月10日，工人推车从项目现场前经过。 视觉中国图

　　今年以来，城市间的土拍热度继续分化。中指研究院数据显示，今年前5个月，全国300城共流拍地块233宗，流拍率为19.81%，和2023年同期相比增长了4.27个百分点。

　　具体来看，仅一线城市在“楼面均价”指标上保持了大幅增长；“溢价率绝对水平”方面，在放松土地限价的大环境下，各线城市均实现增长，其中二线城市的平均增幅几乎接近一线个月，就一线城市住宅用地成交面积来看，北京的同比增幅为正，达到70%，上海、深圳和广州分别同比减少29%、54%和50%。再从溢价率层面看，上海保持在7%的水平，北京为6%，深圳和广州均为0%。在其他集中供地的城市中，厦门平均溢价率为25%，排在首位，苏州、武汉和成都的平均溢价率分别为15%、14%和13%。

　　值得注意的是，在上半年一些城市的土拍中，频频出现高溢价“地王”。

　　如3月27日，苏州、厦门和宁波三地同日诞生楼面价“地王”：绿城中国以30.82亿元竞得苏州工业园区地块，溢价率为18.22%，楼面价高达6.5万元/平方米，刷新江苏土地楼面价纪录；厦门市思明区将军祠2024P01地块经过152轮争夺，最终被厦门国贸以32.1亿元总价和6.27万元/平方米的楼面地价拿下，刷新了厦门土拍楼面价纪录；宁波湾头地块则被江山万里&东投以3.26万元/平方米的楼面价获得，溢价率7.3%，创出宁波土拍楼面价的新高。

　　进入6月，部分城市土拍市场热度升温，高溢价地块频现。

　　6月20日，青岛崂山王家村地块经过364轮竞价，被海业益佳以18.9亿元斩获，刷新青岛土拍楼面价纪录，溢价率高达37.2%。

　　6月13日，中建智地+江苏绿建+朝开联合体，以112亿元底价竞得北京市朝阳区酒仙桥旧城区改建项目地块，是北京集中供地以来，竞拍总价最高地块。

　　6月19日，南京3宗低密度宅地高溢价成交，整体溢价率达15.8%，打破了南京2024年以来宅地“零溢价”情况。

　　6月25日，广州出让荔湾区鹤洞路以南AF040134地块，被保利发展以总价约7亿元竞得，溢价率为8.5%，这是广州今年成交的首宗溢价宅地。

　　对此，陈文静分析指出：“2024年以来，房企拿地仍保持以销定投的策略，投资布局进一步向优势地区聚焦。长三角热点城市土拍规则持续优化，如杭州部分区域取消销售限价，上海取消溢价率10%上限要求等。同时，长三角核心城市人口持续流入，近两个月购房限购、限贷等政策优化后，市场活跃度提高。在多重因素影响下，预计房企仍将对热点城市土地保持较高关注度，特别是优势地区的优质地块。”

　　在城市间土拍热度继续分化的同时，城市内地块冷热不均现象也比较突出，今年上半年，上海共成功出让19宗住宅用地，其中10宗触顶进入一次性报价，6宗底价成交，合计成交金额423.1亿元。

　　不难看出，即便是土地市场表现最好的上海，销售端的走弱仍然影响房企拿地的活跃度，一些非核心地块底价成交成为常态。此外，热门板块和核心优质地块依旧保持较高的热度，房企抢地积极性较高，极易触顶成交。相较而言，部分位置不佳或位于远郊的地块多以底价成交，有些地块甚至需要地方国企托底。

　　6月7日，上海发布今年第三批次集中土拍地块公告，取消此前的最高限价，恢复“价高者得”模式。这也意味着，从2021年一批次集中供地起开始实施的限价竞价政策及2023年6月开始实行的触顶后进入一次性报价调整为触顶摇号机制不再实行，从今年第三批次集中土拍开始，上海不再设定土地溢价率上限。

　　中指研究院分析认为，取消溢价率上限，将使有实力的企业获取土地资源，开发商拿地将更加市场化，拿地意愿强烈的房企机会增加；其次，有利于企业打造“好房子”，从而增加政策土地收入；第三，取消底价上限也使得开发商投资更为谨慎，需要提前进行严谨的投资测算以获得利润。

　　二线城市中，以成都为例，陈文静表示：“今年，成都持续加大优质地块推出力度，同时核心区市场信心有所修复，整体土拍维持一定热度。”

　　在3月6日举行的成都今年首场土拍上，中心城区3宗宅地吸引了12家房企参拍，最终以1宗溢价、2宗底价收官，最高溢价率达31.76%，成交总金额18.8亿元。在4月23日的土拍中，5宗地块出让，其中位于锦江区林家坝区域的52亩地块，经过81轮竞价，被中国金茂以21.42亿元竞得，溢价率高达48.5%，楼面价24500元/平方米。

　　6月25日，在成都全面取消住房限购政策后的首场土拍上，4宗宅地揽金约40.6亿元。其中锦江区三圣乡50亩宅地，起始楼面价18200元/平方米，经过22轮竞价后，被锦江统建以楼面价20300元/平方米竞得，溢价率达12%。

　　而在另一个热点二线城市杭州，今年以来，土地市场经历了2月的火热、3月的降温、4月的好转和5月的低迷，可谓坐了一趟“过山车”。

　　2月27日，杭州今年首次土拍，7宗宅地全部溢价成交，揽金111.6亿元，最高溢价率达到24.4%。其中2宗溢价率超20%，4宗超15%，仅1宗13.7%相对较低。3月29日杭州二批次土拍降温显著，出让的5宗宅地中，仅1宗溢价23.6%成交，2宗底价成交，2宗流拍，总成交金额为60.7亿元。

　　4月16日，杭州第三批涉宅地块集中出让，8宗地块中有7宗底价成交。半个月后第四批土拍挂牌5宗土地，热度转高，其中4宗成功出让，1宗提前终止，揽金117.5亿元，平均溢价率2.1%。

　　5月14日，杭州第五批4宗宅地完成出让，揽金38.9亿元，其中4宗地块均底价成交，热度又转为低迷。

　　对于上半年城市之间、城市内地块冷热不均现象，陈文静分析指出：“当下，土地市场回温仍有赖于新房销售端的修复，新房市场仍面临一定调整压力，房企拿地整体偏谨慎，更侧重有一定保障的地块。对于优势地区的优质地块，企业仍将保持一定的投资积极性。而对于郊区或性价比不高的地块，企业拿地较为谨慎，房企审慎拿地策略将延续，土拍分化现象，预计将进一步加剧。”