一财社论

　　楼市到了需要重塑叙事结构的求变时刻。

　　近日这是继广州全面放开限购后，北上广深四大城市中又一城市采取跟进策略。相比京沪在部分地区放开限购，深圳的政策介于京沪与广州之间：尽管在部分中心市区放开限购，但在核心城区依然维持限购。

　　不同城市因地制宜采取不同政策，凸显了各地楼市状况的差异。而在限购问题上，广州的全面彻底与京沪深的渐进推进，何种决策可更有效地与市场交互，在楼市步入买方市场的当下，很难有一个标准答案。

　　当前各地楼市走势也证明了这一点。市场机构克而瑞发布的数据显示，前八个月，百强房企累计实现操盘销售额同比下降13.1%，降幅较前七个月扩大0.6个百分点，其中8月单月环比降低1.9%，同比降低17.6%。

　　显然，楼市的健康发展需重构叙事结构和故事逻辑，政策和媒体应逐渐淡化通过房价涨跌、楼市销售额来评判楼市健康与否，因为在楼市进入右侧交易的场景下，房价与成交量已非核心变量。各方更需转变思路和立场，真正潜心研究和践行“房子是用来住的、不是用来炒的”真切内涵。

　　作为衣食住行用中最大的耐用消费品，住房的居住属性需各方投注更多注意力和政策倾斜，真正满足人们对日益增长的美好居住需求，搭建有效的制度体系完善住房的居住属性。

　　如果说房改以来，楼市以“硬件”主导行业走势，那么推动楼市健康成长的则是围绕居住属性打造的制度文化，让宜居真正成为楼市健康发展的核心使命。必须指出，楼市右侧交易是以“软件”等支撑体系为主，这至少包括以下几个方面：

　　这是厘定人财物责权利关系的基础，当前中国住房以公寓式住宅为主，其中牵涉到很多共有产权，这导致业主与住房的法律关系相当复杂，很多法律关系变得并不那么清晰，如公摊面积、公共设施等一旦出现外墙脱落等伤人破财事件，如何确定各方责权利关系？地面下沉等地质灾害问题出现，怎么厘定各方责任？

　　公摊面积等背后是一个复杂的法律关系，这导致邻里间的关系牵涉到很多外部性问题，如有人使用公共设施和公摊面积多，有的人则使用较少，这些公摊面积等出现损毁等情况，修缮责任和出资比例怎么分配，是迫切需解决的问题。

　　房如人，也有生命周期，公寓式住宅特征在，房屋体检、房屋养老、房屋保险要在所有住户中找寻到合作聚焦解，无疑需要发达高超的制度设计、专业精准的立法执法等，以不偏不倚地构建起权责对等的激励约束兼容机制，避免道德风险和逆向选择。要搭建各方都接受、经济社会成本最小化的房屋体检、房屋养老、房屋保险制度，是一项专业而细致的工作，并非出台一纸公文就可以规范。

　　当前楼市需围绕住房使用和护养重构叙事，这是长期以来被忽视的领域，随着大部分城市进入住房存量市场，政策聚焦点应放在更好搭建宜居的法律制度体系和社区伦理关系上，强化住房的全生命周期管理体系。当然，在传统的住房交易环节，政策和制度应立足于为不动产交易提供低成本的市场交易秩序，增强市场交易自由度。

　　老去又逢新岁月，春来更有好花枝。进入买方市场，楼市的健康发展不应用房价涨跌等进行评价，而是需围绕宜居来重构市场叙事逻辑。居住才是不动产的核心功能，让居住变得责权利更清晰、更便利，楼市才能真正健康发展。