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　　 近日，华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT首批3只保障性租赁住房REITs（以下简称保障房REITs）产品正式发售。在开售首日晚间，3只产品就发布了提前结束募集的公告。超百倍认购、一日全部售罄，首批保障房REITs产品的火爆程度可见一斑。

　　 当前我国许多城市都有建设保障性住房的迫切需求，也有许多适合发行基础设施REITs的保障性住房存量项目，主要包括公租房、保障性租赁住房和共有产权住房3类。中金厦门安居和红土深圳安居两个REITs项目的底层资产均为保障性租赁房，而华夏北京保障房REIT的底层资产则是公租房。

　　 据了解，此次发行的保障房REITs产品具有资产质量优越、出租率较高、项目收益稳定等优点，这为投资者增添了投资信心，为保障房REITs产品的发售打下了坚实的基础。以华夏北京保障房REIT投资的海淀区文龙家园项目和朝阳区熙悦尚郡项目为例，文龙家园项目建筑面积为76564.72平方米，有1396间可出租房，出租率为94.8%；熙悦尚郡项目建筑面积达36231.58平方米，有772间可出租房，出租率为94.3%。两个项目楼龄短，交通便利，配套设施齐全，出租率高，是北京市具有代表性的公共租赁住房项目，目前均已进入运营稳定期，总估值约11.51亿元。

　　 中国国际工程咨询有限公司研究中心投融资处副处长伍迪表示，作为首都和流入人口众多的超大城市，北京市的保障房发行REITs对于深化租购并举住房制度、深化住房供给侧结构性改革具有示范意义。华夏北京保障房REIT的成功发行，将成为公租房领域发行REITs的一个风向标。

　　 业内人士表示，保障性租赁住房是基础设施领域的理想资产类型之一。一方面，公募REITs可以通过资本市场打造可持续的保障性租赁住房投融资模式，提高保障性租赁住房有效供给，为市场提供更多保障性租赁住房。另一方面，已运营成熟稳定的存量保障性租赁住房通过REITs的方式进行“资产IPO”，有利于机构投资者、个人投资者等多元化的投资人借助资本市场享受基础设施投资带来的收益。

　　 华夏、中金、红土创新基金3家基金管理人旗下保障房REITs发布的认购申请确认比例结果显示，3家公募旗下保障房REITs比例配售前的募集总规模高达2060.97亿元。从整体上看，3只保障房REITs的发售情况基本处于同一数量级，发售价格分别为2.510元/份、2.600元/份、2.484元/份，发售份额均为5亿份。同时，网下认购倍数也基本处于同一水平，分别为113.37倍、108.96倍、133.03倍。这表示市场对3只保障房REITs的认可度较一致，其存在的小幅差异基本体现了市场对3个城市发展潜力和3个项目资产公共属性差异的判断。

　　 粤开证券研究院院长罗志恒认为，保障房REITs对投资者的吸引力主要体现在三个方面：一是保障房REITs降低了公众投资者进入房地产投资领域的门槛，拓宽了投资者的投资渠道。二是住房租赁资产受市场和经济周期波动影响较小，除了租金收入外，还有配套商业设施以及配套车位租金收入，可以获得持续、稳定的现金流。三是保障房REITs底层资产具有增值预期，同时底层资产为不动产，天然具有抗通胀属性。

　　 保障房REITs的推出，对于促进国家重大战略发展和重大政策实施，有效盘活存量资产，广泛吸引社会资金，形成存量资产和新增投资良性循环等，都具有十分重要的意义。保障房REITs的落地激发了投资潜力，增加了房地产市场融资的供给，将推动保障性租赁房快速发展。

　　 目前3个城市保障房REITs产品的成功发行，为保障房REITs的发展开了一个好头，也积累了宝贵经验。罗志恒认为，保障房REITs有望打通保障性租赁住房投融资闭环，吸引更多的资金投入保障性租赁住房的建设，落实房住不炒、住有所居。在市场需求旺盛叠加政策红利的背景下，未来保障房REITs前景广阔。

　　 伍迪建议，处于培育阶段拟发行REITs或拟开展扩募的保障房项目企业，应按照发行REITs的标准进行项目的策划、投资、建设、运营，从而形成REITs带动保障房行业规范发展、更多规范成熟项目成功发行REITs的良性循环。