两单获批一单受理 保障性租赁住房REITs试点加速落地

　　证券时报记者 朱凯 保障性租赁住房REITs试点项目已取得重要进展。记者发现，红土创新深圳人才安居REIT、中金厦门安居REIT于7月29日获证监会注册批复，华夏北京保障房中心REIT于7月29日完成证监会及上交所受理。 此次推出保障性租赁住房REITs是落实党中央国务院部署，按照《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号）精神，发挥REITs市场功能，盘活存量资产，维护房地产市场平稳健康发展的积极举措，探索了一条盘活存量资产，扩大社会投资，深化金融供给侧结构性改革的有效路径，充分体现了保障性和市场化统筹兼顾的政策导向。 业内专家表示，试点工作加速落地，体现了资本市场积极发挥REITs产品功能，坚守“房住不炒”定位的基调，是金融支持解决新市民、青年人等群体住房困难问题的重要举措，也是盘活资产，激活REITs产品市场功能的重大进展。 盘活资产 助力保障性租赁住房健康发展 当前，北京、上海、深圳、湖北、福建等省份积极筹建保障性租赁住房，增加市场供给数量。然而，就目前保障性租赁住房的开发模式来看，其项目筹建资金需求较大，其收益主要通过租金回收方式实现，资金投入周期较长。 “当前，保障性租赁住房的融资模式主要以债权为主导，而传统的债务融资方式与保障性租赁住房企业前期投入高、回报周期长的投资特点难以匹配，且在实际业务发展中，债权融资加大了企业资产负债率，不利于其长期可持续发展。”中金公司业务负责人表示。 相比传统债务融资方式，基础设施REITs作为一种权益型融资，其“将拥有长期稳定现金流的优质资产上市”的融资特性与保障性租赁住房领域的资金需求天然契合。 券商REITs研究员告诉记者，基础设施REITs通过盘活保障性租赁住房存量资产，增加新增投资，促进形成投资良性循环方面具有明显优势；同时，作为一种权益型工具，可以有效降低企业资产负债率，为这一市场的健康发展提供必要的金融支持。 记者发现，根据当前保障性租赁住房试点要求，相关REITs产品的净回收资金应优先用于新保障性租赁住房项目建设，这将有效拓宽建设资金来源，充分吸引企业、金融机构、个人等社会资金进入保障性租赁住房市场，增加保障住房供给。 据了解，本次3单试点项目，净回收资金约20亿元，按20%的资本金比例计算，将撬动社会资金近100亿元，用于新建保障性租赁住房。 据了解，华夏北京保障房中心REIT净回收资金6.77亿元，将主要用于北京市焦化厂剩余地块住房项目的建设，拟建设672套安置房、1869套公共租赁住房并配建中学、幼儿园和公交场站等公共服务配套设施。而红土创新深圳人才安居REIT项目及中金厦门安居REIT项目的净回收资金均披露将分别用于扩大深圳及厦门保障性租赁住房供给，可新增约23600余套住房。 此外，保障性租赁住房REITs为相关企业搭建了资产上市平台，将有效提升企业融资及运管能力。通过实现“开发-培育-退出-开发”的投融资闭环，将助力行业打造新发展模式，推动提高运营效率，促进相关企业专业化发展。 “REITs产品的权益型特点高度契合保障性租赁住房企业的融资需求特点，从此次REITs试点项目的情况来看，REITs将成为此类企业资产上市的平台，持续为企业提供长期权益性资金，有效缓解保障性租赁住房投资建设的资金压力，从而更好地支持当地住房保障体系建设。”中信证券相关负责人告诉记者。 同时，根据试点要求，REITs基金管理人和运营管理机构将按照国家有关保障性租赁住房相关政策制定适宜的运营管理机制，提高运营效率，强化保障性租赁住房的认定依据和历史运营数据等有针对性的信息披露要求，推动企业从“管资产”向“管资本”转型，实现服务模式转变。 加快REITs项目落地 坚持“房住不炒”根本定位 近年来，党中央国务院多次强调“房子是用来住的，不是用来炒的”理念，同时，《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）中明确提出加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，促进解决好大城市住房突出问题，解决好新市民、青年人等群体的住房困难问题。可以说，解决好住房问题，是让新市民、让青年人安心、暖心、舒心的重要命题。 上交所相关业务负责人表示，坚持“房住不炒”的定位，严格落实国家房地产调控政策要求，积极推动保障性租赁住房REITs规范有序发展，始终是沪深交易所推进公募REITs发展中的一个重要议题。 事实上，为落实中央经济工作会议提出的坚持租购并举，推进保障性住房建设，促进房地产业良性循环和健康发展的重大决策部署，在证监会的指导下，沪深交易所前期已发布保障性租赁住房REITs指引，对相关试点工作作了明确规范和引导。 “保障性租赁住房REITs项目的加速落地，体现了监管层全方位支持保障性租赁住房发展，补齐租赁住房短板的决心。” 红土创新基金业务相关负责人表示。 据了解，此次保障性租赁住房REITs试点项目中，华夏北京保障房中心REIT、红土创新深圳人才安居REIT及中金厦门安居REIT的基础资产分别位于北京、深圳、厦门的城市核心区域或核心地段，交通便利，配套齐全，房源充足，入住率高，且租金价格远低于同地段、同品质的市场租赁住房租金。项目通过规范、透明、严格的标准筛选出符合条件的新市民、青年人等住房困难群体，聚焦为其提供“高品质、有温度、可负担”的安居之所。 以红土创新深圳人才安居REIT项目为例，其基础资产包含4个保障性租赁住房项目，总建筑面积合计13.47万平方米，包含1830套保障性租赁住房，评估价值约11.58亿元。截至2022年3月末，4个项目的出租率均超过98%，其中，3年期租约占比达98%，且存在续租机制。入住群体为新市民、青年人，租金价格仅为同地段、同品质市场租赁住房租金的60%左右。 一位不愿透露姓名的租赁房入住人士对记者表示，保障性租赁住房租金水平合理，房屋地段较好，交通便利，为新市民群体提供了良好的居住条件，能让我们安心住下，为城市发展打拼，为自己的未来发展打拼。 试点示范 深化保障性租赁住房市场化进程 “从本次保障性租赁住房REITs试点项目来看，其资产成熟、模式清晰、运营稳健，回收资金有效支持了当地保障性租赁住房市场建设，具有显著示范效应，为我国保障性租赁住房创新投融资模式提供了可复制、可借鉴的经验。”深交所相关业务负责人表示。 本次试点落地，打通了保障性租赁住房的资产上市渠道，为保障性租赁企业参与REITs试点提供了参考路径，将进一步促进保障性租赁住房REITs常态化发行。从其实际落地的效果来看，将有效促进各省市积极推动保障性租赁住房REITs试点，引导企业在项目资金筹集、建设、运营等各环节中充分考虑REITs的产品结构和运营模式，为后续的资产上市融资打下基础，有力支持新保障性租赁住房建设。据记者了解，上海、重庆、杭州、南京、西安等地区均有保障性租赁住房企业正在积极筹备参与基础设施REITs试点。 保障性租赁住房REITs试点落地项目为推动保障性租赁住房服务模式向市场化、专业化转型起到了良好示范作用。“目前，全国各地保障性租赁住房普遍在建设阶段，已投入运营的项目较少。试点落地项目通过运营管理服务协议约定，促进形成专业化的运营管理机构，设置激励服务费等方式，为未来此类项目提高运行效率，提供了蓝本，将进一步提升保障性租赁住房的服务能力，为租户提供良好的居住体验。”华夏基金项目参与人表示，试点项目的落地，为未来投入运营的保障性租赁住房项目提供良好实践经验。 “从促进企业盘活存量、轻资产转型的角度来看，试点项目将推动改变保障性租赁住房企业经营模式，进一步有效支持我国住房保障体系建设。”中金基金相关负责人表示。 他说，REITs作为资产上市平台，将促进“投融管退”循环形成，逐步推动保障性租赁住房企业向“管资本”“重运营”方向转型，持续为企业提供长期权益性资金，推进形成新的行业发展模式，为相关企业提供发展模式的有效实践参考。这将持续推动保障性租赁住房稳步发展，助力行业打造发展新模式，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。