现在房产市场投资商铺还是住宅？

　　可以说，买到优质、合格的商铺挺难，而买到值得投资的住宅要求很高，对于目前的现状来说，都非一件容易的事。

　　为什么可以做到那么高的回报率呢？原因就是买的早。在当初房价还没有上升过盛的时候，我就买下了这两套商铺，一套在上海，一套在苏州，所以导致的结果就是商铺的买入成本并不过只有200多万/套，那么租金收益自然可以保持一个较高的回报率。

　　但是如今呢？如今的房价已经经历了2015-2018年的大涨，大部分地区的房子翻了一个倍，商铺自然会跟随房价上涨。那么如今你去购买商铺，其实就是处于一个高位购入的状态，租金回报率自然会大大折扣。

　　再加上因为前期大量的资金都被房地产所透支，而大部分的投资者，炒房者也加入了一个杠杆进行买房，所以导致了中国家庭的负债率非常高，压力非常大，自然影响到了消费的能力。

　　我们可以看到这几年以来，中国的消费增速低至10年新低，消费能力下滑明显，这也预示着实体生意都不好做了。

　　而当下的房价又是居高不下，造成购买商铺的成本也过高，自然无法得到一个比较满意的最近回报率。

　　从数据我们可以看到，从2015年开始，商铺的价格就水涨船高，直接导致的是商铺的租金收益变化出现了明显的下滑或者滞涨，说明了商铺的抬价对于租金的收益影响还是特别大的。

　　要知道商铺的租金回报率必须大于7%以上才算合格，小于6%的商铺其实是没有投资的价值，因为连普通的民营银行定存收益都跑不赢。但是在如今这种生意难做，创业者不愿意支付高额房租，而商铺投入成本有过大的双重压力下，买到一套7%以上的合格商铺，真的是非常困难的一件事。

　　因此，不是商铺投资不好，是现在不是一个能够买到号商铺的时机！认为想要投资商铺，你得再等几年，等经济复苏，等房价稳定甚至回调的时候在入手，这样拿到性价比高的商铺才有可能。

　　中国的人口红利其实已经过去了，在前几批的婴儿潮退去之后，我们现在面临的是一个结婚率降低，离婚率提高，并且出生率减速的现象。这就意味着未来的10-20年，现在的80后90后、甚至是00后其实都不缺房子。

　　那么房子就会出现过盛，供大于求的局面。那按照目前的资金体量和需求来说，自然无法继续支撑全中国那么高的房地产市值。所以分化再所难免。

　　因此对于未来的房地产投资趋势来看，哪里的人口持续流入明显，哪里的消费和薪资实力强势，哪里的配套，医疗、教育体系完善，哪里就有投资的市场存在。

　　一线城市处于的是一个优胜劣汰，控制人流的状态，它们所要的是精英人才，是世界的顶层人物，具有较强的资金实力，也有较高的专业素质，所以对于这些人来说，未来将会是一线城市的购买的主力军，并且还是吸引全世界人才优胜劣汰的趋势。所以一线城市的房价必然会持续上涨，供不应求。

　　而对于新一线城市来说，他们相比一线城市稍弱一些，但是在配套和其他方面也是较强的表现，但是对于人口来说，更多的是持续流入的状态，所以有人口支撑，房价未来的上涨也是不成问题的。

　　最后就是二三四五线城市，对于这些地方来说人口是持续流出的状态，并且配套、医疗、教育等方面都没有一线和新一线那么好。再加上一个空置率过高，炒房囤房较为严重，所以未来将会面临滞涨，震荡，回调的局面，不具备投资价值。

　　我的结论就是投资住宅，你只能够买入一线或者新一线城市的房产。但是对于这些地方来说，购买的门槛非常高，限购条件也比较严厉，所以并不是说想买就能买的。目前所遇到的问题就是有钱的没资格，有资格的没钱。如果你有能力，有资格，有资金，那可以考虑投资一套。

　　而对于商铺投资来说，并不是说不能投资，只是在没有找到一套满意，合格的租金回报率商铺之前，不应该下手。毕竟现在高房价带来的影响就是提高了商铺的总价，但是却降低了居民的消费能力，所以商铺的租金回报率还是相对较低。

　　我认为，熬过这段周期，过几年，等房价调整到位，等经济回暖，消费能力提升了，在考虑入手商铺也不迟。