上海二手豪宅“火爆”？机构公布数据，真实情况是……

　　在网上蔓延。随着近日上海贝壳公开二手房成交数据，关于豪宅的成交记录终于撩开了神秘面纱：市区高端住宅单价超越30万元/平方米大关、总价动辄半个“小目标”，但成交量远未及“逆市热销”。

　　上海网红豪宅翠湖天地附近一位中介告诉

　　“这是成交价，不是房东报价，房东报价是9600万元，现在高区同户型有房东报价差不多1个亿的。”

　　从16万/平涨到32万/平

　　由于能看见历年的多次完整成交记录，翠湖天地和绿城黄浦湾最受关注。

　　从贝壳数据看，翠湖天地今年6月的低楼层成交单价已经超过32万元/平方米，而2020年单价是16万-18万元/平方米区间，两年间涨幅惊人。

　　绿城黄浦湾今年7月的低楼层成交单价超过22万元/平方米，而2020年成交的一套单价约13.7万元/平方米。再拉长时间线万元/平方米，且成交周期多超过1000天。

　　很多人质疑成交价格有“包装”之嫌，但

　　上海链家方面8月22日回复

　　从成交价格看，上海作为一线城市，对于高端住宅的供求仍然高度活跃，但拉长时间跨度来看，二手豪宅的热度其实在下降。

　　上海链家方面8月19日晚通过回复

　　从同比来看，2000万元以上二手房成交同比下降50.4%，2000万元以上新房成交同比增长25.7%。主要原因一是新房市场近两年高端住宅供应量增加，使得成交也相应增加；二是对于总价高的房源，购房者更愿意购买新房。

　　而翠湖天地和绿城黄浦湾房价一路上扬，与市区内新房供应不足不无关系。

　　“从二手房高端住宅成交价格来看，豪宅一房一议，不同位置、不同产品会存在一定溢价。虽然有部分热度转移到了新房市场，但从全市场的角度来看，高端住宅的热度仍然是下降的。即使新房成交同比有增长，但需考虑到网签数据滞后的影响，比如2021年以及之前供应的大量高端住宅分别递延和分散到现在来网签，所以网签成交数据增加，但不代表实际的热度和购买力增加。”上海链家表示。

　　翠湖天地隽荟

　　与之相反，刚刚过去的7月份，上海低总价刚需房源的成交占比反而在扩大。上海链家方面认为，主要原因一是刚需购房者的购房周期相对更短，遇到合适房源会较快出手；二是低总价房源对于购房者来说压力更小，目前贷款仍受到“三价就低”的指导，资金能力还是会受到一定限制；三是近年来上海的落户政策和人才引进政策都有放松，拥有购房资格的同时也扩大了刚需购房的需求。

　　房东“意难平”，认为不利于卖房

　　豪宅毕竟是成交的“非主流”，对于刚需和刚改置业而言，成交价格的公开，令不少房东“意难平”。

　　比如既是卖方又是买方的邢女士就对此表示不太支持，在贝壳公布历史成交之前，她刚刚以不错的价格卖掉一套房，准备去打新摇号。

　　“我不喜欢价格都公布出来，不利于卖房”，邢女士8月19日通过对

　　“我们小区卖掉的几套都是只委托一家小中介，所以可以卖得高一点。”她补充说。

　　唐小姐则认为：“必须呈现真实成交价，这也是我挂牌对标价格的底气。”

　　邢女士和唐小姐相左的观点恰恰反应了当下制约二手房成交的最主要原因——对价格预期的分歧。

　　上海链家方面回复

　　公开成交价格后，房东根据成交价调整心理预期和挂牌价，买方则能够在既定的预算范围内筛选适合的房源。“我心理价位和公开显示的价格差不多，我觉得公开挺好的，有利于指导市场价格以和及时察觉小区的价格趋势。”另一位买房人王先生对