“闽系房企”1500亿负债压顶，销售腰斩被列入下调观察名单

　　8月4日，穆迪将金辉控股“B1”企业家族评级和“B2”高级无抵押评级列入下调观察名单，此前评级展望为“稳定”。

　　穆迪表示，在未来6-12个月，金辉控股低于预期的合同销售额料将拖累其信用指标和流动性缓冲空间，可能无法再支撑起当前评级。

　　2022年上半年，金辉控股合同销售额同比下降56%至244亿元。穆迪认为其降幅超过此前预期，进而削弱公司经营现金流、收入确认、利润率等信用指标。

　　此前，金辉使用内部现金偿还了33亿元的在岸债券及ABS，未来其也将主要使用内部现金偿债，而此举也会进一步削弱其流动性空间。

　　《小债看市》统计，目前金辉控股仅存续一只美元债，存续规模3亿美元，将于2024年3月20日到期。

　　另外，金辉集团股份有限公司还存续一只2.5亿美元债，将于2023年9月17日到期。

　　在岸债券方面，金辉股份目前存续6只债券，存续规模51.68亿元。

　　据最新评级报告，目前金辉股份主体和相关债项信用评级均为AA+，评级展望为“稳定”。

　　据官网介绍，金辉集团于1996年在福州成立，2009年总部迁往北京，目前进驻国内32个核心城市，位居中国房地产开发企业50强。

　　2020年10月，金辉控股在香港联合交易所主板挂牌上市。

　　从股权结构看，金辉股份的控股股东为金辉投资有限公司，金辉控股为其间接股东，公司实际控制人为林定强。

　　2021年，金辉集团全年累计实现销售额947.2亿元，同比下降2.56%，未能够完成千亿目标。

　　据克而瑞数据，2021年金辉集团以670.4亿操盘金额位居房企第45名；以444.5万平方米操盘面积排第42位，属于TOP50中型房企。

　　2017年之前，金辉始终保持稳健发展的态度，但随着阳光城、旭辉等闽系房企高周转高杠杆的迅速发展并成功上市，金辉开始着急了。

　　2017年起，不甘于落后的金辉疯狂拿地，2017年-2019年公司土储从500万平方米增至2700万平方米，翻了5倍之多，并且在此期间其还不断以“地王”的身份出现在各大土地公开市场。

　　截至2021年末，金辉控股土储已达3319万平方米，以二三四线城市为主。

　　从业绩上看，2021年金辉控股实现营收400.3亿元；实现归母净利润32.75亿元，同比增长4.71%，增速明显下滑。

　　另外，受结转项目区域及限价项目结转等影响，金辉控股盈利能力持续下滑，其毛利率为19.36%，同比下降2.76个百分点。

　　截至2021年末，金辉控股总资产为1916.47亿元，总负债1540.76亿元，净资产375.72亿元，资产负债率80.4%。

　　近年来，金辉控股财务杠杆水平高企，2020年后虽有所下降但仍高于行业平均水平，存在一定杠杆风险。

　　从“三道红线”来看，金辉控股仍处于绿档，而在2019年末时，其净负债率达170%，现金短债比为0.7，“三道红线”踩中两条。

　　然而只用一年时间，到2020年末金辉控股红线全部达标。业内对其快速降档一直存在质疑，认为是依靠“明股实债”实现了档位“由红转绿”。

　　《小债看市》分析债务结构发现，金辉控股主要以流动负债为主，占总债务的75%。

　　截至2021年末，金辉控股流动负债有1154.47亿元，其中一年内到期的短期债务合计168.04亿元。

　　相较于短债规模，金辉控股流动性不足，其账上货币资金有112.22亿元，不仅较2020年末腰斩，而且不能覆盖短债，存在一定短期偿债压力。

　　在备用资金方面，截至2022年3月末，金辉股份银行授信总额有780.6亿元，未使用授信额度为466.26亿元，可见其财务弹性尚可。

　　除此之外，金辉控股还有386.29亿非流动负债，主要为长期借贷，其长期有息负债合计360.02亿元。

　　整体来看，金辉控股刚性债务有528.06亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为34%。

　　在融资结构方面，金辉主要以银行贷款为主占比6成，债券占比近3成，非标融资不到5%。

　　值得注意的是，近年来金辉合联营项目及并表合作开发项目规模快速增长，少数股东权益从2018年末32.1亿增长至139.35亿，与少数股东损益占比不匹配，存在一定“明股实债”嫌疑。

　　更为不利的是，2021年金辉控股筹资性现金流首次净流出89.42亿元，说明外部融资环境恶化，公司面临再融资压力较大。

　　从资产质量看，金辉股份存货规模近1200亿，主要为开发成本，受政府限价影响，其部分存货存在一定减值风险。

　　截至2021年6月末，金辉股份受限资产合计711亿元，占总资产的三成，其中受限存货620.8亿元，受限比例较高不利于资产流动性。

　　总得来看，金辉控股销售腰斩，业绩欠佳，对债务和利息的保障能力下降；整体债务负担较重，面临一定偿付压力；融资环境恶化，流动性不足，还存在“明股实债”嫌疑。

　　1996年，林定强在福州创立金辉集团，并在福州收购第一幅地块，开发了首个项目--福州锦江花园。

　　2004年，金辉集团走出福州，先后进入重庆、西安、南京、合肥、上海等地，开启了全国化布局。

　　五年后，林定强将总部迁至北京，并逐步将业务扩展至长三角、环渤海、华南、西南及西北等五大区域，金辉集团成为一家全国性房企。

　　自2013年起，金辉集团开始筹谋上市，其先在港股申请上市，但遭遇招股书失效，后又转战A股未果，直至2020年才登陆港股。

　　急于上市背后，是金辉集团对融资的渴求。

　　近年来，当其他闽系房企纷纷迈过千亿门槛时，一向稳健的金辉集团着急了，其于2017年~2019年分别实现全口径销售额445.1亿、746.8亿以及888.6亿元。

　　为了实现规模化扩张，金辉展开了激进的拿地策略。

　　规模扩张下，金辉集团负债高企、融资成本上升、毛利下滑等后遗症开始显现。另外在公司治理方面，其家族色彩浓厚，公司管理层有多名林定强亲属被外界所诟病。