北京新房降价出售仍是主流 二手房以价换量维持成交

　　“北京后续不一定像其他几个一线城市，出台降低首付比例和利率的宽松政策”“尽管北京目前尚未出台相关政策，但预计未来几周会出台”……

　　自5月17日央行发布降低首付比例和取消房贷利率下限的政策以来，上海、广州、深圳迅速响应，北京则显得相对谨慎。在此背景下，北京楼市出现了上述声音。

　　视觉中国图

　　如今，“5·17”新政即将满月，一线城市中仅剩北京尚未落地“5·17”新政，首付比例、房贷利率均为全国最高，现行限购政策也为全国最严。

　　在此背景下，北京是否会出台更多宽松政策，成为市场关注的焦点。

　　尽管北京尚未全面跟进“5·17”新政，但市场预期和实际成交情况均显示出积极信号。

　　4月30日，北京对执行了13年的限购政策进行优化，允许符合条件的人群在五环外新购买一套商品住房，叠加5月以来推出的系列利好政策，北京楼市回暖趋势明显，二手房带看量、成交量增多，多个新房项目到访量均较新政前有所增加。

　　近期，多位北京中介人士告诉朝阳区一家中介平台的张经理告诉中原地产首席分析师张大伟在接受张大伟分析认为，端午假期，热点学区房成交比较活跃，二手房基本调整到位，不过如无政策变化，后续市场可能再次进入博弈。

　　“最近市场很活跃。”一家海淀区大型中介平台的王经理告诉据王经理观察，业主心态也有了变化，预期市场向好，有业主已下架了房源，或涨价销售。“市场可能要触底回弹了，北京后续也不一定会出台更宽松的政策。”

　　虽然二手房以价换量，成交维持在相对高位，但新房方面并不乐观，网签暂无明显改善，开发商降价出售依旧是主流。

　　据中指研究院统计，北京4月30日限购政策优化以来，新房有部分项目到访量出现增加，但网签数据无明显改善，购房者观望情绪仍较重。5月北京新建商品住宅成交3222套，环比4月小幅下降，同比下降约四成，在一线城市中降幅最大。

　　“北京4·30政策和监管部门‘5·17’新政在一定程度上改善了市场信心，但对市场的拉动作用有限。”张大伟分析认为，就当前房地产市场的限购严格程度而言，北京无疑居首位。尽管4月底北京政策经历了一轮放松，但5月未进一步调整。目前，非北京市户籍居民购房时，仍需满足连续缴纳5年社保的硬性要求，这一高门槛控制了购房群体规模。

　　中指研究院分析认为，5月底，沪广深相继跟进优化政策，对市场情绪产生了积极影响，而北京“4·30”针对五环外的限购政策优化力度较小，5月新房成交规模持续低位运行，二手房市场在以价换量带动下保持高位，但降首付、降房贷利率等政策迟迟未落地或导致部分购房者继续观望。

　　观望情绪在新房市场体现得尤为明显。据中指研究院统计，端午假期，多数新房售楼处加大促销力度去库存，整体以折扣和特价房源为主。受假期影响，新房活跃度有所下滑，假期第一日售楼处来访量较高，后两日来访量明显回落。

　　具体来看，5月18日，北京住房公积金管理中心发布公告，下调个人住房公积金贷款利率：5年以下的利率调整为2.35%，5年以上的利率调整为2.85%。

　　4月30日，北京市住建委发布，对五环外的购房限制进行大幅松绑。

　　4月22日，多部门联合发布通知，自4月23日起，签订购房网签合同，且离婚不满一年的房贷申请人，如家庭名下在本市无成套住房，执行首套房信贷政策。

　　4月17日和4月8日，北京发文延长购买改造后的老旧小区公积金贷款年限，以及上调公积金贷款额度，最高可上浮40万元。

　　3月27日，北京“离异3年内不得京内购房”的限购政策文件被废止。2月6日，北京市住房城乡建设委和通州区政府发布通知，执行9年的通州住房限购政策迎来优化调整，取消落户、社保或纳税需满3年的要求。

　　此外，去年下半年，北京还对楼市政策进行了两项重要调整。

　　2023年12月14日，北京调整首套房、二套房首付比例，首套房首付比例统一降至30%，二套房首付比例最低40%。

　　2023年9月1日，北京市开始执行“认房不认贷”贷款政策。银行在审批房贷时，购房者只要目前名下无房或房产已出售，再次购房时可以按照首套房贷款政策来执行。

　　张大伟分析指出，近半年来，北京楼市宽松政策主要特征是“小步快跑”，二线以下城市目前宽松的办法已经不多，但一线城市依然有很多政策可以出台。只要市场还未稳定，北京等城市就可能继续出台政策。

　　“目前，一线城市中仅北京尚未跟进‘5·17’新政，预计短期内将落实相关举措，包括降低首付比例和房贷利率，以进一步强化政策效果，促进市场活跃度提升。”中指研究院市场研究总监陈文静在接受