房企融资逐步改善 交易所债市助力行业信用恢复

　　国家统计局6月公布的2022年前5个月宏观经济和房地产行业数据显示，房地产开发投资等各项指标正在走出低谷，逐渐复苏。从市场整体情况来看，随着纾困政策不断出台，“增信心、防风险、稳增长”的合力已形成，个别城市楼市开始回暖，房企流动性困难已逐渐缓解，融资环境得到有效改善，预计下半年房地产市场将继续逐步回稳，信用债融资规模有望提升。 行业出现积极变化 企业流动性改善 从房企行业整体情况来看，5月单月数据已显示出房地产市场出现了一些积极变化。今年5月，商品房销售和金额分别环比上涨26%和30%；施工、竣工和新开工均有向好表现，环比分别上升5%、7%和20%。尤其是房屋新开工面积，在结束了连续6个月环比下降后，5月出现了环比上涨，涨幅达20%；虽同比仍下降41.8%，但跌幅已较4月收窄2.3个百分点。此外，房地产开发投资数据也较4月环比增长约14%。 国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖指出，从近期调研情况看，房地产市场已出现一些积极变化。业内人士表示，目前地产市场开竣工规模等虽仍处于历史低位，但各项迹象表明，后续房地产市场有望整体回稳，相信下半年行业对促进宏观经济稳定的作用或逐步显现。 今年以来，房地产行业发债融资环境也出现改善。以上交所为例，记者根据Wind数据统计，2022年初以来，上交所已审核通过16单房企公司债，核准规模753.1亿元，累计融资总额已达1240亿元，其中公司债发行575亿元、ABS发行665亿元。3月以来，沪市房地产行业公司债及ABS净融资额均保持为正，合计净融资额超过百亿，为房企提供了稳定畅通的融资渠道。“交易所债券市场对支持房企合理融资与促进行业稳定，发挥了重要作用。”市场人士认为。 房企发行人的发债信心也在逐步重建，相关发行人表示“正在积极筹备新的融资计划”。业内人士普遍预测，今年下半年房地产行业有望继续企稳，长效机制逐渐建立，行业逐渐趋向健康稳定和良性循环。记者从上交所公司债券项目信息平台发现，5-6月房企公司债受理金额400亿元，同比增长86%。 上交所相关负责人指出，“作为资本市场的重要组成部分之一，上交所在证监会的指导下，持续优化房地产融资监管政策，积极支持相关企业的合理需求，全力维护房地产市场的健康有序发展”。 沪市房企融资平稳 民营房企坚冰渐融 民营房企是房地产行业的重要组成部分。如需重建地产行业信心，那么畅通民营房企融资渠道则是其中的重要环节。 5月，民营房企重庆龙湖、美的置业分别在上交所市场成功发行5亿元和10亿元公司债券。中国证券金融股份有限公司（下称中证金融）通过民企债券融资支持计划，分别与主承销商中信证券和国泰君安证券以联合创设信用保护工具的方式，助力两期债券顺利发行。6月24日，旭辉集团也采用同样模式成功发行5亿元公司债券，主承销商国泰君安以及中证金融联合创设了信用保护工具。 “信用保护工具对发行人及投资者都有积极作用，其创设有助于帮助发行人降低发债融资成本、提升发行效率，并为投资者引入创设机构信用背书，降低违约风险冲击、抵御估值波动风险”，华泰证券相关研究人员表示，此类产品对有效提振市场信心，鼓励和支持符合条件的民营房企开展合理有序融资将起到积极作用。 “5月，本所牵头组织召开了民营房企与投资者的对接交流活动，主要思路是鼓励相关企业加强主动信息披露，降低信息不对称，推进投融互信互利”，上交所相关负责人表示。龙湖、美的置业、旭辉、新城控股、碧桂园5家民营房企发行人、多家承销机构和债券机构投资者参与交流。活动中，发行人与投资者就各自关心的地产行业形势，企业经营情况、面临的挑战及应对策略及后续财务安全管控、审慎稳健投资、加强债务篮子管理，提升偿债能力等方面进行充分交流。参会机构表示：“投融互信是推动满足房地产行业发行人合理融资需求的基础，通过坦诚交流，有助于我们了解和客观分析发行人实际情况，从而做出相应投资决策，可谓是推动当前稳市场、稳经济的有效举措。” 有效盘活优质资产 ABS成新亮点 值得注意的是，除公司债券外，资产证券化产品已成为房企发行人实现融资的重要渠道之一。Wind数据显示，4月以来，上交所共有25个房企ABS项目发行，融资金额达291.3亿元，其中上海金茂于4月25日发行87.08亿元的碳中和CMBS，创下全国发行规模最大的碳中和CMBS项目纪录，整体认购倍数达2.5倍。 “资产证券化产品以资产信用替代主体信用，有利于民营房企发行人有效盘活优质资产，拓宽融资渠道与方式；对投资者而言，此类产品也可形成有效隔离、缓释风险的良好效果。”某长期关注地产行业的研究人士告诉记者，目前已发行的CMBS和类REITs等产品主要以地产企业持有的一、二线城市零售物业、写字楼、酒店等作为底层物业资产，以相关物业产生的现金流作为产品主要还款来源，此类产品融资规模的持续提升，对引导房地产市场形成资产到资本的完整循环具有积极意义。 种种迹象显示，多部委加强政策协调，多管齐下，共同发力改善房地产融资环境，其稳经济的作用也正不断显现。从行业主体角度来看，房企自身积极寻找业务转型新思路、新方法，提高“造血”的能力；发行人、投资者等凝聚合力，强化协作，重塑行业信心，通过长效机制的建立，持续探索向新发展模式转型路径，共同助力房企融资能力复苏，为行业稳定健康发展打下良好基础。